库存不足致北京“银十”褪色“自住型商品房”将缓解供需矛盾

每经记者 王杰 发自北京

10月，北京房地产呈现了疲软态势。多家研究机构的数据显示：北京目前商品住宅可售量不足，不仅拖累了成交量，也助涨了房价。

但多位受访的业内人士分析，这一状况将在 “自住型商品房”用地上市后出现转机。

11月4日，“京七条”落地后，大规模土地使用权出让在一片惊呼声中结束。据链家地产市场研究部统计，从受让条件看，这8块土地共需配建自住型商品住房及其他相关的保障性住房859382平方米，占规划建筑面积的72.6%。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉 《每日经济新闻》记者，由于不同城市市场的差异，未来各地落实调控的手段将更灵活，以各个地方政府为主体的调控或成为未来楼市政策的主要形式，而不是全国“一刀切”式。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，北京住宅类供需可能在2014年有明显缓解，供应的自住型商品房面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅年内供应土地的部分也有望突破10万套。整体土地供应在2013年明显增加，这将缓解明后年的住宅供需结构。

京10月行情不振因无货可售

10月份，北京房地产市场没有显现火爆态势。据链家地产市场研究部统计，10月份新建住宅（含保障性住房）网签量达9360套，环比下降29.5%。扣除保障房后，纯商品住宅成交5946套，环比下降34.9%。

房地产业内人士严跃进分析，最大的原因是北京住宅可售量已不足。月度新增供应量的环比下滑态势，将使购房者的购房需求无法得到满足。

数据印证了这一点。链家地产市场研究部统计表明，10月份北京新增商品住宅项目总供应量为2799套，下降38.3%，为今年3月以来最低。克而瑞数据也表明了这一点，10月份，北京商品住宅供应面积为62.11万平方米，该数值既低于月度成交量81.95万平方米的水平，也低于9月份67.17万平方米的月度新增供应量。

供应量不足，加剧了供需紧张。克而瑞数据表明，北京10月末的库存量为734万平方米。11月5日，这一库存量继续下滑，为715万平方米。

上海易居房地产研究院提供的报告中显示，北京目前商品住宅的去库存化周期仅为7.4个月，较之9月份该数值仍有所下滑。

自住型商品房将缓解矛盾

一家上市房企的北京营销总监向《每日经济新闻》记者透露，自住型商品住房供地的密集推出，将拉低北京房价，推出地块数量和房价降幅直接挂钩。

严跃进表示，自住型住房用地的入市，表面看是与普通商品房并轨发展的一种模式。但实际上，此类用地和项目的入市，将促成北京部分购房者选择此类产品。这将缓解北京商品住宅库存不足的矛盾、化解“僧多粥少”的尴尬。

因此，他预计，如果自住型商品住房推地量继续上升，且逐渐成为北京住房市场的一个主流，那么，明年北京的住房库存压力将持续弱化，这对于购房者而言显然是利好消息。