前三季度房企“吸金”8900亿 多只房地产信托现违约风险

每经记者杜冉乐发自成都 继中信信托“舒斯贝尔”等项目之后，近期以来，包括四川信托、新华信托等多家公司的信托产品再次陷入兑付风险，部分已经进入诉讼程序。如此一来，原本年内集中到期的房地产信托阴霾加重。 昨日（11月6日），《每日经济新闻》记者从中国信托业协会发布的最新数据了解到，今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占整个信托业融资规模的9.33%，与二季度末房地产信托融资规模占比相比，环比增长了0.21个百分点。 多位信托业资深人士表示，目前房地产信托出现违约事件，还仅是个别案例，并不代表整个房地产信托业会引发系统性危机，对于这些违约事件，基于信托行业“刚性兑付”的考虑，信托公司也会想尽办法来保障投资人的收益。 目前，深受房地产调控的影响，房地产融资渠道不畅，信托仍是大量房企获取融资的重要方式，但从长远来看，房地产信托也面临着转型压力。 “风险处置”考验信托/ 据新时代证券测算，2013年房地产信托兑付规模将达2847.9亿元，仅二季度就达1247.6亿元，兑付压力较大。 当前，国内楼市调控未有丝毫松绑的迹象，先是中信信托三峡全通、重庆信托ST珠江、中信信托舒斯贝尔等信托产品遭遇兑付危机，近期也有四川信托、新华信托等产品曝出违约事件。 用益信托工作室分析师李旸向《每日经济新闻》记者表示，房地产信托产品出现兑付风险，对于信托公司、投资人来说，都会有一定的影响，但处置风险的能力也是考验信托公司管控的主要方面。 2011年9月，四川信托发行了“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”，向浙江洋城锦都置业发放1亿元信托贷款，主要用于投资洋城锦都置业持有的土地及现有房产未售房源的特定资产收益，今年3月7日到期。 为了保证投资人的收益，这款信托设置了多项增级措施。即便如此，今年7月，据《21世纪经济报道》称，四川信托锦都置业已被接盘，开发商借款出现违约，四川信托已启动诉讼索债。昨日（11月6日），负责此款信托产品的执行经理谢文韬向《每日经济新闻》记者表示，“目前相关资产已由本公司运作的一家公司接盘，至于何时开庭，法院到时会发布公告。” 无独有偶，新华信托有关山东火炬置业的一款信托产品也陷入了兑付危机。据了解，新华信托“山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托计划”成立于2011年9月15日，融资规模3.1亿元，产品期限为18个月，主要用于火炬置业名下的火炬东第项目一、二期及后续开发建设，计划以火炬东第项目销售收入及其他经营性收入偿还贷款本息。 不过，火炬置业的3.1亿元信托借款依然遭遇违约风险。新华信托相关负责人向《每日经济新闻》记者表示，公司现在已经查封了违约方的相关资产，包括北京火炬一个项目的大约90%股权，该项目的资产主要是一栋楼房，建筑面积达4万平方米，年租金上亿元，评估值至少10亿元。 “这个事情到下个月会开庭审理。”前述相关负责人透露，他们能够承担时间成本，最后会将损失转嫁到违约方，已与投资人达成协议，并取得对方的谅解，不存在兑付问题。 全国房地产商会理事、交大房地产金融总裁俱乐部副会长李骁向《每日经济新闻》记者表示，过去一两年，信托公司在房地产信托产品上异常火爆，但也放松了警惕性，所以现在才出现了大量问题，信托在中国还是新事物，包括信托公司自身也不够成熟，需要时间走向成熟。 前三季度吸金8900亿/ 虽然当前房地产信托出现违约事件，但其融资规模增长势头丝毫不减。据中国信托业协会发布的最新数据显示，截至今年三季度末，房地产信托融资规模高达8942亿元，占据整个信托业融资规模的9.33%，与今年二季度末相比，环比增长了0.21个百分点。 新时代证券分析师袁建明认为，在逆周期时期，主流金融机构会更多地考虑信贷资金的安全，出现群体性拒贷现象，房地产信托作为房地产开发投资资金来源之一，在银行信贷收紧、融资渠道收窄的情况下能作为银行信贷的有效补充，加上房地产信托“刚性兑付”潜规则带来的高安全边际和市场化的资金成本，受到高净值客户的追捧，被动获得阶段性的市场机遇。 不过，值得注意的是，从同比来看，去年三季度末，房地产信托融资规模仅有6765亿元，但占比却达11.3%。 “今年上半年房地产信托的规模增长，与上半年房地产市场的回暖有关，但占比的继续下降，表明信托公司对房地产行业持谨慎的态度。”中国信托业协会专家理事周小明在分析今年上半年信托报告时就曾指出。 在李旸看来，今年二季度房地产信托有些萎缩，三季度开始复苏，不过未来不会出现大的变化，可能会缓慢增长或下降。 此前有机构不完全统计称，自今年8月初截至10月18日，已有34家上市房企公布再融资预案，涉及总融资规模超过770亿元。上周六（11月2日），首开股份更是股债齐发，拟募集资金98亿元。一时间，坊间议论房地产信托的拐点可能到来。不过，多位业内人士表示，在房地产金融未彻底放开之前，目前房地产信托仍是房企的重要融资渠道之一。 不过，不容忽视的是，当前形势下，房地产信托转型迫在眉睫。周小明指出，信托行业未来的转型之路不外乎有三种形式：一是基于私募投行定位的业务优化；二是基于资产管理定位的业务转型；三是基于财富管理定位的业务转型。 其中，房地产信托基金化已成为不少有实力的信托公司的一大选择。目前，平安信托、中信信托、上海信托以及外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域。比如，今年5月，外贸信托发行的“外贸信托-中城联盟俊发项目集合资金信托计划”就属于典型的信托型房地产投资基金产品。