项峥：以房养老不失为一个理性选择

在国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，明确提出了“要开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发了社会广泛议论，赞成者有之，心存顾虑也不少，甚至还有人认为以房养老是政府在算计老百姓房子。在西方发达国家较为成熟的养老模式，在中国还未开展试点就遭遇困惑与质疑，也是意料当中。考虑到我国老龄化进程比预期发展要快，且我国老年人房产拥有率较高，在中国试点推行以房养老模式，可以说是一个现实可行的选择。

以房养老是

多方共赢制度设计

所谓“以房养老”，就是通常所说的“住房反向抵押贷款”。它最早源于荷兰，而发展最成熟、最具代表性的当属美国，已经有几十年的发展历史。20世纪80年代，美国出现了大量拥有房产但缺少现金的老年人，如何将房产有效转化为现金并补充老年人现金收入不足，是住房反向抵押贷款面临的重要历史使命。经过不断探索与发展，住房反向抵押贷款成为许多老年人养老金融产品的重要选择。它具备以下三个重要特征：

一是不改变老年人居住习惯。住房反向抵押贷款仅仅是将房屋产权抵押给金融机构，不需要老年人搬离。

二是增加老年人每期稳定的现金流。通过反向抵押，老年人可以获得相当数额的稳定现金流收入，可以很好地改善老年生活品质。

三是剩余遗产仍然可以继承。当老年人离世后，金融机构处置反向抵押房产，在弥补处理费用和贷款本息后的剩余现金可由老人的合法继承人来继承。由此可见，以房养老，实行住房反向抵押贷款，可以有力保障拥有房产老年人的晚年生活，减轻年轻人负担，并享受房子增值收益，增加金融机构业务品种，促进房地产市场健康稳定运行，是一个多方共赢的制度设计。

我国以房养老

更有条件

客观分析，相比发达国家，我国拥有推行以房养老的更为有利条件。几千年来农耕社会发展出来的东方文明，普遍存在强烈的置业传统，导致我国家庭住房拥有率较高。按照西南财经大学的《中国家庭金融调查报告》，2012年我国家庭自有住房拥有率达89.6%，远高于美国70%左右的水平。考虑到自有住房已经成为我国家庭的主要财产，当遭遇养老困境时，完全可以通过以房养老模式，在不影响老年人居住习惯同时，增加每期养老收入。

此外，我国老年人养老负担较重。美国等西方成熟市场经济国家社会保障制度健全，对老人年的养老保障程度相对较高。而我国社会保障体系尚在建设过程中，覆盖面和保障水平有限。当独生子女成家立业后，一个年轻的家庭需要承担4个老人养老，这的确是一个沉重的经济负担。因此，我国老年人养老问题比西方发达国家面临的问题更加尖锐。以房养老，可以改变我国社会养老的基本模式，使得老年人不必每天再为自己的投资操心，只需与相关金融机构办妥有关手续，便可一劳永逸，使今后的退休生活更加丰富、更加宽裕。

还有，我国养老金缺口庞大。据《2011中国养老金发展报告》，剔除1954亿元的财政补贴后，2010年包括上海、江苏在内的14个省的基本养老保险基金当期征缴收入出现收不抵支。可见，完全依靠基本养老基金，社会养老问题将变得日益突出。据有关机构测算，2013年我国养老金缺口达18万亿多。考虑到当前社会养老金严重不足，社会上有人还提出延迟退休问题。

可见，在社会养老金缺口规模较大的现实困境下，通过以房养老增加社会养老资金，也是提升老年人生活水平的重要保障。特别是，养老问题，终归还是个人的事情。年轻时勤俭积累，年老时消费积蓄，最正常不过。所谓国家养老责任，实际上也是每个人自己的积蓄，不过是通过国家强制积累罢了。因此，在年轻时，除了缴纳社会养老保险外，通过积攒买下房产，既满足了居住需求，又是一笔投资。当年老时，通过以房养老增加收入，何乐而不为？

由此可见，试点推行以房养老，可以说是国务院在综合考虑我国养老实际问题后所作的科学决策，也根本不可能会存在算计老百姓房子的问题，更不会是推卸政府在建立并完善社会养老保障体系的责任。

当前全面推行

仍存现实问题

当然，在我国全面推行以房养老仍存在很多现实问题。一个成熟金融产品的推出，需要可靠的盈利模式。在我国，房产评估制度、市场波动、利率风险都需要在定价模型中充分考虑，这本身就是一个技术难题。现行70年产权也是一个制度障碍。70年产权到期后，法律上讲产权人将不再持有房产，这势必涉及复杂的后续制度安排，非金融机构所能左右。不仅如此，我国房屋建筑质量也需要经受岁月考验。能够纳入以房养老的房产，能否在老人过世后继续保留价值，或者能否顺利变现，也都是一个现实问题。还有，与房产相关的保险，是不是也能适应以房养老的需要，仍需要进一步探讨。特别是我国以房养老模式还存在些风险问题，如果这些风险完全由老人承担，或者由金融机构承担，均会降低以房养老的积极性。当然，这些问题可以随着制度的完善，金融市场的发展，以及住房市场的长期稳健运行，应该说是会得到逐步解决。

在明年即将推行以房养老保险试点前，进行社会宣传，并推进广泛议论，也是通常新产品面市前的一个总动员。虽然会出现一些顾虑和议论在所难免，但只要是一个好的制度设计和好的金融产品，总会显示出其强大的生命力。因此，真正需要的是打消顾虑，特别是老年人的顾虑。未来中国还可能要征收遗产税，即使要将遗产留给孩子，也要承担巨大的税收。而且，老年人完全牺牲自己的生活品质，将房子留给孩子，这其实对老年人很不公平，孩子们也会于心不忍。综合来看，我国以房养老存在广阔的发展前景。

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