提前布局应对长效机制 房企寻求新业务支撑点

如果专家们对楼市调控长效机制的预测实现，那么房企将获得巨大的发展机会，整个行业有可能从单一业态、单一业务，转向为多业态、多业务的发展格局。

兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者表示，谁能提前预测到市场的这部分需求，并在最准确的时点，推出相应的产品，谁就会是下一轮市场的赢家。但是，未来的房地产市场也并非完全没有危机和风险。如果行业销售规模迅速下滑，地产商必须提前作出种种战略上的安排，以应对挑战。

在此背景下，万科、万达、碧桂园、保利地产等地产商都在寻求行政干预减少后的房地产全产业链机会。

万达：千亿投资布局文化产业

每经记者 查道坤 发自南京

10月26日，万达集团董事长王健林在接受《每日经济新闻》在内的媒体采访时表示，这几年房地产市场的调控都不算很成功，原因是他认为调控的定位发生了偏差，“我们把调控的定位定成控制房价上涨，而不是定位在其他方面，这个方向差了，你做更大的努力效果也不好。”

此外，王健林还说，“中国正在城镇化快速形成当中，中国经济体也向着世界第一大经济体发展，人还在增加，你压着房价上涨，所以（如果）每届政府从每年建多少公租房、建多少经适房、怎么建立一套体系、商品市场如何发展（等方面来调控），可能要好得多。”

针对房地产市场调控的长效机制，王健林对记者表示，调控的长效机制还没有出来，即使出来也很难有一种什么机制能令大家都满意。

王健林对记者表示，“解决房子问题对世界各国政府都是高难度考题。这是一个极其复杂的社会问题，牵扯到多方利益，难度也非常大。其实只要做得好一点点，哪怕你有一点就应该给予肯定，不要想着圆满才做好，要不然就是批评，我觉得谁来做都很困难。”

目前，万达最受业界关注的是其旅游文化地产。其中，合肥万达文化旅游城项目总投资超过350亿元，其中文化旅游投资190亿元。合肥万达文化旅游城是万达集团今年继哈尔滨万达文化旅游城（总投资200亿元）、南昌万达文化旅游城（总投资400亿元）、青岛东方影都（总投资500亿元）之后开工的第四个文化旅游项目。根据万达方面的计划，类似的旅游城，万达要在全国境内布局10个。

保利地产：寻找新“蓝海”

每经记者 区家彦 发自广州

对于去年已经成功跻身 “千亿俱乐部”的保利地产而言，在房地产调控长效机制即将面世之际，要继续保持每年20%~30%的增长，寻找新的突破口——实现多元化发展，在实现住宅商业双轮驱动的同时，加码旅游地产与养老地产。

《每日经济新闻》记者发现，多元化是保利地产这几年稳健快速发展的重要手段之一，商业地产无疑占据重要战略位置。根据保利地产半年报显示，上半年销售业绩中，商业地产销售占比上涨至11.5%，且公司自持物业比重也在逐步提升。据保利地产副总经理胡在新透露，在以刚需及首次改善型住宅产品为主的前提下，保利地产主动获取中心城市、稀缺土地资源的可售商业资源，并自持了一部分优质的商业地产项目。

同时，保利地产在旅游地产领域拓展不遗余力。去年10月，保利地产耗资40亿元布局海南国际旅游岛，此前，保利地产已有位于广东阳江的保利银滩、东莞的保利生态城和成都的石象湖三个大型旅游地产项目，单个项目规模均超过100万平方米。

随着中国老龄化的到来，养老地产是保利地产的另一个大尝试，公司已在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目，其中北京西山和熹会与上海西塘越项目已正式运营。

碧桂园：扬帆出海开拓境外市场

每经记者 区家彦 发自广州

一方面是国内经济发达城市受到严厉的住房限购政策影响，另一方面是越来越多的国人赴海外购买房产，不少国内房地产商瞄准了海外置业的需求，碧桂园正是这一波出海潮的领航者之一。

作为碧桂园在海外市场的试水之作，位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，销售金额接近100亿元，而新山市去年所有项目加起来的销售额，也不过30亿元人民币左右。

根据佳海国际统计，接近50%的海外置业买家以投资为主要目的，通过全球资产配置以对冲国内风险，实现资产的保值和增值。

瞄准海外房地产市场的不只碧桂园，根据世邦魏理仕的统计数据显示，在2013年前三个季度，中国房企在海外的商业和住宅物业投资达到77亿美元，较2012年全年投资额高出46%，较2011年全年更是增长了两倍多。

事实上，据碧桂园方面透露，在已订购碧桂园金海湾的客户中仅有25%为中国客户，成功地做到了“在海外建房子卖给外国人”。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲告诉《每日经济新闻》记者，尽管不少上市房企的规模持续扩大，但如何寻找新的利润增长点成为诸多大型房企的难题。尤其是地价的不断上涨，令房企依靠土地增值获取超额利润的时代一去不复返。类似碧桂园这种大型房企通过拓展海外市场，不仅可以实现资产全球化布局，降低单一市场的风险，同时海外市场资产价格普遍低廉，部分区域土地成本远远低于国内，存在较大的获利机会。

碧桂园总裁莫斌此前透露，碧桂园对于海外市场已经制定中长期规划，公司成立了海外事业部，今后会进入马来西亚及东南亚其他国家，甚至连欧洲也会进行尝试。除了已经开卖的金海湾项目，碧桂园在吉隆坡周边还有两个大型别墅项目，公司还将在海外继续物色合适的项目发展。

龙湖：投资布局近城区

每经记者 杨羚强 发自上海

在今年的中期业绩会上，龙湖地产CEO邵明晓透露，龙湖要在靠近市中心地区拿地，不一定最核心，但一定是近城区。龙湖在去年和今年上半年拿的土地已经实现了这样一个目标，实现了成功换仓。

目前，龙湖的产品线涵盖了刚性需求、改善性需求以及高端置业需求的绝大部分。产品和布局的调整，显然将帮助龙湖在未来提升业绩。

此外，对规模的控制，也成为龙湖应对未来市场趋势的主要手段。龙湖计划，通过控制单个项目开发规模，提升投资的周转效率。

兰德咨询总裁宋延庆曾对楼市调控的长效机制有过预判，认为最终限购令会取消，进而释放大量的改善型置业，“谁踏准步伐，满足这些改善性需求，谁就会在未来有非常好的业绩。”

中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉《每日经济新闻》记者，改善的方式有两种。一种是放大面积，做大户型；另一种则是从远郊向城市搬迁，以提升居住的生活机能和配套服务。

种种迹象表明，龙湖已经为了上述改善型需求的集中释放，做好了准备。

苏宁环球：拓展融资渠道

每经记者 查道坤 发自南京

南京本土开发商苏宁环球认为，房地产市场调控的长效机制应该在土地政策、保障体系和金融市场方面进行调整。

苏宁环球一位营销负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，从土地政策上来看，长效机制应充分发挥土地在宏观调控中的重要作用。

从金融方面来看，长效机制的建立有助于抑制更大风险的出现。今年虽然有很多房企特别是龙头企业的业绩已经得到改善，但随着房地产价格继续飙升，集聚了相当大的金融风险。房地产企业离不开资金的支持，在目前银行资金额度及放款受限情况下，开发商获取资金的难度加大，为了持续性发展，房产企业只能通过其他渠道进行融资，大大提升了资金成本，成本的增加也会导致未来房价的进一步提升。

上述营销负责人介绍说，针对未来的新调控环境，开发商应该及时在策略上做出重大调整，房地产企业应该转变心态，其发展宗旨是“深耕南京，立足江苏，布局全国”。

面对未来可能出现的新市场变化，这位负责人表示，“公司将根据不同地区的客户需求量和开发商自身的经济承受力来优化户型结构，多规划设计中小户型，满足市场大量的需求。资金确实缺乏时不妨可采取以价换量的策略定位销售，但舒适型户型不能放弃，改善性物业仍是未来市场最畅销和受老百姓青睐的产品，是获利空间最大的产品。”

在融资方面，苏宁环球将多开拓融资渠道，“会加快销售步伐与去化商品房库存，回收现金为王。土地筹备方面，有合适的土地不要错过，但是不会盲目追高地价，增加成本。”上述负责人对《每日经济新闻》记者说，“公司还会考虑旅游地产、科技地产、产业地产、农业地产的发展模式来走自己的特色化企业发展道路。”