广州“限价令”出台半年 热销楼盘明降暗涨

每经记者 区家彦 发自广州

广州楼市“限价令”出台已过半年，除了把房价数据往下摁，大多数楼盘真实售价依然处在上升通道，“日光盘”更是不断涌现。

根据合富辉煌旗下房王网数据中心统计显示，“限价令”出台半年，从数据上看，广州楼市出现“量价齐跌”的走势。但仔细观察，近半年广州一百个持续销售的楼盘中有65%的楼盘成交均价呈上涨趋势。

业内人士指出，目前广州楼市双合同现象泛滥，导致各区域房价“明降暗涨”愈演愈烈，引发市场进一步被扭曲。如果实际房价与管理部门指导价差距越来越大，未来开发商很可能额外收取各种名目的费用规避限价政策，最终受伤的依然是置业者。

超六成热销楼盘成交均价呈上涨趋势

今年4月24日，广州市国土房管局发出《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》，规定房企项目申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证；超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

根据房王网数据中心统计显示，广州“限价令”出台半年（2013.4.24～2013.10.23），全市十区两市共网签一手住宅43721套，环比政策出台前半年（2012.11.24～2013.4.23）下跌3%；成交面积为488.5万平方米，环比跌7.5%；一手住宅网签均价为12817元/平方米，环比跌6.4%，总体呈现“量价齐跌”的走势。

但与此同时，房王网抽取全市十区两市持续在售的100个楼盘进行限价前后半年的网签均价对比，统计数据显示，百盘中有65%的楼盘成交均价呈上涨趋势，28%的楼盘成交均价下跌，仅7%的楼盘成交均价保持不变。

其中，涨幅突出的前三楼盘有保利东江首府、富力金港城、万科欧泊，保利东江首府网签均价由11305元/平涨至15180元/平，涨幅达34.2%。降幅突出的前三楼盘分别是南沙云山诗意、中惠壁珑湾、碧桂园天玺湾，清一色为南沙楼盘。

一位开发商内部人士告诉记者，全市均价的下降主要是受到“双合同”拉低均价的影响，其中南沙受影响最大，由于南沙要求区域内洋房销售均价不能高于8400元/平方米，大量楼盘被迫采用“双合同”规避限价令，导致南沙房价由政策出台前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。

以南沙区热卖大盘碧桂园天玺湾为例，项目对外销售均价为12000元/平方米，但《每日经济新闻》记者查阅网易房产数据中心获悉，该项目最近一季度网签均价仅为8621元/平方米。

行政式干预难以真正奏效

在中原地产项目部总经理黄韬看来，“限价令”之所以难以真正奏效，归根到底是由于这种行政干预式的政策违背市场规律，导致市场供求关系进一步恶化，引发房价持续上涨。

“限价政策出台后，不少楼盘由于定价不符合国土房管局的指导价格，无法申请预售证，导致市场供求减少。但由于市场需求并没有减少，引发供求关系进一步恶化”，黄韬认为。

合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，根据其统计，今年1～8月，广州十区90平方米以下的小户型单位消化率为109%，90～120平方米的中户型单位消化率为111%，仅有120平方米以上的大户型单位消化率低于100%，这意味着除了部分大户型单位存在挤压，广州中小户型产品处于供不应求的局面。

正因如此，尽管限价令从数据上“管住”了房价，但实际房价却是在一路上涨。合富辉煌集团最新发布的研究报告显示，今年广州中心四区除了原芳村区外“起步价”已经上涨至30000元/平方米，南沙新货价格普遍由7、8月的约11000元/平方米跃升至11000-13000元/平方米，价格水平上升一个台阶，花都新盘普遍涨价7%-15%，全面进入万元时代，萝岗也难觅16000元/平方米以下带装修项目。

黄韬认为，随着房价不断上涨与预售价格管制愈来愈严格，将迫使开发商采用更多手段规避“限价令”。“现在不少毛坯楼盘也附带装修合同，如果实际房价与指导价差距越来越大，未来开发商很可能额外收取各种名目的费用规避限价政策，最终受伤的依然是置业者。”