余丰慧:银行房贷占比骤降警示了什么

◎余丰慧

对于市场关心的近期多家商业银行收紧房贷的问题，央行发言人表示，继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，这个政策方向没有改变。从调查来看，各商业银行并未出台明确的个人房地产按揭贷款停贷政策。

（10月21日央行网站）

央行政策未变，各商业银行总行也没有下达停贷要求。但是一些基层银行房贷收紧确是不争的事实。数据显示，一些基层银行房贷占个贷比例已经由此前的80%下降到55%。笔者猜测，一些银行停贷或者延长贷款时间、严格房贷条件，完全是商业银行特别是基层银行内部掌控的结果。

首先，从经营利润和资金流动性状况分析，目前商业银行按照基准利率吸收存款资金来源已经越来越困难了。无可奈何之下，通过大量发售理财产品变相提高利率来吸收资金，但其成本畸高，按照这个成本发放房贷特别是首套利率优惠住房贷款，银行根本不赚钱甚至赔钱。同时，目前银行业资金普遍紧缺，对及时回收变现的流动性要求越来越高，而个人住房贷款动辄10年、20年甚至30年，流动性极差，又没有资产证券化市场转让渠道。

除了利差小、不赚钱、流动性差等原因以外，笔者认为更重要的原因是，商业银行已经感受到房地产市场的泡沫风险。房价非理性上涨助推的金融泡沫风险正在加剧，吓退了银行房地产贷款，包括个人住房按揭贷款。房贷由过去的优质资产转变成高风险资产。

目前，无论从收入房价比、租售比、房价物价比，还是与世界发达国家城市房价相比，我国楼市存在泡沫风险都是不争的事实。按照两个最常用标准来看，中国楼市泡沫都很严重：一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上；而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍，甚至出现了超过800倍的。

笔者完全赞同张庭宾先生的观点：中国内地房价泡沫堪比2007年的股市，现在中国内地房价泡沫程度相当于2007年10月16号上证指数最高6124.04点位的A股泡沫。从国际环境看，美国暂缓量化宽松退出，必将使得金融泡沫越吹越大，但退出只是时间问题，最迟在明年底以前必将彻底停止，到时候可能会刺破中国楼市泡沫。

从国内看，目前一线和省会城市房价已经远远超出大部分居民收入的承受能力，过高的价格已经使得需求完全丧失了信心。同时银行业已经纷纷收紧房贷，使得需求者的最重要资金来源被卡死。

一旦房地产泡沫破灭，引发的金融风险绝不能轻视。截至9月末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额14.17万亿元，其中个人住房贷款余额8.7万亿元。一旦出现违约断供潮，不良贷款将急剧增加。

政策选择有二：一是主动调控和引导，使得房地产泡沫有所控制地慢慢消退，尽量减轻其对经济的冲击，二是放任自由市场调节，让无形之手刺破房地产泡沫，代价也许大一些，对经济冲击也许猛烈一些，但是代价大也有好的一面，那就是容易使得我们长记性，彻骨之痛才能记忆深刻。