周俊生:严防高地价击中房价上涨要害

◎周俊生

为进一步做好房地产用地的管理和调控，保持城市地价平稳，国土资源部日前召开部分城市房地产用地管理和调控座谈会，要求做好近期和下一阶段工作，切实稳定土地市场。

今年以来，各地的房价出现大幅上涨，国家统计局逐月公布的全国70城市房价统计表明，除了个别城市的房价出现下降，近段时间绝大多数城市的房价都出现了快速上升。

与房价快速上涨匹配的是，各地的土地供应也呈现出快速增加的势头，今年1~8月，全国房地产用地供应同比增加34.4%，势头前所未有。在土地供应大幅增长的同时，各地还出现了新一轮“地王”涌现的情景。就在9月份，各大城市的土地拍卖会上，“地王”频频出现，其中上海徐家汇中心地块在9月5日由新鸿基拍下，总价高达217.7亿元，楼面地价37264.4元/平方米，溢价24.21%。这种令民众叹为观止的“地王”频现，对于翘首盼望房价下行的民众无疑是沉重的打击。

地价上涨，预示着未来房价的进一步上涨。面对这种“野蛮生长”的“地王”，我们当然可以批评房地产开发商无视控制房价的要求，利用资本优势来对抗房地产调控的疯狂，但是，更为重要的是，在这种“地王”的背后，真正的得益者是地方政府。今年以来，随着经济增速的减退，地方政府的财政收入普遍下降，对于通过土地拍卖增加财政收入表现出了比前几年更迫切的冲动，正是在这种欲求之下，地方上的推地才会出现一个又一个高潮，开发商也表现得有恃无恐，争当“地王”。

在前几年的房地产调控过程中，地方政府通过拍地制造“地王”增加财政收入的问题也曾有舆论指出，但调控决策部门一系列行政手段大多是指向了市场，一方面通过限购、限贷限制市场需求，另一方面却对土地市场的乱象听之任之，其结果便是使市场产生了难以抑制的房价上涨动力。调控之所以陷入僵局，与调控指向的这种失误有直接的关系，特别是一些地方政府默许甚至助推出现高价地，影响市场预期，对抬升房价起到了直接的作用。在地价高涨的情况下要求房价下降，显然是不切实际的。

因此，此次国土资源部要求稳定土地市场，是找到了遏制房价的要害。要让房地产调控收到实效，只有从市场最前端的一个环节入手，严防高地价的出现。但如何采取有效措施让地价降下来，还需要政府拿出靠得住的方案。从表面上看，土地拍卖是一种市场行为，地方政府遵循的是价高者得的原则，政府为此多增加卖地收入，何乐而不为？但是，由于这种高地价一方面将直接推高房价，另一方面又对市场释放了错误信号，因此必须采取坚决措施加以遏制，而遏制它的最有效手段便是国土部有必要采用严厉的行政手段来控制地价。

在以往的房地产调控中，政府推出的不少措施是行政性手段，用“看得见的手”来干预市场，其中最为显著的便是限购、限价和限贷。实践已经证明，这种行政手段放到市场上，其效果并不好。但是，土地拍卖市场本身是一个由地方政府操控的市场，因此运用行政手段来控制这个市场不仅名正言顺，而且行之有效。比如，地方政府一方面必须进一步增加土地供应，特别是加大住宅用地的供应，必要时要压缩其他用途土地的供应规模，用供求关系的改变来调节地价，另一方面，对于住宅用地的供应，要看到目前流行的“招拍挂”模式对推高地价的重要作用，着手进行改革。而这种改革最重要的前提便是政府要放弃在房地产市场的逐利冲动，只有将地价切实地降下来，才能让房价出现合理的回归。