新政下养老地产躁动：卖概念大于卖服务回报周期制约盈利

每经记者 区家彦 发自广州

9月，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》）。

《意见》提出，未来新建城区和新建居住（小）区要按人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用，老城区和已建成居住（小）区要限期通过购置、置换、租赁等方式开辟养老服务设施。

消息一出，各方躁动不已，有券商随即发表研报，称养老地产发展步入快车道。

然而，对大多数地产商来说，养老地产尽管前景美妙，但却是一个难啃的骨头。在9月初，同策咨询机构召开的“养老运营模式之中国化路径”系列沙龙上，多家地产商抱怨，因为没有成熟的运营服务机构，养老地产目前还处于试验阶段，无法迅速推广。

同策咨询机构研究总监张宏伟说，养老地产不单单涉及房地产项目开发、改建等问题，还与政府政策、开发商运营服务经验、周边配套、养老服务相关产业等关系密切。在政策尚待进一步研究、开发商运营服务经验尚缺乏的背景下，养老地产目前尚不适宜粗放式开发。

现实：多以养老噱头卖地产/

研究数据显示，截至2011年底，我国60岁以上的老年人口已达到1.85亿，占总人口数的13.7%，已提前进入老龄化社会。预计到2015年，60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口数的16.7%。

同策咨询研究中心数据显示，综合预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万~185万左右，需要护理老人床位数30万~32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目。

在这样的背景下，以万科、绿城、保利为代表的房地产企业已经开始涉足养老地产，泰康人寿、中国平安、合众人寿等保险公司也砸下重金布局。更值得关注的是，多家央企最近大手笔“试水”该领域。据不完全统计，上述三类企业在 养老地产上的投资额已逾千亿元。

但在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，现阶段中国的养老地产，近95%都是地产商打着养老的噱头拿地卖地产，卖概念大于实际服务。

位于杭州良渚文化村的万科随园嘉树可谓是经典案例。据媒体报道，作为万科集团在高端养老地产领域的试点，该项目于今年8月首度发售即售罄。但与万科设想不同的是，一群40岁左右的少壮派成为这个项目的主要消费人群。

“中国现在的养老地产实际上还是忽悠的多。”远洋地产总裁李明认为，目前市面上做养老地产的就两种类型，一种是打着养老的旗号做地产，如只是与一些养老机构合作经营，增加针对老年人的服务；还有一种是“候鸟式”养老，比如说寒冷的冬天到海南三亚、广东珠海等地方避寒休养，这种形式更倾向于旅游，并不针对老年人提供适龄服务。

以位于西塘古镇的保利·西塘越为例，尽管其配置了约9000平方米国际护理中心等养生配套，但项目依然以销售别墅和电梯小高层公寓为主，开发形式与传统地产并无太大差异。

英国最大地产商邦瑞集团中国区总裁白兮直言，全球范围内从来没有养老地产这个业态，中国版养老地产或许更多只是一个概念。

难题：回报周期过于漫长/

“真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。”黄立冲告诉记者，养老产业的服务营运涉及与医疗机构无缝对接，配套设施应契合老人需求，这对于向来追求“高周转、短平快”的房地产企业而言是一大难题。

“高品质服务、快速反应、低成本营销一直是开发商的短板，尤其对于大多数中小型开发商而言，它们不具备向客户提供服务和产品的内部组织结构和能力。”黄立冲认为，开发商的主要盈利点还是获取廉价土地，通过一定时间的持有，等待土地的升值，而在概念设计、规划设计、建筑工程、营销、销售等环节都可长期采用外包模式，全程的分段外包不利于开发商建立和磨合运营能力。

《每日经济新闻》记者发现，部分大型房地产企业正在设立自由的养老产业管理机构以提高服务营运能力。

保利地产在2012年与北京安平投资有限公司共同出资2000万元成立了北京保利安平养老投资管理有限公司，致力于为养老市场提供高端养老护理、医疗康复、老年会所等健康产业的服务、产品及养老生活社区建设。但是，大部分参与养老地产开发的中小地产商并没有足够的资金实力来搭建上述模式。

与此同时，养老地产漫长的投资回收周期也令很多开发商头疼。黄立冲认为，要确保高水平的管理、经营和服务，房地产企业必须长期持有物业，这意味着养老地产必须通过租赁而不是出售实现盈利。

黄立冲表示，在养老地产并没有明确政策优惠的情况下，依靠租赁实现盈利几无可能。

以保利地产首个自持经营的养老地产项目保利安平·北京市和熹会老年公寓为例，该项目负责人表示，该项目预计需要30年才能收回成本。

在黄立冲看来，在目前国内房地产价值高企的环境下，纯粹的养老地产通过租赁与服务实现盈利几无可能，销售也就成了实现盈利的唯一出路。