招商地产复牌跌停 董秘：对定增获批有信心

每经记者 蒙湘林 曾剑

投资者苦等1个多月后，终于迎来了招商地产 （000024，收盘价25.38元）的定增方案。与之一起到来的，却是复牌首日的股价“滑铁卢”。

昨日（9月17日），招商地产公告称，公司计划以发行股份的方式，购买大股东价值近50亿元的土地资产。同时宣布股票复牌，但令投资者始料未及的是，公司股票开盘即放量下跌，最终以跌停价报收。在招商地产的带动下，昨日房地产板块出现整体下挫，其中“招保万金”跌幅均超过3%，且放量明显。

有业内人士告诉 《每日经济新闻》记者，包括招商地产在内的地产股集体下跌，很可能和近期再融资政策收紧的预期有关。

定增出炉 股价“受惊”跌停/

昨日，招商地产发布发行股份购买资产并募集配套资金预案，公司拟以26.92元/股的价格，向控股股东蛇口工业区发行股份约1.81亿股，购买其所持海上世界住宅一期，以及与其配套的女娲广场土地使用权和文化艺术中心土地使用权，上述土地使用权评估价格为48.65亿元。此外，公司拟以24.23元/股的价格，定向增发不超过6693万股，募集的配套资金总额不超过16.22亿元。

两项相加，招商地产此次定增总募资额高达65亿元，系目前上市房企额度最大的再融资计划。

《每日经济新闻》记者注意到，在招商地产定增发布后，机构观点一致看好，多家券商发布研报看多其营收和利润预期。平安证券近日研报就指出，招商地产获得的大股东地块质地优良，其中的海上世界一期预计售价可达7万元/平方米以上，毛利率在45%以上，将为上市公司贡献21.7亿元的净利润。

然而，就在券商对定增方案一致看好的同时，二级市场的投资者却选择用脚投票。昨日招商地产复牌后不久就遭到空方大肆抛售，当日总成交50.38万手，振幅达8.58%，最终以跌停价报收。市场不禁疑惑：为何在获得优质土地后会遭遇股价“滑铁卢”呢？

对于复牌后大跌的原因，深圳某地产公司投资人士认为，招商地产公布的定增预案低于此前市场的预期。此前外界极力看好的前海地块未能注入，而此次注入的资产仅有一个为住宅项目，另外两个均为配套辅助项目。

德佑地产高级研究经理陆骑麟则表示，招商地产如此剧烈的下挫，且跌幅远大于其他一线地产股，自身基本面的问题是重要原因，公司毛利率和资金链状况并不理想，一旦此次定增无法获批，公司的资金问题将会暴露，股价下跌只是市场对此提前反应。

半年报数据显示，招商地产上半年结算毛利率较2012年下降2.7个百分点至46.1%，扣除营业税金及附加后的毛利率下降1.8个百分点至30.1%，盈利能力小幅下滑；同时，上半年公司经营活动产生的现金流为-12.75亿元，同比下滑152%，现金流状况并不乐观。

不过招商地产董秘刘宁并不这么看，她告诉记者：“股价在复牌后跌停确实令我们感到意外，但并不意味着定增项目就被市场否定，我认为停牌后市场并未完全消化理解此次定增，应该正确看待股价的阶段性下跌。”

刘宁同时表示，此次海上世界一期项目的楼面价之所以较高，是公司在考虑本身容积率、优质地块稀缺的基础上，对比周边同类型物业作出的价值判断，大股东选择以股份置换资产，也在一定程度上向上市公司让渡价值，不存在内部利益输送的问题。

地产股齐跌 或因政策收紧预期/

《每日经济新闻》记者注意到，招商地产股价跌停的同时，昨日地产板块出现集体下挫，截至收盘，房地产指数下挫33点，跌幅达2.68%。有观点认为，地产板块下跌的导火索正是招商地产的跌停。

但亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，地产板块整体下跌与近期房地产再融资政策收紧的心理预期有关。此外，近期李嘉诚大举抛售内地商业物业、房产税开征等消息也刺激了地产股的弱势下跌。招商地产跌停是因为市场对行业整体的信心不足。

9月6日，证监会在例行发布会上表示，“对房地产再融资的政策口径未发生改变”，同时与国土部、住建部建立并完善了部门协商机制，上市公司和保荐机构在报送再融资申请文件时，需提供公司专项自查报告等相关文件。而据 《上海证券报》等多家媒体报道，监管部门就上市公司并购重组、再融资涉及房地产业务提交相关报告提出了具体的申报要求，其中要求涉房企业提交“无囤地、炒地或捂盘惜售”的自查报告。

值得一提的是，随着房企再融资开闸预期升温，近期上市房企拿地节奏、力度明显加大。仅9月12日晚，便有招商地产、华夏幸福（600340，收盘价35.45元）、莱茵置业（000558，前收盘价3.67元）分别发布拿地公告。其中招商地产经过90轮竞拍，以26.5亿元拿下了天津一宗商住用地，溢价率68.8%，除去公建面积，折合楼面价达到15291元/平方米，成为今年天津新的总价地王。

9月5日、6日两天，北京单价地王和上海总价地王的纪录，分别被融创中国和新鸿基刷新，折合总价分别超过43亿元、240亿元，房价上涨的预期越来越强。

对于上述现象，同策咨询研究总监张宏伟告诉记者：“一方面，自去年下半年以来，房地产市场销售和拿地节奏走强，市场复苏回暖明显，房地产价格开始回升；另一方面，随着地王频出，房地产市场的调控，特别是土地市场的调控很可能成为监管层当前的工作重点，再融资审核速度或许会放慢。”

最近刚刚拿下天津和杭州大宗地块的招商地产马不停蹄地发布定增预案，将大股东3块土地收入囊中，面对再融资政策收紧的心理预期，招商地产此次的定增前景又会如何？

刘宁在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，公司正在根据国土部和住建部的相关规定报送相应材料，供监管层审核，目前工作正在进展中。另外，公司选择在这个时间点发布再融资预案，是基于合理投资的考虑，不论再融资政策的松紧，只要规范、合理申请，公司对于定增方案获批通过抱以极大信心。