南沙新区一年考：楼盘“遍地开花”雏形显现恐还需5年

每经记者 郭荣村 广州摄影报道

2012年9月6日，国务院正式批复《广州南沙新区发展规划》，南沙，这片800多平方公里的土地成为“最年轻”的国家新区。

然而，一年过去，南沙虽然在成长，但却未给外界带来太多的惊喜。除了楼盘遍地开花外，其他产业显得寂寥。《每日经济新闻》记者近日在实地走访中发现，南沙新区几大产业虽然签约项目不少，但落实的并不多，一些开工的项目也刚处于土地平整阶段。

最新的一组数据显示，2012年南沙新区在一系列利好措施的带动下，GDP增速在广州全市位居第一，但是今年上半年，南沙跌至第8名，不及全市12.4%的平均数。

对此，广州市社科院高级研究员彭澎对 《每日经济新闻》记者表示，一些产业从规划到落户确实需要不少时间，南沙新区显现雏形大概需要五年。

南沙楼市量价齐涨 项目落地缓慢 /

日前，《每日经济新闻》记者在南沙进行了多天的走访。当地铁进入目前南沙交通的核心区域——金洲站时，就感觉自己被四周的楼盘包围了。

记者粗略测算，以金洲地铁站为中心，直径1000米的区域内，矗立了大大小小五六个楼盘，对地铁站形成了合围之势。金洲站以东，从进港大道一直到珠江的出海口，沿路也是大大小小的楼盘，有的已经售罄，有的还在售卖。

据搜房网统计，现在整个南沙共有33个楼盘在售或者待售。

值得注意的是，楼盘销售热背后的推地和拿地同样火热。

去年9月中旬，即南沙新区获国务院批复不久，广州市即挂牌出让南沙区南沙街四宗地块，总土地面积222787万平方米，总建筑面积46.8万平方米，挂牌总价8.29亿元。今年8月26日，广州市国土房管局又新挂南沙蕉门河中心区及金沙涌以南6宗地块，挂牌起始价超26亿元，总用地面积近30万平方米。

公开数据显示，南沙国家级新区成立一年以来，楼市量价齐涨。成交量迅速从6815套增至8866套，同比大涨超过30%。南沙的房价也迅速上涨，记者走访发现，南沙已经少有低于1万元/平方米的楼盘。

一位在广州市区工作的看房者告诉《每日经济新闻》记者，2010年他在南沙购房时，所在楼盘均价只有7000多元/平方米，如今，二手房单价已经达到11000元～12000元，如果考虑各种税费，价格更高。

广州市社科院高级研究员彭澎认为，在当前其他投资渠道并不顺畅的情况下，部分投资者认为南沙是价值洼地，大家都是看好南沙的发展前景，赌房价的升值空间。在人们眼中，南沙有可能成为与上海浦东、天津滨海相媲美的国家级新区，现在南沙又开始申请自贸区，如果成功，将是一个重大利好。

南沙新区获批一年来，动作频频。2012年11月中旬，广州新发布“一个都会区、两个新城区、三个副中心”功能布局规划，南沙升级为 “南部滨海新城”；2012年12月14日，广东向美国、法国等27个国家驻穗领事馆推荐南沙，规划称南沙新区将可容纳40至50个领事馆；2012年12月18日，华南首个航运交易所落户南沙新区；2013年1月30日，省政府公布下放14项南沙省级管理权限事项及23项为南沙开通“绿色通道”的省级管理事项；2013年6月15日，中国中铁港航局南沙新区总部工程开工仪式在南沙举行，第一个央企总部落户南沙；2013年6月19日，南沙新区明珠湾建设正式启动，33个项目(市政基础设施、总部经济等十类目)开工；2013年8月19日，广州地铁四号线南延段开始施工。

为了招商引资，广州市政府也投入了相当大的精力。在今年3月举行的“新广州·新商机”2013年重大项目投资推介会上，南沙区斩获了千亿大单。包括高达500亿元的南沙新区城市综合开发系列项目、10亿元的南沙钢铁物流项目等。媒体评价称，这些都离不开广州市市长陈建华的细心推介和牵线搭桥。

今年5月，陈建华再带队赴香港澳门推介南沙新区，南沙开发区管委会分别与澳门业界签下7项合作协议，签约金额达170.5亿元。合作领域主要包括高端商务及商贸服务、航运物流服务及文化创意等。由此，陈建华本人甚至被媒体称为“南沙代言人”。

根据公开的统计资料，《广州南沙新区发展规划》获批以来，南沙已成功吸引世界500强、央企、省属国企等投资“军团”进驻布局。今年上半年，南沙新区累计签约项目48个，涉及投资总额4060亿元。

不过，记者在实地走访中发现，虽然签约项目不少，目前落实的并不多，一些开工的项目也仅仅处于土地平整阶段。

9月2日，记者在中国中铁港航局南沙新区总部的建设工地上看到，几台挖掘机正在作业，土地已经平整出一大块，但还没有进入打桩建楼阶段。几天后，记者来到了南沙区明珠湾建设区的一块工地，可见数十台工程机械，工地上见不到施工人员。工地的一侧，两名工人正在工棚中午睡。

明珠湾是南沙新区建设的起步区，被称为“核心中的核心”。它于今年6月19日奠基启动，当天新开工、奠基的项目共有33个，涉及总投资约586亿元。主要集中在总部经济、城市公共服务和市政基础设施、城市综合体等三大类别。广州市市长陈建华在奠基仪式上表示，明珠湾建设启动标志着新区建设实现了从谋到动的飞跃。

但是一年过去，这些产业都还处于起步阶段，目前的南沙除了楼盘越来越多外，其余变化不大。记者在南沙区的商业中心金洲广场一带看到，这里给人的感觉更像一个大的镇，路宽但车流量不大，街道上没有广州市区一些拥挤地段摩肩接踵的景象。

商业中心以外的大片区域还被绿色植被覆盖，一些低矮的村落旁边，偶尔能看到一两家企业。在这些地方，大部分时间，都看不到路人。

于是，在一些楼盘的业主论坛中，有人开始忧虑南沙会不会成为一座空城。“南沙晚上都没有灯了，除了金洲还有人，其他地方都是黑压压一片。”有业主这样感叹。

彭澎认为，一些项目从启动建设到最终到位，需要几年时间，现在才过一年，时间的确太短。

据了解，目前一些取得不错成绩的国家级新区，均是经过了较长时间的发展。比如上海浦东新区、天津滨海新区分别从1992年和1994年就开始耕耘，距今已有20年左右的时间。

彭澎表示，房地产业可以改善周边的环境，也算是改善投资环境的一部分。尤其是现在城市综合体的一些项目，对南沙的投资环境有较大提升。但他同时强调，现在南沙新区的房产很多是空置的，第一波炒作透支了新区的一些利好，现在又有了自贸区的概念，可能会迎来新一轮炒作，如果都是这些概念而没有实质的企业进驻，就容易形成泡沫。

面对竞争 南沙新区定位待明晰 /

广东省社会科学院竞争力评估研究中心主任丁力直言，他对南沙不抱太高的期望。“南沙目前的轨迹基本还是按照过去经济特区的方式在走，过去30年，我们可以靠特殊政策、优惠政策，吸引到世界500强，但是今天不行了，因为特殊政策和优惠政策到处开花。”

事实也的确如此，几乎每个省、市甚至县都有自己的“经济技术开发区”、“高新技术开发区”等新区。

从广东省内看，南沙新区面临深圳前海和珠海横琴两个新区的竞争，而这三个地区打的都是港澳牌。

去年8月底，珠海举行了一场名为“从横琴视角看粤港澳区域经济一体化发展论坛”，虽然南沙、横琴和前海三地的竞争问题并未纳入话题范围，但是专家们还是不约而同地将这个现实的问题引入了进来。

香港中文大学全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示，横琴、前海、南沙三个区域目前处在竞争的状态。国务院发展研究中心发展战略与区域经济部部长侯永志认为，中国的区域竞争是个普遍现象，竞争有合理成分，但如果缺少合理的协调，竞争往往就会带来区域发展方面的问题和国家整体利益的损失。

从广州市来说，目前也有广州国际金融城、海珠生态城、国际健康产业城、国际创新城、天河智慧城、空港经济区、花地生态城、广钢新城、黄埔滨江新城等。

彭澎对《每日经济新闻》记者表示，现在全国新区很多，特殊政策也不只是南沙有，所以企业进驻都会谨慎地比较。彭澎认为，关键还是要看市场，“说个最简单的道理，我给你税收减免，你没有市场，产品卖不出去，减免有什么用啊？”

除了受新区遍地开花的影响外，中山大学港澳珠江三角洲研究中心副主任林江认为，南沙目前的发展未达到让人耳目一新的效果，跟其自身定位不清晰有关系。

上世纪90年代初，经过无数次考察后，香港知名实业家霍英东在南沙买下了22平方公里土地，按照他的思路，到2005年，南沙将成为一座人口36万、工业产值过百亿的现代化海滨新城。1990年6月，广东省、广州市分别确定南沙为重点对外开放区域和经济开发区。到了1993年5月12日，国务院批准设立广州南沙经济开发区。

“最开始，霍英东先生其实是把南沙定位为一个低密度的住宅休闲区，它有游艇、码头和一些其他的娱乐设施。”林江说。

广东省社会科学院珠江区域经济研究中心主任成建三对此亦有同感。他回忆说，霍英东当时实际上是想搞一个香港的卫星城，为一些港商提供比较好的发展环境，但这个想法并没有完全实现。

1997年9月，广州市政府正式颁布实施《广州南沙经济技术开发区总体规划》，把南沙定位为建成以港口码头为中心，交通运输、工业加工和旅游服务齐发展，功能齐全、布局合理、环境优美、文明发达、面向世界的现代化海滨新城。

林江说，但是到了2000年左右，广州市突然改变了这个思路，要把南沙打造成为一个重化工业基地。

《人民日报·华南新闻》查到了2001年10月的一篇题为 《再植一个增长极 再造一个“新广州”——广州启动大南沙》的文章提到：“广州市政府向境内外新闻媒体全面展现了未来新广州的发展蓝图”，“可以通过‘临海型’布局使南沙成为东南亚最大的重化工基地”。

上述文章还提到，未来的南沙将重点建设的三大基地之一是作为老城区重化工业的转移基地，建设包括石化、钢铁、造船等原材料和装备工业为主的现代化临港工业基地。

在这样的定位下，投资数百亿元的中科石化项目一度准备落户南沙，但由于南沙生态环境较为脆弱，该项目遭到不少人的反对，最终迁至湛江。

成建三表示，南沙原来定位于广州市内重化工业的转移区域，所以它的道路系统都是按照重化工业区的规划去建设的。

林江称，到了2005年左右，南沙的定位又被改为综合性物流区，准备打造海港物流、空港物流、立体的海港中心。

记者发现，在2004年广州市公布的《南沙地区发展规划》中，特别强调了“生态优先”的发展战略，注重生态环境建设和区域可持续发展，表示要发展“大工业、大物流、大交通”。

“现在南沙又叫国家新区了”，林江认为，这种不停的变化让外界难以看清南沙的方向。“外界可能会疑惑，过去这些规划变动太快了，到底哪一个是真的？”他认为，即使是目前的国家级新区，政府方面的思路依然不是很明确，这个新区到底新在哪里，跟过去有哪些不同，外界都不明确。

林江指出，不断变化的定位以及不清晰的思路让投资者满腹狐疑，不敢轻易进行投资。

成建三说，如果定位不明晰，那么发展的方向和路径就都会动摇或者有问题。“深圳前海要做广东的曼哈顿，珠海横琴一是跟澳门合作，另外是打造珠海市的高端城市中心区域。而目前，南沙依旧没有一个很明晰的定位。”

成建三参加过珠三角地区以及广州的产业规划，但他觉得，目前仍然搞不清南沙是要发展高科技产业，还是要搞物流，或者是做服务业。

在他看来，南沙如果搞高科技产业，事实上广州的中新科技知识城、天河科技园都承担了这些功能，而广州已有的高科技园区在全国范围来比较，并不是太有吸引力，那么南沙发展这些产业的优势在什么地方，目前还看不清楚。

而如果发展港口物流，成建三认为，工业制造业不进来，物流也是难以发展的，物流必须服务于制造业。

制度改革寻求独特的新区规则

在丁力看来，南沙要应对这一系列挑战，根本上还是要靠制度，即充分利用毗邻港澳的优势，把港澳一些好的东西吸引借鉴进来。

丁力提出了一个“现代租界”的概念，即在南沙开发面，让香港人做“总经理”，发展的具体事务都交给他们，广州这边只做一个 “董事长”。采取广州主政、邀请港澳参与的模式。

“过去租界的概念好像是丧权辱国，但现在我们是对外开放”，丁力对《每日经济新闻》记者表示，如果这种模式能获得中央支持，广州就获得了全国独一无二的改革先行先试的权力。

丁力对这样的想法做出解释，他认为如果日常管理让香港人做，那么香港人会觉得这是第二个香港，就会把自己的利益纳入进来，就会到世界各地去招商引资。

丁力觉得，南沙目前最大的问题是没有过多地谈改革，比如南沙此前曾提出了一些社会管理制度的改革，但进展都不大。

“只要坚持一条，中国共产党领导不动摇，然后用我们某些制度的优势去弥补港澳制度的不足，我把它叫做积极探索共产党领导下的港澳制度升级版。”丁力说，南沙必须要让人耳目一新，让人感觉到南沙和内地和其他一些新区规则不一样。“不然我为什么要跑到南沙来呢？所有的优惠政策其他地方都有”，丁力表示。

不过，南沙的发展仍有诸多机遇，比如广东层面目前正在积极争取的自贸区。

据媒体报道，近期由国务院相关部委组成的工作组将针对广东自贸区的方案进行例行调研，广州南沙新区将成为此次调研的重点。有专业人士称，关于广东自贸区的具体范围目前还没有官方的说法，但是南沙新区应该不会缺席。

丁力此前在接受媒体采访时分析称，上海自贸区主要谋求与美国等发达国家对接，以低关税乃至零关税等更自由政策发挥经济作用；而南沙自贸区主要跟港澳对接，向香港这个全球自由港“投怀送抱”，若两者融合，必然促进两地人、财、物更自由地流动，在新一轮区域竞争发展中夺取先机。

林江则向媒体表示，自贸区商品贸易免关税、免消费税的政策是极大的优势。另外，现代服务业也是自贸区政策下能迅速发展的重点，人民币自由兑换，开放市场准入，法律体系、会计准则均可自由使用，这将对外资企业带来极大的便利。