香港大本营业绩下滑两成 新鸿基欲借内地翻身

每经记者 叶燕婷 发自深圳

去年十月底开始，香港政府为抑制连涨8年的房价连出狠招，香港房企的日子不再好过。9月12日，香港房企巨头新鸿基地产发展有限公司（00016，HK，以下简称新鸿基地产）公布截至6月底2012/2013财政年度全年业绩，各项数据全面下滑，报告期内新鸿基地产营业收入537.93亿港元，同比减少21.35%。除去投资物业公平值变动后，归属公司股东基础盈利为186.2亿港元，同比亦减少14.11%。

《每日经济新闻》记者对比新鸿基地产近两年年报发现，大本营香港的合约物业销售缩水，成为拖累集团业绩重要原因，与此同时，集团内地合约物业销售额却意外大涨七成。一边是香港“快准狠”的楼市调控，一边是内地一线城市巨大的需求和量价齐升的诱惑，这家向来以谨慎著称的房企终于决定加快进军内地的步伐，而新鸿基上月豪掷217.7亿元人民币夺下上海徐家汇地块，将今年全国总价地王揽入囊中，无疑体现出新鸿基地产此番加码内地的意愿较为急切。

香港：调控之下无人笑/

新鸿基地产表示，集团业绩下滑主要是因为物业销售不及去年。年报显示，期内来自物业销售的净利润为71.9亿港元，而去年为130.7亿港元，大跌45%。年内销售总额为329.05亿港元，同比下滑13.8%。

记者对比去年年报发现，大本营香港的物业销售下滑是今年新鸿基地产销售额下滑的主要原因，报告期内，新鸿基地产于香港地区的合约物业销售额约220亿港元，同比下降的幅度达31.3%。

香港项目销售额的下滑与当地政策关系密切。近一年来，香港楼市深陷调控泥潭。

2012年10月26日，香港政府颁布首道遏制楼价措施：首先加码额外印花税至20%，同时对于非香港永久居民、本地和非本地注册公司在香港购房，将额外收取15%的买家印花税，适用期3年。4个月之后，印花税成本增加的范围全面升级，2013年2月底的新政规定，针对在港置业的二套房买家，200万港元以下住宅按成交价1.5%缴纳买卖印花税，200万港元以上则按成交价的8.5%缴纳，相比之前的4.25%提高一倍。按此计算，若是非港人在香港短炒房屋，成本可能最高达到房价的40%以上。

多个“辣招”落地，香港楼市成交量迅速下跌，根据香港土地注册处资料显示，自2012年7月1日至今年7月27日，香港一手商品房和二手住宅仅有6.8万宗注册登记买卖，成交量创10年来最低纪录。而上个月，住宅楼宇成交量降至8087宗，同比大跌57%；合约总价值196亿港元，同比下滑50.8%，楼市进入冷冻期。

而对于香港楼市的直转急下，新鸿基地产早在今年初已深有体验，并成为今年房企中鲜有的调低年度销售目标者。集团执行董事雷霆在今年3月初的半年业绩发布会上明确表示，香港新楼市措施的确削弱了交投，高价楼成交难免会下跌，故未来将集中销售中小型单位，同时将销售目标由350亿港元下调至320亿港元，降幅接近9%。

事实上，香港房地产几大巨头近期物业销售收入几乎无一幸免地遭遇滑坡，《每日经济新闻》记者查阅香港大型房地产开商2012年年报显示，李嘉诚旗下长江实业（00001，HK）去年年度物业销售营业额为265.2亿港元，同比减少116.2亿元港元。新世界发展（00017，HK）2012年物业销售额为126.7亿港元，缩水超过两成，而恒基地产（00012，HK）物业销售营业额也下滑6%至89.4亿港元。

对于短期内的香港楼市，新鸿基集团主席兼董事总经理郭炳联的预估并不如以往乐观，他认为虽然香港楼市中小型单位的需求仍然存在，但最近实施的一手住宅销售新条例增加了筹备推售项目的成本和时间，更重要的是，香港政府推行的严厉措施，尤其是不同类型的印花税，仍会令各种置业需求受压。

内地：上海项目首期投400亿/

与香港楼市形成鲜明对比的是内地房地产市场，新鸿基地产在大本营受挫后，也开始将目光转向内地这一急速增长的市场，仅上海一块地就砸下超过200亿元人民币，凸显出其加码内地的急切心情。

对于此次拿下土地的最终价格，负责徐家汇中心项目的新鸿基地产代理执行董事董子豪认为并不贵，反而非常合算，他表示，“如果加地下部分，这个项目真正可以营业的面积达70万平方米，以217.7亿元人民币的成交价计算，楼面地价约为3.09万元/平方米，这已经是很优惠的价格了。”

最新年报中内地项目的业绩也令集团惊喜，根据年报显示，报告期内，内地项目合约销售额已达100亿港元，同比增幅超过七成，成为新鸿基地产销售额的救命稻草，郭炳江也十分惊讶，直言该数字“远高于财政年度初所做的预期”。由此，向来保守的新鸿基地产会在上个月拿出超过200亿元人民币购置一块上海的土地，并不难理解。

事实上，新鸿基地产已拥有较丰富的土地储备，年报显示其内地的土地储备已达8110万平方英尺(约753万平方米)，几乎两倍于集团在香港的土地储备量。据悉，目前内地土地储备中，约7160万平方英尺(约665万平方米)为发展中物业，其中超过75%为高级住宅或服务式公寓，其余为高级写字樓、商场和酒店。其中950万平方英尺已落成投资物业，主要位于上海和北京的黄金地段。

郭炳江在上周四的业绩发布会上表示，集团近期将投资400亿港元发展上海徐家汇项目，希望可以将其建设成为上海的新地标。根据此次拍地规则，新鸿基地产将在一年内交清这笔超过200亿元的土地出让金，同时必须在交地后12个月内开工，动工后60个月内完成总建筑面积的70%，动工后84个月内全部竣工。以此计算，新鸿基最迟需要在2014年9月初开工。

对于资金来源，新鸿基地产代理执行董事董子豪透露，整个徐家汇中心项目共分为4个地块，其中1、2、3号地块将用于销售。他估计，这三座楼四成面积的销售将为集团带来超过200亿港元的收入，所以资金方面仍然能够保持健康水平。

年报显示，截至今年6月底，集团的净债项与股东权益比率处于12.5%的低水平，并预计在支付新购入上海项目的全部地价后，仍可保持在20%以下的健康水平。