国兴地产募资近15亿 开发缓慢恐拉低收益率

每经记者 杜冉乐 发自成都

9月9日，国兴地产（000838，SZ）公告称，重庆财信地产正式成为公司控股股东。按照此前定增预案，国兴地产将向财信地产定增募资14.9亿元，其中10.5亿元用于重庆国兴·北岸江山东区住宅项目，其余用于补充流动资金。

实际上，国兴地产土地储备较少，原本寄望于一、二级联动开发的北京小月河项目却胎死腹中，如今只有重庆这一个项目，但该项目开发之路坎坷。

中房信重庆机构分析师庞伶俐向《每日经济新闻》记者表示，国兴地产重庆项目早些年就拿地，但开发节奏很慢，推盘策略由原来的大户型改为中小户型，生活配套一般。

根据公告，整个项目毛利率可能达到34.5%，但缓慢的开发销售速度，可能拉低项目年均收益率。国兴地产除2012年底净资产收益率9.93%之外，今年以来呈现下滑趋势，一季度为-1.42%，上半年末为-1.75%。

昨日（9月12日），针对此次募资使用及重庆项目开发缓慢的问题，记者给国兴地产发去采访要求，但截至发稿，未获得回复。

实际上，国兴地产可售项目偏少及缺乏可持续性导致其业绩几度下滑。天相投资研报曾表示，2009年国兴地产仅有玉廊东园项目进入结算，同时未有新项目开工和销售，当年公司业绩明显下降。有两个项目待开工，其中重庆国兴北岸江山项目公司计划2010年开工，2011年开始销售；另一项目北京小月河项目仍处于拆迁阶段。

不过，自北京小月河项目一级开发受阻寻求转让后，国兴地产力图集中精力开发重庆北岸项目。

国兴地产在2012年报中表示，今年力图在三、四线城市寻找并落实1个可开发项目作为土地储备。不过在今年楼市回暖及土地市场热潮时仍未有任何拿地行动。

记者从中国指数研究院获取的资料显示，针对北岸江山项目，在区域配套与交通便捷度上，除其周边的招商江湾城、珠江太阳城中央官邸都较为完善之外，北岸江山表现一般。

“目前楼盘周边环境较差，老厂区历史遗留痕迹厚重。”庞伶俐表示，目前该区域无真正商业街区。

国兴地产日前表示，北岸江山项目开发受限于公司净资产规模较小的原因，难以取得较大规模的银行信贷支持，只能靠有限的资金周转开发，资产负债率较高，且项目开发进度难以达到预期目标。“本次非公开发行将大大增强公司资本实力，能加快现有项目的开发进度”。

此次定增募资中10.5亿元将用于北岸江山项目开发。据了解，该项目预计总投资22.3亿元，预期销售额31.7亿元，开发成本20.8亿元，毛利润34.5%。虽然利润率可观，但如果延续此前较低周转速度，项目回报率将维持较低水平。数据显示，2012年末，国兴地产存货周转率为0.13，但今年以来，该指标一直为零。