重庆路桥转让路北地产 跨界运作“马失前蹄”

每经记者 杜冉乐 发自成都

9月7日，重庆路桥（600106，SH）对外表示，为了收回项目资金，公司及全资子公司鼎顺地产拟将重庆路北房地产开发公司 （以下简称路北地产）100%股权转让予重庆晋愉地产集团与重庆玄鹏实业，转让价款约3.96亿元，增值率仅6.4%。

据悉，路北地产旗下仅“北山紫园”一个项目，现已基本停工。几个月前，重庆路桥遭遇项目整体购买方重庆市公安局退楼事件，除了归还逾1亿元的预付款，还将承担所有项目费用，更重要的是，项目存在容积率超标、施工许可证未获批等问题。

三年前，重庆路桥转让重庆天江坤宸置业，实赚逾1.5亿元；一年前，重庆路桥高溢价收购重庆鼎顺地产，来培育新的利润增长点。这家以交通建设为主业的路桥企业，却一直在地产项目买卖中辗转腾挪，似乎不曾有过闪失。现今，行情生变。

昨日，《每日经济新闻》记者致电重庆路桥副总经理兼董秘张漫，并发去采访提纲，但其表示不愿接受媒体采访。

路北地产成烫手山芋/

据悉，路北地产成立于2013年3月27日，注册资本2.07亿元，其中重庆路桥出资2.069亿元，鼎顺地产出资10万元，但值得注意的是，除了6212万元的现金之外，其余出资全部是以“北山紫园”项目所在的土地作价出资。

实际上，通过2013年半年报可发现，重庆路桥成立路北地产主要就是为了处置已停工的 “北山紫园工程”项目。

来自重庆市土地交易中心的数据显示，前述地块正是位于北部新区高新园人和组团M标准分区M-25-6/04号宗地，用地性质为二类居住用地与商务金融性质用地，占地面积接近1.2万平方米，建筑规模不超过4.79万平方米，由重庆路桥与重庆聚富投资集团于2011年1月24日以挂牌方式联合竞拍得来，总耗资约1.45亿元，其中重庆路桥支付1亿元。

拿地三个月后，重庆聚富投资集团退出，重庆路桥宣布独立开发上述项目，将为重庆市公安局建设不少于1.5万平方米的商业房屋以及不少于4000平方米的地下车库，建成后，重庆市公安局将按约定的价格回购 （以商业房屋按不高于3050元/平方米的价格回购，地下车库按不高于1644元/平方米的价格回购，超出上述面积部分，按成本价加适当利润结算）。

值得一提的是，重庆路桥还拟在此地块开发两栋约30层总计约4.72万平方米的小户型公寓楼，面向市场销售。以上项目建安总投资约4.17亿元人民币（估算数）。

显然，如果按照上述公告执行，此项目的建筑面积将达到逾6.6万平方米，远超彼时土地出让时规划的总建筑面积。

不久，重庆路桥召开临时股东大会并全票通过了上述议案。据重庆路桥2012年年报透露，公司与重庆市公安局在2011年7月6日签订了《关于整体购买信息中心大楼的协议》，约定重庆市公安局整体购买“北山紫园”项目中临街商业部分毛坯房。截至2012年2月，大楼土建已经完成。然而，这一重大事项在2011年未做任何披露。

今年5月初，重庆路桥突然宣布解除上述协议，并向重庆市公安局退还约1.13亿元的预付款，双方放弃追索原协议约定的违约责任。更为重要的是，重庆路桥将承担项目所产生的所有费用。有投资者认为，“解除购买协议是好事，如果按内部照顾价，上市公司就亏大了。”

截至今年上半年末，前述项目已基本处于停工状态，其原因解释为外部因素。据评估报告显示，截至评估日今年7月31日，路北地产评估值3.96亿元，比账面净值增值2386万元，增值率6.4%。

《每日经济新闻》记者注意到，这个项目本身就存在诸多问题。据标的资产评估报告披露，上述在建工程存在“五证”不全，其中《建设工程施工许可证》还未取得，土地出让合同显示容积率不高于4，总建筑面积4.79万平方米，《建设用地规划许可证》同时约定地上计容总建筑面积也不超过4.79万平方米，但《建设工程规划许可证》却显示总建筑面积接近8.3万平方米，其中地上建筑面积已超标，也未交纳超建土地出让金等问题。

公司跨界运作藏隐忧/

2010年6月，重庆路桥作价7.18亿元转让重庆天江坤宸置业股权信托收益权，这比收购这一标的物时增值了1.68亿元。

彼时，重庆路桥认为，公司不是专业从事地产开发的企业，地产开发经验不足，且该地块情况特殊，若自行开发有相当难度，转让重庆天江坤宸置业股权信托收益权有利于进一步发展主业，回笼资金，加强对基础设施项目投入。

然而，去年8月底，重庆路桥宣布公司以3亿元收购重庆鼎顺地产100%的股权，收购有利于公司形成新的利润增长点。实际上，重庆路桥“醉翁之意不在酒”，意在鼎顺地产旗下的“芳草地嘉水蓝天”项目用地。据悉，此项目获批容积率较低，系纯别墅项目，在重庆属于稀缺资源。

不过，截至去年7月底，鼎顺地产净利润亏损400余万元，净资产4160万元，按照上述交易价款，增值率超过6倍。

昨日，重庆一不愿具名的房地产资深人士向《每日经济新闻》记者表示，高端别墅开发周期相对较长，要求物业服务优质，且售价一般远高于普通住宅售价，在当前楼市打压投机需求面前，别墅市场一直较为冷清，多数品牌房企基本以高周转模式快速回笼资金，非地产企业开发别墅除了品牌认同度不高外，潜藏着诸多风险。

实际上，重庆路桥今年上半年实现营收1.59亿元，同比下滑0.75%，实现净利润1.15亿元，同比增幅11%，基本每股收益0.127元/股，同比增幅11%。值得注意的是，上述营收全部来自路桥收费收入，地产板块至今还未贡献任何业绩。

天相投资研报曾较为乐观地认为，按照原来的计划，北山紫园公寓楼预计2013年8月完工，将增厚重庆路桥2013年～2014年业绩0.06元，但考虑到公司路桥业务萎缩，地产项目面临市场不景气的风险，维持公司“中性”评级。

然而，在业内人士看来，现如今路北地产的低溢价率出售让重庆路桥的这一乐观预期可能无法实现。