港股掀分拆潮 利福地产空置物业注入遭看淡

每经记者 叶燕婷 发自深圳

继今年港股鹰君、新世界、合和陆续启动酒店业务分拆上市后，新世界关联公司之一的利福国际（01212，HK）分拆地产业务上市昨日（9月2日）亦正式招股。利福地产（01212，HK）公告称，本次集资净额约2.03亿港元，入场费约4908港元，主要用于旗下沈阳怡富土地项目，拟兴建8层高连3层地库的商业综合体。

盛富资本CEO黄立冲认为，本次分拆注入包含几个内地投资物业，由于内地酒店的租金回报率徘徊在2%~3%的低位，虽然酒店物业的价值高，能反映出较高的股东权益，但酒店经营的收益偏低，所以这种投资物业打包上市的组合投资者普遍看淡。

注入物业多为空置

利福地产招股说明书显示，每持有20股利福国际可获分派1股利福地产。本次利福地产发行的每股资产净值4.7港元，预期股票发售价在1.8~2.43港元之间，股价就每股净资产相当于打4~5折。

公告显示，目前利福地产持有的内地三地土地或物业，以及香港若干工厂及车位。由于旗下酒店资产并无营业收入，公司上半年利润来源以4月出售的天津物业收入为主，截至今年6月底止, 利福地产录得半年纯利7849.5万元，除开外汇收益、公平值变动及出售物业等收益后,亏损为415.5万元。

事实上，以零售业为主业的利福国际自去年底正式提出分拆地产板块上市申请后，上市之路并不顺畅，由于利福国际本身是百货股，港交所上市委员会认为其地产业务的性质存有疑点，并没有足够的地产业务可分拆出来，导致今年7月利福地产一度被拒绝于上市之门外。

18亿港元资金渴求

太平证券（香港）研究部主管陈羡明认为，由于近期香港政府连番辣招遏楼市，而分拆酒店商业物业上市能更好反映酒店资产的价值，遂成为地产发展商的策略方向。

然而,怡富项目目前仍在与政府协商高度限制问题，公司至今尚未收到当地政府的最终批文，项目开工时间也一直拖延。

利福地产主席兼非执行董事刘銮鸿对此表示，买地时跟政府有共识，项目限制高度为30米。只是去年当地新规划降低附近区域高度限制。他续指，今年跟当局接洽亦确认上述共识，可建高度仍为30米，并已提交相关发展规划。

公司执行董事陈少珍介绍，项目总投资额约18亿港元，开发周期由2014年到2017年，目前公司有现金约2.1亿港元，加上出售天津物业将套现3.4亿港元，连同是次发售集资约1.5亿港元，将足以支持前期开发。

根据母公司利福国际去年11月公告显示，沈阳土地原为30米的可建高度限制或可能被削为15米,可能导致地皮估值高估1.68亿港元。