长沙一地块纠纷中闲置20年 地价增值超200倍

每经记者 吴丰恒 发自北京

清查闲置土地，是国土部下半年的重点工作。根据国土部的统计，截至今年5月底，全国闲置土地高达3.55万公顷。

近日，《每日经济新闻》记者获得了一份由北京市汉龙律师事务所出具的法律意见书，该意见书称，长沙市国土局与其下属单位长沙市土地储备中心不执行长沙市政府已批复的长土政发（1998）070号文件（以下简称070号文件），将存在争议的一块土地使用权“违法”出让，目前该块土地市值近4亿元。

记者进一步了解到，该争议地块位于长沙市岳麓山茶子山村，面积77.95亩。目前，该土地使用权所有人为长沙市土地储备中心，不过该土地却在海南国企海南中康实业开发总公司（以下简称海南中康）的实际控制之中，而且被多家公司主张权利。

8月28日，长沙市国土局书面答复称，因湖南省国药开发总公司（以下简称国药公司）在法院判决两年后，一直未履行向茶子山村支付征地补偿款、工程款及利息456.6万余元，长沙市政府决定将土地划拨给市城建投公司，即意味着070号文件自行终止。

事实上，该土地因一直未能按照国家规划用途正常开发利用，已闲置多年。

补偿款支付分歧引发土地纠纷/

070号文件全称《关于将河西茶子山的77.95亩土地使用权返回给湖南省国药开发总公司的请示》。根据海南中康、国药公司提供的上述文件复印件显示，该文件系长沙市国土局1998年6月29日提交给长沙市政府的公文。

上述文件指出，“经我局1998年6月19日现场办公会研究认为，国药开发总公司提出的返回土地使用权的请示符合国家法律法规，应当予以支持……我局拟同意将河西茶子山的77.95亩土地使用权返回给湖南省国药开发总公司。”同日，时任长沙市长杜远明在该请示文件上签署“同意”。

据《每日经济新闻》记者了解，湖南省国药开发总公司系1991年10月17日由主管部门湖南省卫生厅出资30万元注册成立，后注册资金变更为2000万元，企业性质为全民所有制企业。1997年12月，公司被海南中康兼并，海南中康与湖南省卫生厅签订的《产权转让合同》约定，“国药所有土地全部转让给乙方 （海南中康）。”这也意味着，海南中康成为兼并后长沙市国土局土地返回的主体。

然而，已生效的070号文件在1998年9月国药公司被实质兼并以后并未得到执行，并由此牵出一场跨度20年的土地使用权争议。

日前，长沙市国土局在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对070号文件中向国药公司返回土地内容并不否认，但返回土地的前提是，依据长沙市中级人民法院（1997）长中民初字第87号民事判决，由国药公司向茶子山村支付征地补偿款、工程款及利息共计456.6285万元。

长沙市国土局表示，在判决之后的2年多时间里，国药公司一直未履行支付上述款项义务，“2001年3月，长沙市人民政府决定将包括该宗地在内的19宗土地划拨给长沙市城市建设投资开发有限责任公司，即070号文件自行终止。”

不过，汉龙律师事务所认为，让国药公司未争取到权利前先履行义务并不合理，而且070号文件至今未明确废止，仍属合法公文。

该事务所在法律意见书中指出，长沙国土部门不仅拒不执行070号公文在明知土地使用权存在争议情况下拍卖土地，后又在矛盾无法处理时施压迫使竞得者放弃资格，属于“典型的违法行政”。

土地权属现状尴尬/

从1993年算起，茶子山村77.95亩土地争议已延续20年。记者从相关文件中发现，为“发展高新科技项目”，1992年湖南省计划委员会批复同意了湖南省卫生厅 “中外合资湖南麦迪森制药有限公司项目”，后来国药公司提交项目报告申请在长沙市郊区岳麓山茶子山征地130~160亩，后实际征收了176.7亩。

相关证据显示，彼时国药公司申请到 “减免动迁费和土地有偿使用费。”经过费用减免后，国药公司按照约定需支付的土地出让金总价为353.4万余元。 长沙市国土局、国药公司签署的长土合（93）002号《长沙市国有土地使用权出让合同》约定，“乙方（国药公司）应在签订合同60日内支付全部出让金，逾期7日仍未全部支付的，甲方 （长沙市国土局）有权解除合同。”而政府文件显示，国药公司并未如期缴齐土地出让金却获得了土地。

国药公司与长沙市国土局签订土地出让合同获得176.7亩土地使用权后，仅仅三个月后就将其中77.95亩土地使用权以1540万元转让给湖南锦发房地产开发有限公司 （以下简称锦发房地产）。

然而，锦发房地产接盘国药公司77.95亩土地后只支付了10万元定金，后续资金余款始终不肯支付，但锦发房地产正式获得了该77.95亩土地的国有土地使用权证。汉龙律师事务所称，至今未在工商部门查到任何锦发房地产的注册资料。不过又由于该77.95亩土地始终未被锦发房地产开发利用，长沙市国土局以“受让土地超过2年未开发”为由对其进行了“无偿收回”。

国药公司相关负责人在接受《每日经济新闻》电话采访时认为，“通过这一番，国药公司相当于又白白失去了本已到手的77.95亩土地。”作为湖南省卫生厅下属国企，国药公司最终通过长沙市国土局办公会议讨论同意，并形成市长批复同意的070号文件，被长沙市政府以公文形式批准可被返回获得该77.95亩土地使用权。

但一场兼并让国药公司愿望落空。政府文件证实，国药公司申请返回土地、070号文件形成之间的时间段，湖南省卫生厅已与海南国企海南中康签订《产权转让合同》、《企业兼并合同》，在海南中康公司最终同意接收国药公司后，返回土地的问题没有了下文。

“终止《长土政发（1998）070号》文件与海南中康收购国药公司不存在因果关系。”长沙市国土局在给记者的回复中表示。

海南中康声称，直到2006年7月，处理改制重组问题的海南中康人员在长沙市国土局调阅档案时，意外发现了长土政发（1998）070号文件和1998年6月19日该局现场办公会《会议既要》，方才继续主张权利。

茶子山村的77.95亩争议土地被国土局“没收”后，经历了多次转让，2001年拨给长沙市城市建设投资开发有限责任公司后，后又被协议转让给长沙市土地储备中心，2006年曾被公开挂牌出让，湖南湘军竞得土地使用权。 这笔交易由于海南中康强烈反对，最终被撤销。 根据海南中康魏姓负责人的说法，目前茶子山村的77.95亩争议土地作为国药（海南中康）“职工自救基地”被海南中康实际掌握，种植了价值约4000万元中药材。 对于目前尴尬现状，汉龙律师事务所认为可以“通过行政协调方式促成各方和解”。

不过记者从长沙市国土局获悉，该局已明确表示“海南中康的权利主张不能得到支持。”“由于该宗土地使用权的争议已通过法律途径解决，我局已依据相关法律法规对该宗土地另行处置。”

20年土地增值200多倍

1993年2月6日，国药公司与长沙市国土局签订的长土合（93）002号《长沙市国有土地使用权出让合同》显示，受让的岳麓山乡茶子山土地面积为117800平方米（合计176.7亩，包括争议的77.95亩），土地出让金单价为30元/平方米，按照国药公司申请到出让价计算，77.95亩折合约156万元。

三个多月后，1993年5月23日，国药与一家未注册房产公司签订协议，将全部征收土地中近一半51963平方米、约77.95亩土地转让给该公司，转让总价约定为1540万元。国药如得到卖地收入，获得8、9倍利益。

77.95亩土地被长沙市国土局“无偿收回”后，2004年出让给长沙土地储备中心，根据二者的土地使用权出让合同，土地出让金单价为104元/平方米，国土局出让了其中29339平方米，其余22624平方米被规划道路绿化用地，按照这个价格，长沙市国土局至少可获得约305万元。

2006年7月，长沙市土地市场管理处发布（2006）挂38号《国有土地使用权挂牌须知》，出让包括该77.95亩土地在内的岳麓区茶子山村86.97亩52977平方米土地，成交价为4634万元，单价约875元/平方米，照此计算，77.95亩土地此时市场价值约4547万元。

据《每日经济新闻》记者了解，2006年以后，长沙土地市场急速升温。汉龙律师事务所提供的法律意见书显示，据海南中康、湖南湘军等委托公司估算，77.95亩土地价值已近4亿元。相对于国药公司拿地价格，增长了255倍。

据了解，这些年来由于存在争议，该土地自1993年以来一直未能按照规划开发利用。中国房地产学会副会长陈国强告诉《每日经济新闻》记者，一方面是企业希望通过捂地方式获取土地溢价、增值空间，另外就是与政府监管部门清理举措不及时有关。

事实上，去年以来国土部开始着手建立针对土地市场上与“大地块、大企业”相关的跟踪调查制度。目前国土部正在对284宗特殊地块进行调查分析。