京8月份住宅合计签约上涨近20% 业内人士预测“金九银十”或热度空前

每经记者 王杰 发自北京

京城楼市持续沸腾。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至28日，8月份北京新建住宅签约套数达到了7839套，二手房住宅签约套数达到了9680套，合计签约则达到了17519套，上涨幅度达到了19.4%。

对于后市，中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，2013年的“金九银十”很可能热度空前。市场量价爆发式的上涨，导致大部分开发商对10月后出台长效机制已形成预期。同时，他表示，大部分房企都不愿错过“金九银十”的楼市黄金销售季。因此，进入8月中下旬以后，房企纷纷打算在此期间密集推盘。

北京引领一线城市成交热

北京正引领一线城市的行情热。克而瑞数据库的数据显示，北京商品住宅成交呈现了火热的一面。8月1日至28日，北京商品住宅成交量为88万平方米。相比7月1日至28日的69万平方米，上涨了28%。

对于北京成交量上涨的判断，上海易居房地产研究院就早已发出过警示。该院对8月1日至21日的商品住宅成交数据进行统计，表明北京商品住宅成交已有明显的上升，环比增幅达到了37%。易居研究院认为，全国楼市虽处于暑假，但部分城市背后较为强劲的购房需求，仍将推动成交量继续上升。

相关研究表明，从目前全国楼市看，一二线城市因为集聚了过多的资源，使得房价易涨难跌。2012年以来，过多供应的信贷是市场出现反弹的主要原因。这些影响房价上涨的因素目前依然存在。如果在2013年下半年，楼市信贷不收紧，房价必然继续上涨。这凸显了当前调控的难度。

对于一线城市而言，虽然“国五条”后限价政策相对较严格，但整体上涨趋势依然明显。整体来说，当下楼市量价均居于高位。同时，开发商的资金情况明显好于往年。诸多因素，都使得调控楼市的难度明显加大。很显然，包括北京在内的大部分城市，想要完成年度调控目标的难度将非常大。

局部政策的松动，增加了“金九银十”阶段房价涨幅再次加快的可能性。

采用“限价”这类行政手段，人为遏制供应毕竟不是治本之举。尤其对于供不应求的一线市场，用“精装修拆分”等方式进行涨价的项目数量正在增加，而且一旦预售限制放松，成交的量价将明显反弹。

从2013年前7月的经济数据看，房地产一枝独秀。根据近日已经公布的上半年经济数据可以看出，只有房地产数据在明显上涨，经济对房地产的依赖度没有降低反而上升。

正因为如此，北京作为一线城市，市场行情火热，显然有了较大的经济与社会背景的支撑。对此，房地产业内人士严跃进认为，北京集“一线城市”、“楼市调控最严厉”等因素为一体，这些背后都反映出北京楼市具备内生的高增长性的特性。从这个角度看，未来北京的楼市量价齐涨，具有极高的概率。

乐观情绪助力土地市场

据中原地产监测,截至日前,北京土地年度成交额共有3次突破千亿,分别为2010年、2011年和2013年。前两年都是11月以后才突破千亿,而2013年在三季度就已突破千亿。中原地产监测数据表明，从住宅土地成交楼面均价看,今年达到了9365元/平米,同比上涨44.3%。

对此，张大伟认为，市场需求呈现了恐慌，而同时，各地频繁出现的地王现象，又进一步导致需求恐慌。人们害怕在市场中再次踏空，特别是“国五条”对市场微乎其微的影响，导致各类需求逐渐对价格调整失去耐心，入市看房的积极性在增加。各地的地王高价很快传递到开发商的定价上。表面上看，各地的限价政策依然在执行、二季度的房价相比一季度房价的涨幅在收窄。但实际上，购房者认为房价的性价比比较高，各地的日光盘依然非常普遍。“供应增加后，购房者的选择会增加，但北京等城市会因为二手房税费较高或者二手房房主惜售，从而导致供应量减少。新建住宅的供应增加，将导致购房者再次集中入市。”张大伟表示。

据中原地产监测，上周标杆房企权益购地金额167亿，权益购地可建面积198万平方米。而购地城市主要集中在一二线城市。

再回顾7月份行情。7月份10家标杆房企权益购地金额412亿，为2009年以来的第三高位，仅次于2009年9月份的434亿和12月份的473亿。另外从今年前7月的情况来看，10家标杆房企权益购地金额为1387亿，同比去年增长2.9倍之多。市场已形成这样一种共识：如果下半年房地产政策面依然维持现状，标杆房企量价齐升的势头将继续保持。一二线城市的优质地块仍将是标杆房企争夺的焦点。

张大伟认为，房企对后市集体看多且乐观，对土地的渴求空前上涨。他表示，从整体市场走势来看，土地作为房地产市场的唯一原料，高地价明显刺激房价上涨。“争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场。”在他看来，楼市房价在“金九银十”依然将维持上涨的趋势。同时，资金面的宽裕将促使标杆房企在土地市场频频出手，购地金额也将居高不下。

严跃进分析，从目前北京等市场来看，各种需求正日益膨胀。房企有拿地及加快产品去化的需求，而购房者有抢先入市的购房需求。这些需求呈现出历史性的高涨，因此推动了目前的房价、地价等空前的高涨。对于目前政府提出建立长效机制的做法，严跃进认为，这固然是平抑市场高涨情绪的有效方式，但如何将这种机制注入现实的市场运作中，显然并非易事。