深圳科技2个月股价上涨63% 新型城镇化助推朗诗快速增长

日前，朗诗正式亮相港股市场，迈开了国际化发展的新步伐。对于关注和重视绿色地产在中国发展的各方面人士来说，朗诗迈出登陆港股资本市场的一步，也是中国绿色地产的标志性事件，朗诗登陆资本市场其意义超出朗诗本身，更是中国绿色地产界的重要时刻。

从6月20日，朗诗正式收购深圳科技（00106,HK）开始，到8月22日为止，深圳科技在短短两个月时间上涨了近六成。

熟悉香港资本市场的人士说，香港市场不看重概念，而看重企业的经营质量。朗诗成功登陆港股资本市场，是因为下一步中国在推动绿色地产方面将会投入巨大。“新型城镇化”是未来五年中国经济发展的主要推动力，而此前中央经济工作会议明确提出要构建科学合理的城市格局,有序推进农业转移人口市民化,走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。在这样的背景下，绿色、低碳的房地产产品需求量将大幅上升，类似朗诗这样开发绿色低碳住宅的开发商，将因为新型城镇化获取巨大收益。

绿色地产发展速度将加快/

日前，朗诗正式亮相港股市场，迈开了国际化发展的新步伐，同时也是中国绿色地产的标志性事件。

在国内，作为绿色科技地产领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年，朗诗集团近几年发展速度较快，在上市方面一直有需求，受国内房地产市场调控影响，实现A股上市阻力不小，而选择在香港借壳上市相对更容易实现。

此次上市对于朗诗来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力，成为一家公众公司，更加有利于朗诗的长远发展。朗诗地产执行董事、首席技术官谢远建表示，“在朗诗有了香港上市公司平台以后，朗诗的公司发展可能会有一个有力的助推器，能让朗诗更快更好地发展。”

从今年已披露的房地产上市公司半年报可以发现，龙头房企重要财务指标处于领先地位，而许多小型房企业绩出现下滑或亏损，两极分化格局越发明显。对此，业内有观点认为，未来房地产销售业绩将进一步向大型企业集中，企业的优胜劣汰将导致行业集中度稳步提升。

“朗诗对于这样的趋势也有着清晰的判断，这也是和我们目前的一些举措有逻辑上的一致性。”谢远建表示，朗诗当前的规模虽然还处于中等，但却努力在往大企业的行列奋进。

谢远建介绍，朗诗在香港买的上市平台，其实是为朗诗解决掉资本市场融资渠道问题，因为香港有特别多的融资手段，而且融资成本比较便宜，有比较强的资本力量，肯定有助于朗诗更大规模地去经营。

参照历史过往经验，内地房企入主香港上市公司的第一步，多数会先注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。

朗诗绿色地产董事局主席田明透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的唯一上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。

据了解，朗诗集团将在资金、人才、技术上全力支持上市公司投资发展新项目，并在符合监管法规的前提下，择机注入部分优质资产，壮大上市公司。待上市公司具备较强实力，具备良好的市场形象后，择机恢复上市公司的融资功能。

“朗诗上市后的首要任务就是加快投资步伐。”谢远建表示，由于上市公司自身的资源条件还比较薄弱，资本也不多，现有的形象也不具备在资本市场上融资的条件。目前计划，要尽可能快进行房地产项目投资，投资所需要的资源可以先由大股东提供资金援助，或者通过购买股份的方式给予支持。

“随着资产规模的增加，在监管条件允许的情况下，我们可以选择一部分优质的资产注入到上市公司中，以此加速其成长速度。”谢远建认为，朗诗在香港资本市场上具备融资条件，可能还需要一年以上的时间。

绿色地产的龙头企业/

在A股市场多年失去融资功能，“10号文”又为香港IPO设置门槛的情况下，借壳上市的路径自然而然开始走进内地发展商的视野。自去年以来，几乎每个月都有一家内地实力开发商在香港买壳，这成为香港城中热议的话题，也鼓舞了更多开发商加入买壳的行列。

尽管借壳上市港股的内地房企比比皆是，但朗诗却是其中非常特殊的一家，因为他很清楚自己要做的是什么，那就是朗诗特有的差异化战略——源自于内心的一抹绿色。

受气候环境日趋恶劣的影响，绿色和环保被越来越多的房地产企业拿来作为产品的卖点，持续创新，对于绝大多数房地产企业来说，仅仅是口号，或者是一种表面文章，但朗诗却一直都在实干。

“朗诗对绿色的理解和别的企业不同”，在谢远建看来，朗诗始终把绿色奉为企业的战略，绝非为了提高销售业绩所选的策略，只是打一个旗号。朗诗对于绿色科技住宅这个产品本身是非常的在意的。

绿色是朗诗的立业之本，是朗诗的DNA。事实上，朗诗对绿色的理解不断深化，从“绿”到“深绿”，与之匹配的公司战略也在逐渐升级。

2004年，从决定做绿色科技住宅开始，朗诗就成立了研发机构，并且机构规模随着时间推移越来越大，企业投在里边的资源也越来越多。

技术研发部后来扩大为技术研发中心，再后来，又拓展概念至产品研发中心。2008年，朗诗又收购了上海一家甲级设计院，和自身的研发合在一起组成研发设计院。此后设计工作由自己的研发设计院完成，不再找外部合作机构，这样不仅锻炼自身设计能力，也避免了沟通成本的浪费和设计成果的流失。2010年，朗诗又在德国法兰克福投资成立朗诗科技公司，用于吸收学习欧洲的先进绿色科技。该公司亦并入研发设计院。

这些年来，朗诗平均每年投入研发设计的资金达到年销售额的2%，对这个绝大多数房地产企业都达不到的数字，朗诗董事局主席田明却依旧觉得不够。

发展至今，朗诗绿色科技作为朗诗集团的核心业务板块，已成为国内领先从事绿色建筑研发、设计、技术咨询的专业公司，已经有服务于房地产开发10余年的成熟经验，拥有绿色建筑相关专利近130项，国内外中高级研发、设计人员近200名。

朗诗绿色科技针对民用建筑和公用建筑，提供绿色建筑全程技术服务，并延伸到代建、设施设备管理和能源工程等相关业务。其业务范围涵盖设计与技术咨询、技术集成与实现，建造管理，运行管理等覆盖项目全程的服务内容。针对不同的气侯区域，以多样性绿建技术解决方案，为客户创造舒适健康节能经济的室内环境。立足现有技术积累，加强绿建技术引进整合与创新，培育技术集成核心能力，在服务朗诗地产的同时，逐步加大服务于市场的业务权重，并稳健拓展业务范围。

据介绍，朗诗绿建科技分为绿建技术平台和绿建经营平台。绿建技术平台负责研发、设计和绿建技术集成服务，针对不同的气候区域提供多样性绿建技术集成方案，为客户创造舒适、健康、节能、经济的室内外环境；绿建经营平台依托朗诗集团在绿色建筑方面丰富的开发和运营经验，针对住宅、酒店、写字楼、医疗、商业等多种物业形态，向客户提供绿色建筑全过程解决方案，业务包括代建定制、绿建集成服务、设施设备管理、能源工程和精装修等，提供具有咨询设计、建造管理、运行管理等覆盖项目全过程的服务内容。

未来的朗诗绿色科技还将努力开拓住宅、酒店、医院、疗养院、办公楼等绿色建筑技术集成服务，将研发与市场有机结合，快速形成各类绿色建筑可复制的标准。事实上，目前行业内还没有绿色建筑全流程服务提供商，朗诗科技将抢抓市场机遇，努力成为绿色建筑科技集成服务的标杆企业。

“绿色对于我们来说是一种手段，目的就是为了让我们的居住者过得更舒适、幸福。”谢远建指出，在之前朗诗重点强调的是居住舒适程度，目前朗诗的产品战略又作了一个升级，把健康环保放在舒适上面。

毫无疑问，居住环境的舒适度与人的健康有很大的关联，但很多企业可能并不会把主要精力放在健康上，更多还是在追求舒适给予客户的直观感受。

“很多人并不知道，我们居住的环境有那么不健康，大家没有意识到这个问题。”谢远建指出，相比较而言，舒适只要有了条件就可达到。举个例子，好比我们原来居住的环境可能连电扇都没有，但随着科技的发展不仅电扇有了，甚至空调也发明了，这样就可以解决舒适问题。虽然舒适是每一个人都想要的，但健康和我们的生活质量有着更直接的关系。

朗诗进入房地产市场虽然只有十余年，与不少历史更长、规模更大的企业相比，它还是一个新手，与它同时或更早的不少房地产企业，因为固守传统，总是处于跟随状态，结果越做越小，甚至消失，但朗诗的独特之处在于选择了绿色科技地产这一条全新的道路并坚持了下来，在绿色、低碳的大背景下找到了自己生长的土壤，踏踏实实发展了十年，规模、竞争力和技术水平都在稳步提升，在房地产领域，朗诗已经成长为一个领军型的企业。

而朗诗的优势更在于整体实力，包括两个方面，一是对于新技术的整合和研发，朗诗能够将现有的技术成果进行系统整合并创新，融入到产品中去，建造适合中国人需求的绿色住宅，这已经成为朗诗独有的技术优势。二是朗诗有着很好的盈利模式，作为一个企业，盈利是它的根本任务，朗诗将绿色环保理念、先进技术成果与成本控制相结合，从“一代房”到“三代房”，建立了适合不同层次需求的产品线，盈利能力非常突出，反过来又反哺科技研发，实现了良性循环。

朗诗在整合国际先进技术和经验的基础上，已逐步形成独有的组织能力和产品特色。健康、环保、舒适、节能已经成了朗诗绿色住宅的代名词。目前，朗诗共有13个住宅项目获得绿色三星标识，该标识是国家住建部绿色建筑设计最高级别认证。截止2012年底，朗诗独家获得的绿色三星住宅项目数占全国总数的16%，作为一家规模中等的房地产企业，实为难能可贵。

强大的绿色产品研发/

人类的活动已经严重威胁到人类的安全，气候的变化、能源、资源环境保护是一个长期而沉重的话题，根据中国环境与发展国际合作委员会的统计，建筑能耗占全社会能源消耗28%，全部建筑中只有4%采用了节能措施，单位建筑采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。英国诺丁汉大学的教授指出建筑是可以在最短的时期内最大幅度地减少二氧化碳排放，缓解能源紧张的领域。

绿色建筑作为21世纪全国建筑可持续发展的总体趋势，是技术创新和理念创新的产物，也是我国快速城市化发展过程当中我们建筑业业态转型和模式变革的必然选择，当前大力发展绿色建筑不仅有助于提高建筑业的科技水平，也有助于实现建筑领域的节能减排的总体目标。

因此，绿色建筑被国家发改委等部门制定了绿色行动方案和绿色建筑专项科技规划，国家科技部和财政部也出台了关于加强推动我国绿色建筑发展的实施意见的文件，从技术、市场、政策等方面为绿色建筑规模发展创造良好的外部环境。

作为中国领先的绿色科技地产开发和运营企业，朗诗积极响应这股绿色浪潮，并通过梳理内部产品线往更全面的方向做调整，有助于朗诗更快地接近更大规模的企业。

最早，朗诗以一款“三恒”住宅产品打开并立足市场多年。后又像万科等龙头企业一样，打造了适合不同客群的多条产品线。特别是最近一年，陆续在各城市推出的针对首次置业客群的产品，均取得热销，让朗诗的绿色住宅再一次成为市场的焦点。

“我们原来的产品线只有一条“三恒”，但是前一阵子我们在几个城市都推出一款面向年轻人的——未来系列。”谢远建表示，未来系列是朗诗从市场、客户的需求调研开发，选择了一群目标客户，进行专门的研发后再投放市场的。

据悉，该项目从拿地到操盘一气呵成，项目推向市场以来，销售速度很快，而且利润率还超过朗诗之前的平均利润率，是目前朗诗所有产品系列中最优质的产品。

近期朗诗又释放了一个最新消息，不久之后，朗诗会向市场推出一款全新的产品。它继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位的辐射新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，能够分户开关、实时调节，有效支持用户的行为节能。

该产品将按照朗诗制定的环保标准，在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制，对室内的PM2.5颗粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。

这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值，并可广泛应用于住宅和公共建筑上，这将成为朗诗未来的主打产品。

谢远建指出，“新产品不仅仅包括‘三恒’，健康舒适是第一位的，我从规划设计，到采购的各种材料到施工过程的管理，都把健康作为一个从头到尾去控制的指标。因为我们的很多建筑材料里面，可能有放射性污染，可能有各种对人体有害的有机化学成份，还有颗粒物，所以我们要从头到尾把这些健康问题管理起来，最终提交给客户的必须是一个健康的环境。”

随着中国社会逐渐步入长期的老龄化时代，未来养老产业有着巨大的市场空间。作为一家富有社会责任心的绿色房地产企业，朗诗针对适老型物业和服务，依托既有绿色建筑技术、房地产开发及物业服务能力，积极探索养老服务产业的商业模式。

2012年11月8日，集团批准成立朗诗养老投资管理有限公司，全面推进朗诗绿色养老战略。今年，朗诗在南京、常州和无锡等地为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品，其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。

面对未来更多的老人，朗诗计划提供各类老龄化服务的连锁型服务组织，包括持续照料退休社区，通过为老年人提供自理、介助、介护一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的料理服务。为此，朗诗力争成为最早探索出养老业务成熟盈利模式的企业之一。

全系绿色住宅产品线的完善，在朗诗地产的发展史上是一次跨越。对客户需求进行深度研究，以细分客户及其需求为逻辑起点，描绘与之相适应的土地属性，配置与之相吻合的产品标准，完成目标客户全寿命周期的产品线覆盖。产品涵盖了首次置业、首次改善、再次改善、高端置业、养老公寓等物业。

朗诗方面表示，将继续坚持绿色房地产开发深耕现有市场并稳健拓展新市场，扩大既有优势，通过对市场布局和产品结构的纵深配置，增强抵御行业波动风险的能力。朗诗地产的产品研发得到了朗诗科技的有利支持，通过产品差异化和高资产周转策略，朗诗地产将不断增强市场地位，为集团整体发展提供基础性支持。

谢远建指出，“我们推出产品线的目的是为了让企业做得更好更大，我们必须强调要更强更大，只大不强，没有意义。”

财务管控能力行业一流/

对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在10年有余的时间里快速成为全国知名的地产企业，差异化战略是其得以成功的头号功臣。

而朗诗的成功，除了差异化战略，另一点值得一提的，便是田明对房地产行业周期的观察和判断，并寻找到适合朗诗的经营模式。

其中，最为重要的两点：一是高效地使用资金，从拿地到开盘必须在8~11个月内完成，实现资金的快速周转。二是时刻保持对房地产行业周期的敏感，建立预警体系保障公司现金流的安全，并利用好房地产的“冬天”，实现弯道超越。

朗诗非常注重“快速周转”，日常机构设置和运营，也围绕“快速周转”进行。例如，朗诗有一支著名的“海狼团队”，专门负责搜集土地信息，提供投资决策参考。起名海狼，是参照一战时德国潜艇队的狼群战术，意思是打造一支无疆界、行动隐蔽、适合打高难度攻坚战的团队。朗诗集团总部有大海狼队，各区域公司又有各自的小海狼队，相互配合，行动灵活。

田明在近期举行的媒体答谢会上，这样表述朗诗的经营策略：在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。

朗诗从来不投资金量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。

“首先你要知道房地产有周期，要时刻关注市场波动，政府的态度和民意指向。自己要留有余地，宁愿失掉一些机会，也不要抢。企业现金流一断，就像人一口气上不来，再强壮的人也会死去。”田明说。在利润面前保持着冷静，克制着商人的贪欲，是很艰难的事情。

为了维持现金流安全，朗诗向银行等金融机构学习，设计了一套针对资金风险管理的预警机制。据田明介绍，朗诗持有的现金，不得低于总资产的8%，低于8%就进入黄色警戒，必须加速销售楼盘，加强对现金流进行检查控制缩减支出。如果再低于6%，就进入橙色警戒，会采取更极端的反危机措施。

更重要的是，风险控制不仅是一种制度，更流淌在朗诗的血液里。很多时候，还没有达到黄色警戒，田明就已经要求团队严控现金流的支出。“我不敢做冒险的事”田明说，“当然，有些存量资金无法用于投资，这个损失我们必须承担，是控制风险的代价。我会拿这些钱做点安全的理财，提高一些存量资金的收益水平。”

不仅如此，绿色金融也是朗诗目前着力开拓的另一块业务，朗诗去年在上海成立了青杉投资，今后朗诗将以青杉为平台，建立资本和各业务项目的桥梁纽带关系，提高集团投融资水平和经营水平，促进朗诗从单纯地产公司向纵向多元化集团转型。

未来：将实现全国布局/

2002年，朗诗在南京开始了房地产业务，并在五年内迅速进入了长三角地区。从2012年开始，朗诗溯江而上进入了中西部地区，分别在武汉、成都两地开展朗诗地产业务的发展。至此，南北展开的地产业务格局迅速拉开。

根据朗诗的战略规划，朗诗的地产业务布局，首先通过加强长三角的纵深布局，继续加大在长三角地区城市的发展，然后分布进入北方和南方的区域。在城市选择上主攻二线城市，兼顾一、三线城市。通过丰富的产品线，一、二、三、四线城市的布局，东中西部城市业务布局加强业务战略纵深，提高经营的稳定性。

目前，朗诗地产业务在南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市，已经和正在开发30多个楼盘，开发总面积达540多万平方米。土地储备约有350万方。

未来，基于公司的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势，朗诗将继续巩固并完善全国化战略布局：立足现有已进入区域，以长江流域为轴线，向南北两侧展开，加大布局的战略纵深，提升经营的稳定性。此外，还将结合朗诗的海外投资战略，选择在美国、德国等国家发展朗诗的地产业务。在法律、监管规则允许的范围内，及合适市场机会的前提下，计划今年内投资5个左右的土地项目。当然，最终实现与否还需考虑项目的具体状况和土地市场等客观因素。

朗诗集团用了十年的时间从绿色走向深绿，朗诗前进的脚步也代表了中国房地产业绿色科技地产的追求，朗诗的发展历程也充分表明了当运用绿色科技理念去做地产，技术上可行，市场也欢迎。朗诗的战略转型把绿建地产推广到绿色科技更高的绿色金融层面，相信在绿色建筑上将会有更大更新的创新和突破，真正能够成为绿色建筑的标杆企业。 （文/沙斐）