房企激辩“高周转”欲破解“天花板”魔咒

每经记者 尚希 发自杭州

“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年，我们会看到行业的天花板。”6月底，万科总裁郁亮抛出“天花板”理论，在他看来，房地产行业将在十年后迎来第一块天花板。这一观点得到了很多房地产大佬的认同。

这个“天花板”是不是真的会成为房地产企业未来的 “增长魔咒”？部分房企和专家学者对此提出了质疑。8月24日，在杭州千岛湖召开的，由每日经济新闻报社主办的“2013年中国价值地产年会”上，房地产在未来十年甚至更长远将来的发展前景被充分讨论，由新型城镇化带来的城市群建设开发潮，为房地产开发带来的机遇，或许足以帮助房企突破天花板的制约。

天花板究竟在哪里

未来房地产十年被称之为“结构的十年”，2010年人口普查得出的人口结构数据显示，可以预测未来三年到五年全国的住宅需求将快速向下降，每年的下降幅度在2%左右。

在这样一个背景下，不出十年，房地产业销售额的天花板显而易见。也正因如此，万科提出了转型城市服务配套商的角色定位，为即将到来的营业收入结构革命做好了准备。

一旦房地产遇到行业的天花板，原来的高周转模式，是否有必要向价值创造模式转移？

“尽管此前大家都是跑马圈地，一天卖上千套这种发展模式，但实际上在这种发展过程中，开发企业还是希望每套价值利润率最高。”日出东方董事长徐新建认为，一旦“天花板”真的出现，也意味着差异化需求的市场由此到来。

徐新建进一步指出，市场差异化需要每个开发企业开发出具有更高价值的项目，“即使未来遇到天花板，这两种开发模式依然共存。”

但在更多开发商看来，行业天花板还未真正显现。

“一个行业要健康发展，只能是一个回归理性的过程。”宋都集团副总裁汪庆华对此表示，“前几年大家对房地产行业存在一些偏见，或者一直认为（其）是暴利的或不道德的行业。但是这么多年下来，宏观调控以后，或者（通过）行业自律或者发展以后，房地产行业已经回归到利润正常的范畴。”

在汪庆华看来，房地产行业未来前景还很大，“所以我不觉得已经到了天花板”。

持相同观点的还包括景瑞集团副总裁吴炜。在活动现场，吴炜指出，虽然房地产行业的天花板还没有真正到来，但可以达成共识的是，未来房地产业将成为竞争非常激烈的行业，“在竞争激烈行业中生存，对企业的要求非常高。不光是专业度、产品能力，还有运营效率是否适合，（是否）适合资本市场包括大环境的需求。”

但在知名财经评论家、《每日经济新闻》每日评专栏主笔叶檀看来，“天花板”已经在中国个别城市显现。第一个天花板出现在以煤炭为支撑的鄂尔多斯。

“鄂尔多斯首先面对的问题是煤炭价格下跌，煤炭价格下跌之后，一半的钱套在煤矿里头出不来了，这个时候你会发觉民间的金融链条就断掉了，之后房地产市场就会马上断。”叶檀指出，资源单一型城市，一旦资源价格下跌，当地高利贷特别盛行的时候，就会出现一个天花板。

“同样的道理，神木这些资源单一、民间高利贷盛行的城市，将会出现第二块天花板。”

第三块则很可能出现在近日刚刚“松绑”的温州，这也是昔日中国房地产市场投资最为火爆的一个城市。“温州是一个很不可思议的地方，说起来是一个三线城市，但是在2010年上半年的时候，它的房价超过了上海。”在叶檀看来，温州的城市配套远远跟不上房地产的增速，这也是其出现“天花板”的原因。那么，如何破解难题，才不至于让整个市场出现类似上述城市的惨况？

叶檀给出的答案是“跟着创新产业走”，企业如果停留在市中心，跟随着传统产业，地方民间金融借贷断掉，离崩盘也就不远了。

众房企高周转模式之挑战

“就像一群人爬山，有一个带头人（万科）先爬到了山顶，在下山的途中遇到我们说，山顶没什么意思。但对我们来说，还是会想上去看看。”阳光城集团股份有限公司营销及品牌经理王锋举了一个有趣的例子，形容万科预期的“天花板”之于众房企的意义。

在三湘集团副总经理张涛看来，“高周转”依然是如今房地产开发企业应该去秉承的“制胜理念”。

张涛表示，“现在排名前十或前二十的房企，更多是高周转模式，虽然不排除一些企业是以价值创造、精品为主，但从目前房地产市场来说，尤其一线城市土地价格居高不下的情况下，只能通过快速周转来实现利润。”

张涛进一步指出，有一定利润的情况下，企业的高速周转对价值创造会更加有利。

对此，吴炜指出，高周转对于企业来说面临着高要求，“从拿地开始就要把客户想清楚，还涉及企业的标准化，这个标准化一定要执行得非常到位，此外，还包括后续的营销团队、开发团队都要具备很强的能力。”吴炜说，只有这样才能做到在很短的时间实现高周转。

“天花板”的蛛丝马迹伴随着中国房地产的开发进程而逐步显现。王锋指出，中国房地产的四个阶段分别是微胜主义的阶段、产品主义阶段、品牌主导阶段以及“兔胜龟阶段”。

何为“兔胜龟”？王锋解释，“当市场向下的时候，品牌企业抗跌能力要大，市场向上的时候，品牌企业溢价能力要大。而进入第四个阶段，一个高周转的企业，单项目利润或者当年利润可能会偏低。”

未来拓展方向为大城市群

事实上，人口结构带来的住宅需求拐点，只是基于全国总体住宅市场而言。在一线城市，以及围绕一线城市发展的城市群，未来人口仍然将大幅激增。

住建部政策研究中心主任秦虹介绍，人口结构对房地产市场影响很大。占55%的20岁~39岁年轻人口的购房需求是所有人口中最旺盛的。

在北京市2011年新增的58万常住人口中，20岁~39岁年轻人占的比重是62.8%。这意味着一线城市、省会城市年新增年轻人口占到一半以上，一线城市长期存在大量的住房需求。

在一线城市人口容纳有限的情况下，以一线城市为核心的城市群，可能是未来房地产开发的一个重要机会。

秦虹认为，目前已经形成了“长三角、珠三角、环渤海”三大城市群，其次，中西部还会有一到两个相对密度比较大的。秦虹建议开发商加大对一线城市周边的城市群开发的关注。

在发展一线城市周边的城市群时，产业地产显然会第一个得到机会。工业园区、物流加工、商业地产，以及服务一线城市居民旅游度假需要的旅游地产会因此兴盛。这些开发机会，可能给房地产业带来一个更大、更广泛的市场。