北京楼市库存创新低 前7月四环内住宅均价大涨24%

每经记者 尚希 胡健 发自北京

虽然供应较多，但持续的成交升温使得北京楼市库存再次接近年内最低点60674套。

“7月我们共成交了5套，销售额近4亿元。”昨日（8月21日），《每日经济新闻》记者从北四环鸟巢西侧的盘古大观项目售楼处了解到，该项目套均售价已超过7000万元，主打660平方米的大户型。

盘古大观的热销只是目前京城楼市成交的缩影。亚豪机构统计显示，前7个月，北京四环以内新增高端住宅仅395套，但销量却高达3641套。

供需矛盾的加剧助推了房价的飙涨，据统计，前7月，北京四环内商品住宅成交均价为42259元/平方米，同比上涨了24%。

“日光盘”频出

利用“限价地”进行调控才刚刚破冰，效果显露尚需时日，目前北京房价仍然有上升空间，从库存数据便可看出。

中原地产市场研究部数据显示，8月，北京新建住宅签约6407套，环比上涨43.8%；二手房住宅签约6307套，微跌2.4%；合计签约达12714套，环比上涨16.5%。

中原地产市场研究部总监张大伟说，6月~8月，北京期房住宅供应都在5500套以上，明显超过之前，但库存依然呈现明显减少趋势，“日光盘”频出，市场需求心态恐慌。

据悉，8月18日，北京明发广场开盘，该盘为刚需盘，房型以71~87平方米两居为主，720套房源仅半天便一抢而空。此外，同日开盘的龙山华府及8月14日开盘的保利春天里等老项目都几近售罄。

需求火热在北京二手房市场同样展现。据链家地产报告，8月第三周（12日~16日），二手房新增客源量环比增长2.9%，自7月开始已连续7周环比上涨。虽然新增客源量各周环比涨幅较低，但新增有效客源量较6月末，增长超20%。

亚豪机构统计显示，9月份，北京预计将有26个项目入市。该机构副总经理任启鑫认为，从上周入市项目表现看，目前北京住宅市场已进入了不分区域、不分产品、不分价格的全面热销阶段。

核心城区宅地供应锐减

近年来，北京土地市场的“盛宴”基本在五环以外，但凡出现城市核心区域地块，都会引起开发商的“厮杀”。

事实上，城市核心区域住宅用地的供应已经渐趋绝唱。记者查询北京土地整理储备中心官网发现，2010年至今，北京四环以内仅出让了10宗住宅用地，累积规划建筑面积仅为120万平方米。

受土地供给减少的影响，北京核心城区的供求矛盾由来已久。近两年，四环以内商品住宅库存以每年4000余套的速度递减。据亚豪机构统计，2011年8月，北京四环以内的商品住宅库存量曾高达16342套，2012年8月降至11851套，截至目前，仅剩7503套。

据记者了解，前7个月，北京整体住宅供应量约为40110套，以此算来，四环内新增供应395套，仅占全市供应的0.09%。

“北京四环内商品住宅尖锐的供需矛盾，一方面源自核心城区新盘供应几近断顿；另一方面在国内经济背景影响下，高端住宅成交持续升温所致。”亚豪机构副总经理任启鑫告诉《每日经济新闻》记者，近年来虽受调控制约，但一线城市楼市持续向好，特别是北京核心区的高端住宅，在抗通胀、避风险、稳定升值功能之下，成为高收入人群资产配置的重要组成部分。

亚豪机构统计显示，前7个月，北京四环内成交价突破80000元/平方米的高端住宅共售出92套，与2012年同期的75套、2011年同期的87套基本持平，“这部分的购买需求可见十分稳定。”任启鑫表示。

高端住宅需求旺盛

近日，记者在走访了京城多个高端项目后发现，新项目的价格一路走高，其中大部分项目都是通过“期转现”来获取更大的涨价空间。

位于东四环的华侨城，记者在今年3月份走访时开盘均价为37000元/平方米，而目前的价格已提高至48500元/平方米。北京市住建委官网显示，该项目最后一期期房预售证是在2012年9月份获得，目前入市的房源均为现房。“期转现”之后，每平方米价格涨幅超过1万元。

值得注意的是，在8月预计入市的9个高端项目中，现房就占了5个。此外，从9月预计入市的26个项目定价来看，只有8个项目公布预售价，其余18个项目售价均处于待定状态。在上述已公布预售价的8个项目中，“涨价”仍是主旋律，同比涨幅超50%。

虽然部分入市项目价格未公布，但购房者的热情不减。记者在走访中看到，由中国水电地产与金地打造的高端住宅项目虽然还未定价，但项目接待处已有几十位购房者在填写排号信息。

“近两年北京四环内只有5宗商品住宅用地出让。”任启鑫表示，随着四环内42个在售住宅项目步入销售尾声，增量供给匮乏，高端住宅库存将进一步减少，稀缺性将推动房价继续高涨。