九江3年投资600亿 庐山旅游地产项目销售遇冷乱象丛生

九江3年投资600亿 庐山旅游地产项目销售遇冷乱象丛生

每经记者 于垚峰 江西九江报道

江西省九江市因为拥有庐山这一世界级文化自然景观而驰名中外，在庐山山脉以西，是面积达308平方公里，清如镜、明如月的“庐山西海”；庐山以南，则有著名的温泉镇。名山、秀水、温泉，让九江旅游总人数和总收入在江西11个设区市中双双排名第一。

发展旅游地产成为当地政府实现财政增长的重要载体：庐山脚下的旅游酒店综合项目、庐山国际会议中心综合体……一个个投资几十亿元、上百亿元的项目纷纷启动。相关政府文件显示，最近3年，九江旅游项目投入不断增加，累计投资达600多亿元。

然而，九江辐射的消费能力有限，众多大体量综合体接连推出，带来的直接后果就是销售遇冷。8月15日至16日，《每日经济新闻》记者走访了其设在南昌、九江和项目所在地3个销售点中的两个。置业顾问告诉记者，目前一期推出的房源，已经销售得差不多了，只剩下少部分。而记者从九江房管局获得的数据显示，该项目一期推出的200余幢别墅，销售了一半左右。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时认为，发展旅游地产的方向是对的，但“地方政府应该控制好旅游地产的开发结构，避免出现集中供应，有效需求不足的现象。”。

旅游项目火热3年投资600亿

8月14日，江西省商务厅官网发布消息称，香港帝盛酒店集团（02266，HK）取得九江市星子县天地温泉假日酒店经营和所有权，公司将投资2.23亿港元于该酒店项目。次日，记者来到天地温泉假日酒店，酒店已停止营业，正在进行装修，酒店后面也进行着度假别墅的建设。

在九江市星子县，这样的项目可谓比比皆是，与天地温泉度假酒店同一侧，有一家刚开业不久的醉石温泉陶渊明主题度假村，根据其宣传，项目占地约160亩，拥有客房327间，总建筑面积约35000平方米，总投资2.5亿元。

围绕庐山西海，武宁县亦引进泰国古暹罗风情度假村、荣程旅游综合开发、华元养生休闲中心、华夏国际旅游度假区等4个50亿元以上旅游项目。

九江市旅游局今年5月份的一份《九江旅游情况工作汇报》中提到，最近3年，九江旅游项目投入不断增加，政府和社会投资的项目达到140多个，累计投资达600多亿元。据悉，其中大部分为旅游地产项目。

叫好不叫座投资商急于找买主

中航地产已经进入九江，开发经营了庐山国际高尔夫球会及中航庐山云岭。据置业顾问向记者介绍，中航计划围绕庐山国际高尔夫球会建设1000幢别墅，目前一期已经建成75幢，只存少量别墅可售。

在中航庐山云岭的销售中心，记者看到沙盘上方的天花板残损，还在漏水，墙上挂出的建筑工程规划许可证和预售许可证上显示，开发商为九江嘉浩（庐山）房地产开发有限公司。

“九江及辐射区的消费能力非常有限，如此多动辄上万元一平方米的别墅，要想销售出去并不容易。”九江一位地产企业的经理告诉《每日经济新闻》记者，以中航庐山云岭为例，第一期开发的75幢别墅，从2011年就开始销售，卖了两年都没有卖完，“一幢别墅的售价至少在200万元以上，一旦真的建成1000幢，要卖到何年何月？”

此前被香港帝盛酒店集团收购的星子县天地温泉假日酒店亦是因为激烈的同业竞争，客源大大减少，最终被外来企业并购。

“九江的旅游资源在江西首屈一指，但是会在当地置业的旅客非常有限。”江西中旅负责人周经理告诉记者，前往庐山旅游主要以避暑为主，多为广东、福建、湖北等周边的游客，游客来一次就下决心在当地购置房产的可能性不大。宋丁认为，企业要做大旅游地产，首先在于国家政策的风险，比如调控或者限购，如果这方面不成问题，风险就消除了一半；其次是产业风险，开发旅游地产，对于占有资源者，可以相对规避风险。政府也存在风险，如果选择了实力不强的企业，则有可能变成烂尾的项目。从这个层面上说，双方的目标应该是一致的。

“政企合作的旅游地产项目，最终应该是双赢格局。”宋丁认为，对于政府引进体量巨大的旅游综合体，“政府引进城市资金进入农村，有利于借助三产推动一产的发展，协助解决'三农'问题。”

宋丁表示，政府以极低的土地价格甚至零地价，将土地交给开发商进行开发，是借助开发商的资金，完成城镇化的改造。“而企业以低价拿地后，本着利益最大化的原则，或许在做公益类设施时，会存在偷工减料的情况，这个时候，就需要政府有效监督。”

针对九江聚焦的大量旅游地产项目，宋丁认为，从长远来看，并不担心销售的问题，“而从短期来看，则出现了结构性失调，短时间内供应量集中放大，而有效需求又不足的局面。”