新型城镇化加剧角色分工房企需具备多业态开发能力

每经记者 王杰 发自三亚

“新型城镇化”是今年博鳌房地产论坛的热点词，在论坛中已被提出数百次。目前，国家层面并没有对“新型城镇化”作出清晰解读，房企实践新型城镇化的开发思路也各不相同，但这足以成为房地产行业角色分工的开始。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，未来房地产行业转型，住宅的黄金10年经过调整之后，会转向多元业态百花齐放，包括制造、运营、服务，住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。其中，有一部分地产商将通过参与新型城镇化建设，练就综合开发的能力。

理解新型城镇化 仁者见仁

新型城镇化的内涵究竟是什么？如何涉足新型城镇化成为房地产商最大的考验。中国经济体制改革研究会副会长樊纲提出了这样一个疑问“究竟是搞大城市，还是搞小城镇”。

首创置业董事长刘晓光用洛杉矶、旧金山的例子给出答案——在大城市周边做小城镇。首创在昆明、北京、上海等地发展的小城镇项目都属于这样一种类型。不过，刘晓光认为，小城镇建设肯定不止一个模式，有的是大城市边上的，有的是中小城市旁边的，有的是小城镇群，而且不同的小城镇所依赖的产业依托也是不一样的。有的可能是纯粹旅游的，有的可能是以文化为主的，有的可能是以一些加工业为主的，还有一些是以当地特色的资源产业为主。

五矿建设有限公司董事总经理何剑波则认为，核心大城市和中型城市的连接区域，中型城市和小型城市的连接区域，以及城市和城市之间的过渡区域是今后新城镇发展的一个广阔舞台，在未来新型城镇化的过程中，集合了休闲、旅游、康体、养生，乃至产业园区等等功能的新型小镇将会成为房地产行业的一个巨大机会。

何剑波认为，新型城镇既承载了城市的功能，又承载了旅游、休闲、度假的功能，同时还承袭了城市区域产业发展的功能，在区域发展和人口导入方面都有创造性的示范作用。

新城控股集团有限公司常务副总裁欧阳捷却认为，如果没有农民进城就没有新型的城镇化，所以新型城镇化，主要应该为农民服务，考虑他们未来的生活、居住的环境和未来的消费模式。

但也有观点认为，新型城镇化主要应该针对那些想要度假或者养老的城市人口，通过新建小城镇，来减轻大城市的压力。

转向多元房地产业态开发

无论如何，新型城镇化将令地产行业的分工加剧。广东省房地产行业协会会长蔡穗声就用揭阳玉城的例子说明，能够参与新型城镇化的地产商，不仅能开发住宅，还有能力开发产业地产、学校以及各种配套。

“整个房地产行业显著的、全国性的总量供不应求的阶段已经过去了，剩下的是结构性不平衡的问题，其中一个很重要的衡量指标就是家庭套数比。10年前家庭套数比，无论是租还是买，可能只有0.6、0.7，而从去年底，已经接近1。”巴曙松则用数据说明，地产企业在新型城镇化后分工加剧的趋势。如果将中国和美国城镇化的路径稍加对比，可以发现新型城镇化将让原来只从事住宅开发的房地产商，逐步转向开发各种房地产业态。

《每日经济新闻》记者注意到，新型城镇化的确需要企业有极强的综合素质。

此前，华夏幸福就通过引入生物医药、航天城等多种行业，开发新型城镇，，为所在区域和相邻城镇提供了就业机会和税务来源。而金融街在开发惠州东区的小城镇时，也更多注重城市配套建设。

今年致力于开发新型城镇的嘉凯城也加大了商业地产开发能力。比如浙江诸暨市店口镇项目，就是一个覆盖10万~15万人口，包括医疗、卫生、体检、教育等的区域核心商业片区。

李俊：贵阳楼市潜力很大

（中天城投执行副总裁）

贵阳的楼市没问题。实际上贵阳潜力非常大。贵阳的优势在哪儿？优势是气候，贵阳是移民城市，90%人口是外省人，大部分是解放过后的西进建设。售价4000元一平方米的房子，房租一个月就达到2000元，投资回报率是北京和上海这些城市没法比的。原来贵阳的城市交通还不便利，到达贵州的很多景点还不方便，现在，它有了丰富的高铁网，2016年会通车。

中天城投目前就在贵阳和遵义有项目。不是不想进入三四线城市，是因为三四线城市去化速度比较慢，但还是有机会的，主要还是精力顾不过来。开发一个项目，需要几十号人的团队。同样的团队，既可以开发20万平方米、50万平方米的大项目，也可以开发5万平方米的小项目。多数情况下，当然会选50万平方米的大项目。但是，县级市通常开发的都是5万平方米的小项目，收益就不高。

对大公司来说，涉足三四线城市开发，应该考虑学习绿城的代建模式。大公司输出自己的开发和管理经验，帮助小公司开发精品楼盘。这应该是房企涉足三四线城市的一个方法。

张远：商业地产开发存在三大问题

（卓越置业集团有限公司执行总裁）

商业地产发展中存在几个大的问题。

第一，投资盲目性较强，部分区域同质化严重。特别是综合体的泛滥，在人口不多，或者未来人口导入期望不大的情况下，建了大量的商业综合体。

第二，电子商务的冲击，使得购物消费类商业地产运营难度加大。对商业地产来说，电商是最大的“敌人”。我们必须要承认电商冲击带来的后果，必须做出相应的调整。

第三，商业地产融资渠道单一，投资回收期长，增加了金融风险。

高端城市商业综合体、体验式商业地产、社区商业以及区域性购物中心等类型将有更好的发展前景。高端城市商业综合体是最全的商业地产类型；体验式商业地产能做的就是电商替代不了的一些体验消费，所以体验式购物中心是商业地产发展的一种主要形态；关于社区商业，一个楼盘、一个社区，需要有一定的商业的支持；第四个是区域性的购物中心，因为城市的扩容需要城市中心和新城的建立，要满足消费者生活上的便利，这也和住宅郊区化趋势有关。因此区域性的购物中心也应该是有很大的生命力。

许华芳：用大数据提升商户收益

（宝龙集团执行总裁）

商业地产的租金每增长一到两个点的回报率，资产的价值就会大幅上升。为了帮助我们的租户提升营业收入，我们做了很多探索。我们用了很长时间研究消费者的消费习惯，结合每一个购物中心打造一个电子商务平台，做的是社区化的购物平台，针对性更强。我们的忠实客户大约50万人，平台就是服务这50万人，去逛什么地方，买什么东西，都会进入我们的数据库，然后将我们量身订做的服务通过手机移动端推送给客户。

我们更大程度提高消费者在购物中心购物的忠诚度，保证购买的频率，电子商务最主要的是物流，购物中心方圆5公里的客户群是物流配送的对象，我们的物流都是短途，每个月的策划活动由客户区测定，算一个补充。

我不认为电子商务能改变人的行为，但这个蛋糕在变大，增长速度比传统的零售增长速度来得更快一点。

王志刚：先修配套再售楼盘

（金融街控股副总经理）

过去十年，旅游地产几乎是房企粗放式经营的代名词。无论是否拥有景观资源，旅游地产似乎都难逃被贱卖的厄运。然而，当房地产新一轮发展的主题由规模转向价值创造，这样的模式渐渐难以为继。旅游地产其实也可以卖出高价，但前提是必须要完善配套。

金融街在投资“金融街巽寮湾”的时候，是两眼一抹黑投进去，总共是29平方公里的规划。旅游地产的开发周期长，资金回流慢是房企面临的最大问题。

为此，金融街首先修了一条16公里长的滨海公路，后来陆续修了自来水厂，建了燃气站、污水处理厂、海水监测站等一系列市政设施，投了几十亿下去，完善了旅游配套。现在我们坚持基础设施先行的策略，把市政设施加以完善，然后是商业配套。

做旅游地产一定要跟当地的原住民结合在一起。一个没有接地气的区域开发项目，旅游地产也好、商业地产也好，是没有生命力的，是没有发展空间的。随着周边配套设施的完善和环境的打造，游客越来越多，在旅游产业的打造过程中，当地老百姓也受益了，房企自己也提升了收益。

配套的完善让金融街尝到了甜头。目前，金融街惠州东项目已经是惠州楼市仅次于碧桂园的销售第二名，但金融街的惠州项目售价却比碧桂园高得多。

本文由每经记者王杰整理