中报净利润率33.5% 中海外逆市领跑有玄机

每经实习记者叶燕婷发自香港、深圳 8月5日，中国海外发展（00988，HK以下简称中海外）公布的2013年中报显示，公司上半年销售额800.7亿港元（约合632.1亿元），营收达321.9亿港元（约合254.1亿元），净利润达到110.3亿港元（约合80.0亿元），较去年同期增长31.6%。 纵观今年各房企的表现，地产行业暴利时代正在加速退却。根据同策咨询数据，2013年第一季度，上市房企的净利润率已经下滑至13%左右。然而，中海外却逆势上涨，2013年年中净利润率由去年同期的32.8%上升至33.5%。 中海外的利润为什么能这么高？保利高层曾在公开场合表示：“看不懂中海外的利润。”长期研究中海外的某分析员认为，高利润率来自复合因素：母公司中国建筑工程总公司的央企优势和建筑行业背景、中海外自身运营成本控制、融资利率、以及逆势低价拿地的策略。 土地成本“先天”优势/ 身为中国建筑行业巨头中国建设工程总公司旗下的房产公司，中海外拥有一项最基础却是大多数房地产企业匮乏的优势。深圳勘察设计院某业内人士向《每日经济新闻》记者表示，目前很多房企其实在房产项目施工中忽略了很多技术细节，但中海外在这方面比较专业，“对材料和工程的价格和质量，中海外的人都很内行，各环节的监管要求也更严。无论是设计方还是工程施工方，遇到这样的甲方，我们出的活儿更细。” 中海外的项目卖价往往高于同业，根据今年中报推算，公司房屋销售均价为15295.12港元/平方米（约合12071元/平方米），《每日经济新闻》记者根据各大房企业绩报表统计，今年上半年销售面积突破500万平方米的房企共计7家，中海外成为唯一一家销售单价突破1.2万元的房企，而保利、恒大分别以11140元/平方米、11323元/平方米位列二、三名，万科则以10461元/平方米排在第四位。 克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，中海外的央企背景给公司拿地带来较大的优势，“中海外的地块大都在一二线城市，位置也比较好，这一定程度上给了中海外提高定价的优势。” 《每日经济新闻》记者查阅公司年报显示，2012年，华东片区以50.96亿港元的毛利润成为中海外毛利最高的项目区域，今年，公司持续加仓华东，上半年超过四成的购地金用于上海、南京及杭州三座城市拿地，共计拿下约114万平方米土地，为此花费高达88.34亿元。 对于为何能够拿到相对优良的地块，盛富资本CEO黄立冲表示，桥梁、隧道、公路、地铁等市政项目，政府都想大力建造，但普遍面临资金缺乏的问题。凭借建筑项目，中海外的母公司中国建筑工程总公司能相对轻松地获得项目贷款，并先替政府暂时垫付工程款，相当于为政府的城市基础建设项目提供了融资便捷。以此交换，中海外作为中国建筑旗下的房地产公司，在当地自然享受拿地的便利。他表示，其实这种手法也是很多房地产公司换土地的一种手段，在业内并非特例。 严谨把控营销费用/ 除此之外，朱一鸣表示，中海外长期在香港运作房地产项目开发，对于各环节的成本控制近乎苛刻，也在业内早有传言。 《每日经济新闻》记者查阅中海外2013年中报显示，今年前6个月，公司分销费用4.50亿港元（约合3.55亿元），而同一时期，万科的销售费用为14.31亿元，而拿地位置相对偏远、营销力度较大的碧桂园更高达15.29亿元，相当于中海外的3倍。 朱一鸣表示，中海外品牌优势相对明显，地块位置优越，客源并不缺乏，因此房产销售大多通过自己的销售团队，不需要动用代理公司的客源，没有了中介分享销售利润，中海外的营销费用当然不高。 事实上，中海外的营销团队有一套非常严谨的成本控制规则：广告及市场推广的计划、预算和执行都有一套监督体制；对于广告制作也有相应的招标体系确保不超预算，另外还通过降低媒体发布的折扣点，直接降低广告费用。 除了营销成本低廉，中海外的行政费用也低于行业其他大佬。2013年半年报显示，中海外今年前6个月的行政费用共计7.54亿港元（约合5.95亿元），而万科为11.9亿元，碧桂园为8.77亿元。以此计算，仅从营销和行政两项费用来看，中海外比万科省下16.7亿元，比碧桂园节约14.56亿元，相当于两家公司上半年净利润的1/4~1/3。 借贷成本同业最低/ 今年上半年，中海外加权平均借贷成本为3.8%，公司公告称是同业最低水平。2012年各大房企年报显示，中海外去年全年财务费用仅2.86亿港元（约合2.25亿元）。据《每日经济新闻》记者不完全统计，在各大房企中，几乎没有一家企业低于此数字，碧桂园为2.58亿元，万科为7.65亿元，保利地产为8.9亿元。 仔细观察下来，中海外仍走银团贷款的老路。上半年公司在香港完成120亿港元的融资额。其中，今年6月下旬，中海外签订57﹒5亿港元短期贷款，年底到期，用作即时营运资金。承贷的4家银行包括汇丰、东亚、中行及农行，涉资分别为20亿、15亿、12﹒5亿及10亿港元。 而今年更早，中海外同样通过银团贷款的方式与包括中国银行（香港）、中国建设银行（香港）、汇丰银行、恒生银行在内的11家银行组成的银团签订一项62亿港元5年期的银团贷款，目前已经完成额度分配。 盛富资本CEO黄立冲分析，赴港银团贷款的最大优势在于较低的利率，与内地相比，利率普遍降低3%~4%左右。 而此前，龙湖地产相关人士曾对记者表示，银团贷款因利率较低，风险可控，一直是有实力的房企偏向的融资方式，但同时，这种贷款的门槛也非常高，需要房企本身具备良好的评级，以及在各银行拥有良好的业务往来及信用记录，除此之外，企业本身开发的项目体量和品质也是能否获得踊跃认购的重要因素。 黄立冲则对《每日经济新闻》记者表示，中海外项目大多在一二线城市，产品抗风险能力较高，另外对于内地房企，银团贷款更多由央企获得，中海外母公司中国建筑工程总公司也是中海外融资的一个很大优势，从以往的例子来看，即使企业项目出现问题，也有母公司甚至政府出手相救。 另外，中海外良好的机构评级也令其能获得更低利率的贷款。自2005年以来，中海外成为内地上市房企中为数不多的获得穆迪评级的香港上市企业，今年2月，穆迪和标普分别上调了对公司的投资评级，其中穆迪评级为Baa1/稳定，标普为BBB+/稳定。 近几年，中海外再融资一帆风顺，即使在去年初房地产行业普遍融资困难之时，中海外仍能以4.875%的利率在香港发行7.5亿美元5年期债券，同样在港融资，碧桂园近3年香港发债约43亿港元，利率达到9.24%，约为中海外的两倍，而行业规模龙头万科在银行放贷紧缩时，曾依托房地产信托融资，利率多在7%左右。 淡季出手低价拿地/ 中海外公司董事局前主席孔庆平曾在年中业绩发布会上表示，中海外向来在任何合适的时候都会买地，目前公司的财务状况很好，有充分的的余地做出选择。同时他表示，今年不会调高土地购置计划，仍是年初定下的800万平方米。 截至2013年6月底，中海外手握银行结余现金518.0亿港元（约418.8亿元），超过万科的362.5亿元，但手头宽裕的中海外并不急于拿地，今年上半年共计拿下土地11幅。《每日经济新闻》记者查阅中海外7月通讯录获悉，上半年拿地总楼面面积470.59万平方米，相比公司去年全年超千万平方米的新增土地面积，略显保守。公司上半年拿地花费150.85亿元，以此计算，今年新增土地的平均楼面地价为3205元/平方米，仅占上半年每平方米销售均价的26%。 从孔庆平对于前海土地的克制亦能看出中海外在土地市场的谨慎，他表示，前海的土地公司当然关注，也正在研究，但前海只是中海外目标市场的1/30，公司要更多考虑自身的定位，前海土地拿到也好，没拿到也好，都不会对中海外产生“质”的影响。 1998年金融危机时，中海外在香港高价拿地后地价大幅下跌，因此吃过大亏。此后，中海外公司现任董事局主席郝建民对土地成本便有了更加严格的要求：测算利润率高于10%才能拿地。 兰德咨询宋延庆表示，一般来说，中海外会选择淡季拿地，常在第一季度或第四季度频繁出击。他认为，此时拿地非常合适，以6~8个月的开发周期计算，正好避开了劳工市场的紧张期，又能在销售的黄金时期预售。 去年中海外再次诠释了“淡季出击”，年末两个月的拿地量超过前10个月总量，更创下12月单月拿下10幅土地的记录，也使得全年拿地面积猛增至1032万平方米。 除了淡季出手以外，中海外获得低价土地的另一种方式是通过收购。2010年3月，中海外通过收购光大地产，获得旗下170万平方米的土地储备，以收购价30.72亿港元粗略推算，这批土地的楼面均价仅为1800港元左右。 今年5月，中海外再次豪掷18.15亿港元购回西安、青岛以及沈阳项目的剩余股权，将三个项目变为公司全资所有。记者发现，三地项目均为商业/住宅综合体，其中，西安项目含有三幅土地，总面积为26.9万平方米，青岛项目含有4.31万平方米土地，而沈阳项目的体量高达46.9万平方米。截至2013年3月底，三地项目的评估值总计高达92.91亿元人民币。