楼市观察：单一政策效果欠佳 退烧应综合治理

今年以来，全国房地产市场持续“高温”，尤其是北上广深等一线城市房价更是“高烧不退”，使楼市调控效果受到市场广泛质疑，也引发了社会对楼市调控政策转换思路的呼声。专家认为，抑制房价过快上涨仅仅依靠调控政策这“一招鲜”是不够的，楼市要想退烧还需要对症下药，只有打出财政、金融、土地等各项政策综合治理的组合拳，把短期调控和长效机制有效的结合起来，才是给楼市降温的特效药。

单一政策效果欠佳

今年2月，“新国五条”的出台被认为是史上最严厉的调控政策，但是房地产市场却经历了一个“先抑后扬”的走势，如今近半年的时间过去了，全国房价曲线已经连续攀升至历史高点，部分一二线城市楼市成交量屡创新高，土地市场更是地王频出。

被市场公认执行调控细则最为严厉的北京，房价上涨之势仍然难以阻挡。根据链家地产市场研究统计，北京7月纯商品住宅成交均价为25138元/平方米，环比上涨9%，同比上涨21.6%。这一成交均价超过2011年2月的24459元/平方米，创下历史新高。与北京类似，上海、广州、深圳等一线城市房价今年以来也屡创新高。

尽管楼市调控政策已经非常严厉，特别是限购、限价、限贷等行政调控手段已经被用到了极致。但是，调控并没有达到预期效果，房价也并未得到有效遏制。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，过去的行政调控政策，在抑制投资投机需求方面取得了显著而卓越的成效，但如今的房地产市场已经发生变化，当下的市场需求主体主要是刚性和改善性需求。要解决这部分需求，需要从长远的、外围的改革来解决。

供需矛盾主导房价上涨

在专家看来，楼市调控无法击中房价上涨的要害，关键在于房地产市场是一个综合而又复杂的庞大市场，它既是支撑经济发展的重要动力，又是关乎百姓民生的系统工程。要撼动楼市过热房价过高的根源，就是要解决当前一二线城市楼市供不应求的难题。

“北上广深房价集体上涨最根本原因在于供不应求。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一方面是一线城市土地供应连续3年无法完成，新增商品房供应下降。而限价、限售、限签、商品房预售款监管、商品房预售条件提高、房地产开发贷款收紧等措施严重影响到市场供应。另一方面是在城镇化与城市扩容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不断倍增。显然市场供求矛盾被政府调控的行政手段放大了，不断出现因供不应求涨价的房企与楼盘。

“高房价没有一吃就灵的降火妙药，原因是多方面的，既有市场发展中的问题，更有体制性原因。”在中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌看来，房地产调控难的原因有以下几个方面：一是旺盛的刚性需求，2006年至2010年，全国商品住房销售面积达到36亿平方米，而供应面积仅为26亿平方米，供不应求是导致房价上涨的主要原因；二是宽松的货币环境；三是供地制度和管理缺陷，土地价格太高；四是居民投资渠道缺乏；五是保障房资金短缺，管理方面还存在漏洞。

房产税难以“一针灵”

面对楼市调控政策效力的减弱，市场对调控思路的转换，尤其是逐步推广房产税等长效机制的呼声日益高涨。对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，过去10年的房地产调控有成效也有失误，调控政策已到了需重估的阶段。在建立适合市场长远发展的长效机制过程中，房产税试点的推进是一个重要方面。

“开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种规范的经济参数和税负约束。”财政部财政科学研究所所长贾康表示，在房产税调节之下，不仅可以增加住房市场上中小户型的需求比例，从而有利于集约利用土地，促进城市化健康发展和经济增长方式转变，还可以减少已建成房屋的空置率，活跃租房市场，提高全社会不动产资源配置的效率，促使不动产投资、投机行为收敛，有利于弱化住房价格过快上涨和市场大起大落的可能性，促进房地产业长期健康发展。

但是，房产税不可能成为抑制房价上涨的“一针灵”。“作为一种长效性调节工具，房产税对住房市场的疗效犹如中药，药性较温，见效较慢，远不如限购、限贷等行政性手段立竿见影。”陈国强认为，即使在市场机制成熟的欧美国家，房产税与降低房价也并无直接相关性。

专家认为，房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，这三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。