全国上演地王争夺战 偿债压力下如何按住卖地冲动?

国土资源部日前公布数据显示，今年上半年，全国房地产用地供应、土地出让金收入都创下历史新高。在宏观经济下行压力之下，土地市场高烧不退，开发商拿地热潮膨胀，而地方政府财政增收减少。面对居高的地方政府性债务，土地已成为最主要的偿还手段，在此背景下，如何按住地方政府的卖地冲动，确保楼市地市稳定？

“地王争夺战”在全国上演

48.7亿元的“地王”总价，323轮报价，近10次5000万元以上的跳价，88.5%的溢价率上半年，北京、上海、广州、南京等城市土地市场出现多轮竞价、高溢价等现象，万科等大型房企纷纷加入，联袂主演了一场激烈的“地王争夺战”。

国土资源部公布的上半年国土资源有关统计数据显示，房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。31个省份中27省推地量均高于去年同期，增幅较大的包括北京市、浙江和江西省，北京比去年同期增长267%。

虽然土地供应量大幅增加，但还未能满足开发商的“胃口”。北京夏家胡同地块曾吸引了恒大、保利等14家大型房地产企业激烈争抢，最终经过26轮竞拍，被以17.7亿元高价摘牌。而上海更加热闹，一天诞生两个“地王”：上午，保利经过50分钟激烈竞价，刷新今年上海土地溢价率记录；下午，万科又以48.7亿元高价，刷新上海地王总价。

遍地开花的“地王”，也让大型房企坚定了回归一线城市的信心。戴德梁行日前发布的研究报告显示，上半年，北上广等一线城市共成交土地2282万平方米，远超去年同期。仅仅是万科、保利、中海、绿地、恒大等前五大房企，在半年时间内拿地金额已经接近800亿元。

在开发商“阔气”出手的带动下，地价也随之飙升。国土资源部发布的《2013年第二季度全国主要城市地价监测报告》称，二季度全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，连续5个季度加速上涨。

地方偿债压力加大

与不断攀高的土地成交额形成对比的是中央财政收入的低迷。最新数据显示，上半年累计，中央财政收入同比增长1.5%，由前几个月的下降转为小幅增长，但仍远低于年初预算设定的7%目标，而且也低于地方收入两位数的增幅。

业内人士分析认为，地方财政收入持续两位数增长，这得益于土地市场的持续火爆及房地产市场交易额的大幅增加，带动了相关税收的增加。

国土资源部数据显示，上半年，全国土地出让合同价款已高达1.7万亿元，增幅达77.3%，亦创历史新高，其中房地产用地出让价款同比增幅超过高达90%。

除去“卖地收入”，其实地方财政收入并不乐观。山东省财政厅数据显示，上半年全省来自房地产业各项税收总计432亿元，增长56.7%，若剔除房地产税收，上半年全省税收仅增长10.3%。

国土资源部特别强调，中央及地方财政都面临着严峻的考验，部分地区的偿债对土地出让收入的依赖加大，需进一步防范土地融资过度带来的土地管理和债务风险。审计署发布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，2012年底，4个省本级、17个省会城市本级地区有55%的债务承诺以土地收入偿还。

国土资源部法律中心主任孙英辉指出，从前5个月地方财政收支来看，扣除中央转移支付，部分省份已出现收不抵支情况。地方政府大规模集中推出土地和利用土地大量融资，积累了财政金融风险。

破除财政的土地依赖是稳定楼市防范债务风险的前提

业内人士认为，随着三季度土地供应逐渐放大，以及部分城市优质地块入市，市场依然可能出现高价地，地价上升态势不会发生根本性变化。但在地方政府性债务压力下，土地市场仍然存在着加大推地量，抬高地价，提升土地出让金的冲动。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在房地产市场基本面刚刚回暖的市场环境下，土地市场出现“高溢价”“地王”不是一件好事，有可能使调控效果大打折扣。

“持续火爆、地价不断上涨的局面确实隐藏了不好的苗头，影响着楼市的预期，搅乱市场稳定。”华中科技大学公共管理学院教授王国华认为，越是宏观经济形势不好时，地方政府对土地财政的依赖性越强，因为其他税收收入减少了，要保持地方经济增长速度，完成各项公共投入，只有向土地伸手。

对此，国土资源部报告建议，应把握好供地节奏，强化供前分析和供后监管，引导市场理性预期。避免优质地块集中进入市场，同时加强优质地块的入市研判，出现高价地的城市应及时公布宗地相关信息及价格影响因素分析。

王国华说，受经济形势及减税政策等影响，预计各级政府财政收入增长和债务偿还，都面临着更大的压力，土地市场的回升态势还在延续，范围还在扩大。地方政府应合理把握供地规模，优先支持普通商品房用地需求，控制地价溢价范围，加快保障房建设，将“稳房价控地价”作为年度考核目标来完成。

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