一座小城的地产开发样本：江西新余大量卖地 楼市库存两年难消化

每经记者 吴雨莫（化名）江西新余摄影报道

地处江西西南的新余市，无论从人口数量还是区域面积看，在江西的11个地级市中，均为最小。然而，新余本地媒体批露的一份最新数据显示，2013年上半年，新余楼市的库存面积达到了348.09万平方米，这个数字超过了江西省会南昌市，名列全省第一。

“新余的楼盘项目不下两百个，看似热闹的销售现场背后，很多都是人为制造的假象。”新余市一位资深地产业人士向《每日经济新闻》记者介绍。“按照新余现在的销售进展，仅现有库存量两年都难以消化。”

不仅如此，新余存量房的入住率也非常低。新余市房管局曾对当地39个楼盘的入住率进行过统计，近五成的房子空置。而在新余湿地公园附近的一些楼盘，入住率甚至不到一成。

热销场面人为制造/

7月23日，住在新余市北湖公园附近的赵大妈又接到活了，像往常一样，为新余市城北毓秀大道上的一个待销楼盘“捧场”，对方请她组织一批老年人到该楼盘的售楼中心“签约”，一天管吃管喝，还给他们每人发100元。

次日，该楼盘盛大开盘，销售中心人头攒动，果然出现了预期中“火爆”的场面。一个上午不到，该楼盘推出的102套房子全部售罄。销售经理手握话筒告诉大家，不要排队了，本次新推房源已经销完了。

“按照新余现有的库存面积，即使不推新房源，这些库存两年都卖不完，所以日光盘在新余根本是不可能的事情。”一位有着多年销售经验的置业顾问告诉《每日经济新闻》记者，赵大妈的情况就是新余开发商请人制造热销假象的一个例子。而上述楼盘仅仅是新余市大小楼盘人为制造热卖假象的一个缩影。

在新余经商的郑明辉（化名）告诉记者，一年前，他从老家樟树来到新余经商，两地相隔仅60多公里，他就想在新余买一套房。去城西的仰天岗一楼盘看房子，销售顾问告诉他，楼盘刚开不久，已经卖得差不多了，余下的不会超过10套。

“这个地段去我老家比较方便，一听说快要卖光了，赶紧交了定金，选了一套三居室的房子，并且是一楼的。”郑明辉说，等正式签合同的时候，置业顾问又悄悄告诉他，如果他要换，可以换一套位置更好的，价格也稍微高一点。“这个时候可销售的房子不仅没有越来越少，反而越来越多，在销控表上看到，多达四五十套。”

针对上述现象，一位陈姓置业顾问向 《每日经济新闻》记者解释说，这是因为有一些人在交了定金选房之后，可能欠考虑，一段时间之后，又过来退房，所以才导致可售房源不降反升。

库存量两年难消化/

繁荣表象后面，是大量的商品房积压和空置。据新余当地一家媒体报道，截至2013年6月30日，新余可售住宅31384套，库存面积348.09万平方米，该数据为国家统计局新余调查队公布的。

“此前三年，新余住宅年均销售面积仅约166万平方米，以此计算，现在库存量在不增加的前提下，两年都卖不完。”上述销售经理表示。

7月24日上午，《每日经济新闻》记者来到新余市房管局，该局房地产开发管理科科长曹菊英提供了一份《新余市中心城区2013年上半年房地产市场分析报告》（以下简称报告），报告对2013年1~6月末空置房动态进行了监测，结果显示，6月末，新余中心城区空置房14977套，住宅面积174.54万平方米。

曹菊英告诉记者，这个空置房的数字就是指住宅的库存量，与上述国家统计局新余调查队公布的数字有较大的出入。

记者随后向国家统计局新余调查队进行求证，一位工作人员表示，此前媒体报道的新余市库存可售住宅31384套、面积348.09万平方米的确是他们发布的，不过，这个数据是新余市房管局向他们提供的。“我们并没有做过统计调查，以当地房管部门提供的数据对外发布。”

新余市房管局报告称，今年上半年，新余中心城区新建商品住宅预售面积99万平方米，同期销售面积112.55万平方米。一位新余地产业资深从业人士向记者表示，“实际上今年上半年的销售同比上涨了近一倍，未来不可能一直保持如此高的增速，因此消化库存时间周期可能更长。”

空置率近五成/

据新余市统计局数据，新余市全市人口115.1万人，人口数量甚至不及江西的县级市丰城市、万年县。

一位资深的地产业内人士表示，新余市中心城区的居住人口只有50万左右，但是开发的楼盘项目却不下200个。

记者从新余市房管局了解到，新余市注册的房地产企业有150多家，按照江西省住建厅必须有项目才能注册房地产公司的规定，加之不少房企开发了多个楼盘项目，这也可以间接印证上述业内人士介绍的新余楼盘200个项目的说法。

事实上，一些已经交房的楼盘，整体的入住率也非常低。

新余市体育馆附近的某个楼盘，第一期6栋住宅已经销售一空。不过该楼盘一位姓曾的置业顾问告诉记者，小区一期虽然已经卖完了，但是入住的人家不足一成。“我们一期开发的房子比较高档，来买房的人多半有几套房子，加上这边的配套设施还不完善，因此住的人比较少。”

7月24日晚8时许，《每日经济新闻》记者沿新余市毓秀大道自西向东观看沿路楼盘的入住率情况。经过绿景水岸时，沿路的两栋住宅中只有不到10户人家亮灯；而加州国际公馆楼盘沿路的住宅中，亮灯的窗户也屈指可数。

对于新余住宅的空置率，新余市房管局曾在今年上半年做过一个统计，对新余城区39个新建住宅小区进行了调查，结果显示总体入住率为51.28%，空置率接近五成。

卖地后遗症初显/

新余现在过量的房地产开发，或与政府当初大规模卖地是分不开的。

“新余虽然是一座工业城市，但是此前的产业业态相对单一，只有钢和新能源。政府的财政收入在全省排名长期倒数。”江西省社科院一位研究江西区域经济的专家认为，新余修建了一系列城市基础设施。“这些都需要钱，新余只有大量卖地，补充地方财政收入。”

城东至经济开发区、城西至仰天岗，城北拓至孔目江湿地公园……一位开发商戏言，新余市政府把未来十年的地都卖完了。

新余市房产局公布的数据显示，2008年市城区房地产开发土地出让面积为3396亩，在经历了金融危机之后，2009年大幅减少至1321亩，但是2010年又上升至2276亩，2011年为2598亩。

上述开发商介绍，新余的地不仅卖得多，还卖得便宜。新余市体育馆附近的暨阳地段刚开发时，最便宜的地价仅有20万一亩。“有一些地产商一次性拿地1000亩，这一块地就可以开发10年。”

这也直接导致了新余的房价偏低，据统计，2013年1~6月，新余市商品房住宅销售均价3794元/平方米。这个价格在江西省11个同级城市中排名垫底。

新余市房地产行业协会一位秘书长在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，“投资空间很小，但对刚性需求的老百姓是非常有利的。”

“2013年新余房价同比上涨了5.59%，这个涨幅只比银行定期存款利息高了不到1个百分点。”一位资深的地产业内人士向记者表示，新余偏低的房价让其不具备投资价值，加之新余城市小、人口少，总需求并不大，大量的住宅将被空置。“不少房地产开发商已经改行了，未来五年，新余的楼市将迎来一次洗牌。”