苏泊尔台州项目现“一地两证”权属重叠或影响房产销售

每经记者 徐超 发自浙江台州

一块地“两个主人”，且都对其拥有合法权益，如此怪象出现在浙江苏泊尔房地产开发有限公司（以下简称苏泊尔房产）正在浙江台州市玉环县开发的高端楼盘 “苏泊尔·碧桂苑”上。

苏泊尔集团下属的苏泊尔房产早在2009年底通过招拍挂途径取得对该地块的合法所有权，并进行开发，目前销售已经过半。然而，《每日经济新闻》记者日前获悉，位于出让地块内的玉环县楚门镇三联村的部分村民，手上至今仍持有该地块的 “浙江省农村集体土地承包权证”，且在有效期内。

对此现象，村民与当地政府各执一辞，村民表示原因是至今未拿到征地补偿款，而当地政府则澄清是村民抵制征地，拒绝领取补偿款致土地承包证无法收回。

法律界人士认为，从法律角度看，村民和开发商都对地块享有相应权益，权属重叠的怪象对房子销售是有影响的，而且后续可能会导致很多问题暴露。不过，苏泊尔房产副总经理吴卫忠表示，此事不会影响到楼盘的开发和销售，但也承认项目曾遭到村民的阻挠。

土地出让4年现“两个主人”/

来自苏泊尔房产的网站信息显示，其正在开发的项目碧桂苑，位于台州市玉环县楚门镇的中心区域，由4幢高层和43幢低层住宅组成，属于玉环的高端居住区。另据玉环当地人称，玉环目前的房价平均在1万元/平方米以上。

《每日经济新闻》记者从国土部网站查询获知，2009年11月10日，楚门镇5号B和5号A地块（即苏泊尔·碧桂苑项目）共7公顷挂牌出让，起拍价1.22亿元，保证金3000万元。2009年12月7日，玉环县国土局网站挂出地块出让结果，两块地以总价2.78亿元被苏泊尔房产竞得。另据浙江省国土厅网站信息显示，合同约定该地块于2010年1月4日交付，2010年7月4日开工。

事实上，整个出让过程并没有问题，苏泊尔房产拿地后也按照合同约定进入了开发程序。然而，三联村部分村民称，他们对土地也拥有合法权益，并且出示了浙江省农村集体土地承包权证。

记者看到，一叶姓村民于1999年11月8日发到手的浙农包（玉）字第0335***号土地承包证，上面填写，“全家共有5口人，承包水田壹亩捌分陆厘”，发包方为玉环县楚门镇三联村经济合作社，承包权为30年，起止日期是1999年9月26日至2029年9月25日，并盖有玉环县人民政府的公章。

为何土地出让至今4年，村民仍有土地承包证？

三联村村民告诉记者，政府最开始征地时，土地补偿标准是4.5万元/亩，后因价格太低遭到村民抵制。2009年再次征地，补偿标准涨到10万元/亩，部分村民还是认为标准过低而表示不满。地块挂牌出让后，村里至今未全部付清土地补偿款、安置补助款，所以，没领到补偿款的村民的土地承包证没有收回去。

国土局称使用权随所有权转让变化/

然而，对于三联村村民的说法，楚门镇李姓副书记和分管城建的吴姓副镇长予以否认，他们告诉记者，并不存在征地补偿款没有下发的情况，事实是部分村民有其他诉求，不去村里领钱，镇里也很无奈。三联村吴书记说，村民和村里的矛盾，是因为征地导致一些村民的宅基地需要置换，但是这些村民对置换结果不满意，于是拒绝领取补偿款，事情就这样一直僵持着。

“实际上，这件事情和我们无关，我们拿地的手续都是合法的，哪里知道这块地背后还有这些事情。”吴卫忠表示，以前就有村民提到过承包证的事，后来当地政府称这个问题已经解决。

对于一块出让4年的地块，村民和开发商都声称拥有合法权益，记者找到玉环县国土局副局长蔡其方，他表示对这件事不了解，建议向征地办公室咨询。而玉环县国土局征地办主任林建平说，所有权没了，使用权自然不存在了，但也不能简单认为土地承包证虽然还在村民手上，实际上已经没用了。

林建平给记者打了个比方，原房东把房子卖了，要和租房的人解除尚在合同期内的租赁合同，就得给予适当的补偿，政府征地也是一样。

“政府在征地的时候是有相应补偿的，但下面（被补偿方）拿不拿钱是村委会和村民的事情。”林建平强调，土地承包权证还在手上，不能简单说有效无效。现在包括三联村在内的楚门5号地块的土地所有权已经收归国有，所有权变化了，相应的一些东西就不存在了。

苏泊尔销售正常/

对于苏泊尔房产所购地块的“一地两证”问题，浙江元祐律师事务所邵斌律师说，我国《合同法》有明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，也就是通常说的买卖不破租赁。如果按照这一理论，无论土地所有权发生了怎样的变化，村民对土地使用权始终享有主动权，而且因土地使用权而享有的权益也不会受任何影响。

邵斌说，该块土地存在多种权益的冲突，国土局和开发商认为已经将补偿款落实到位，而村民却自称对这些补偿款的具体情况并不知晓，对这块土地仍旧享有用益权。在这种情况下，如果开发商是按照法定程序取得了该地块的使用权，国土部门可以对该块土地使用权的情况进行一个公告，公告期满后，原有土地上的相关权利自行废止。而对村民来讲，如果认为国土部门对该地块使用权的审批程序存在瑕疵，可以提起行政诉讼维护自身权利。

北京尚公律师事务所陈海阳律师认为，一块地权属重叠这种情况，对房子销售是有影响的。陈海阳认为，土地是一个物权，是排他性的。目前来看，责任不在开发商，而在政府。苏泊尔房产在整个招拍挂过程中没有问题的话，现在销售是合理的。但是政府要尽快把现在的问题解决，才不会有连锁反应，而且按照平等原则，如果对开发商造成了损失的话还要给予赔偿。

对于苏泊尔房产，陈海阳认为，开发商要跟政府沟通，以保障购房者的利益，如果明知问题存在却放任，万一出现问题给购房者造成损失的话，也要承担责任。陈海阳猜测，村民有可能会采取行动主张对土地的权益。

吴卫忠也承认，2010年刚开工的时候，村民就来阻挠过，认为他们也享有土地的权益。不过其向记者表示，销售没有受到影响，高层项目去化率已达8成。