中期业绩九成来自三四线城市 建业地产对走出河南说“不”

每经记者 王杰 发自北京

克而瑞最新发布的《城市风险与前景榜单》显示，入围风险最高的50个城市中，除拉萨等外，绝大多数都是三四线城市。在过去一年中，三四线城市已被业内视为房企“票房毒药”的代名词。

当房企把发展目标纷纷瞄准一二线城市的当下，三四线城市真的失去了机会吗？坚持在河南一省开发的建业地产控股有限公司（以下简称建业地产）的案例也许说明，三四线城市的市场也许并不像想象中那么灰暗。

九成业绩来自三四线城市

这家河南本地地产商，即使遭遇投资机构的看空、舆论的不看好，也始终扎根河南，到目前为止没有在河南以外买过一块地，更不要说布局北上广深了。

克而瑞研究中心发布的 《城市房地产发展风险排行榜》指出，三线城市大多外出务工者占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对清淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应较为充裕，更使得三线城市土地供应过量雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体供求风险较高。

但建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在三四线城市不被看好的情况下，仍然扎根河南的三四线城市，主要是因为“考虑企业自身的资源情况”。

首先，河南有1亿人口，起始城镇化率非常低，蕴含了一个非常大的市场空间，足够容纳一家大企业。

此外，早在2005年，他就已经预测了今天房地产市场格局的变迁，即大的开发商将占据主要的市场份额，每一座城市的前十大开发商将有6到7个不是本地开发商，欲与这些大企业抗衡，必须拥有自己的“根据地”，没有根据地的盲目全国扩张，更容易遭遇失败。因此，胡葆森选择扎根河南。

建业地产的业绩让很多人担心。但建业却用事实证明了三四线城市也有“金矿”。根据建业地产公布的数据，上半年合约销售金额达60.6亿元人民币，较去年同期上升18%。而在60.6亿元销售额中，来自三四线城市的销售额占到九成以上。

“谈某个城市市场是否出现泡沫有一个简单的判断，就是看供应量与价格之间的关系。如果明显供过于求，且价格持续上涨，基本可以判定出现了某种程度的泡沫。但供应量一时较大，而价格平稳或者下降，则称不上泡沫，只是市场阶段性的供需失衡，在市场机制的作用下会逐渐回归。”建业地产相关人士对 《每日经济新闻》记者表示。

建业地产官网显示，2013年，建业地产将真正进入战略纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40~50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标达到300亿元。

新型城镇化带来机会

扎根三四线城市，给河南建业带来的不仅仅是房地产开发机会。《每日经济新闻》记者发现，这一做法也让建业地产有机会像万科一样成功转型城市运营商，并通过城市淘宝获取另一个盈利增长点。

房地产业对社区电商、城市运营商的转型探索，仅仅是最近一两年才大面积进行的事。

河南建业在这一领域的探索，却已有相当长的时间。记者获悉，建业今年正谋求整合足球、教育、酒店、商业、绿色基地、文化旅游等各项资源，全力打造一个覆盖业主生活基本需求的大服务体系，利用建业的业主资源和上述服务体系，组建一个社区型的销售平台，最终通过平台开发相应的产业链，获取收入。

在建业内部，扎根河南的策略，被认为与新型城镇化这一国家策略高度吻合。

伟业我爱我家市场研究院经理程浩业在接受记者采访时表示，对像建业这样的区域龙头房企，扎根三四线城市反而比进入河南省外的一二线城市更有机会。

首先，对区域市场的把握已经炉火纯青，对区域客户的数量及需求特征了如指掌；其二，对区域内项目的开发成本、销售成本的控制、风险点及防治办法已经形成自己的体系。因此，建业模式发展稳健。

程浩业认为，建业地产的模式适合区域型房企和有扩张需要的中小地产公司效仿，前提是企业 “区域内开发过的项目已成为精品或标杆”、“产品已经逐步形成精品系列，并有与之匹配的标准化开发流程”、“为当地政府解决过民生问题，是有责任的企业，与政府建立了较好的关系”。

不可否认的是，这一模式也是有成本的。睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文认为，建业地产如果当初不选择 “省域化”发展模式，可能规模会大于现在。