土地储备面临“断炊”当代置业赴港融资

每经记者 王杰 发自北京

主打环保科技住宅的内地开发商当代置业(中国)有限公司（以下简称当代置业，01107）7月12日将登陆H股市场。这是在江苏金轮和无锡五洲国际之后，今年以来第三家赴港上市的内地房地产开发商。

6月28日，北京老牌开发商当代置业启动了上市推介，拟全球发行4亿股，招股价介于1.49港元~2.36港元，以招股价中位数计，集资额大约为8亿港元。

值得注意的是，这家以“绿色节能环保住宅”为标签的房企，截至今年3月底，合计土地储备规模仅为223.5万平方米，且都位于二、三线城市。招股书资料显示，2012年度，当代置业合约销售仅为28.31亿元。

房地产业内人士严跃进表示，当代置业过于追求苛刻的产品技术标准，其产品在地域选择、性价比、模式复制等方面存有软肋。

正略钧策管理顾问公司副总裁薛迥文在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，在“限购”的大背景下，消费者购买住宅，首先考虑的是地段、配套、学区、环境等因素，最后才是绿色环保住宅的“恒温、恒湿”等概念。而在二、三线城市，此类住宅，市场接受度较低。

急需资金扩张

业内人士指出，当代置业此次赴港上市，是为了解决土地储备短板及资金不足。

当代置业现有14个项目，分布在北京、长沙、南昌、九江、太原、仙桃等城市。其中北京的项目除了当代MOMA尚有将近40%的可售面积待售之外，其余均为尾盘销售，去化率普遍在80%以上，可售面积总额仅6万余平方米，面临“断炊”风险。

2007年之后，当代置业在北京土地市场“风光不再”，除了写字楼项目“悦MOMA”之外，一直未拿地开建新项目。截至今年3月底，当代置业合计发展中的土地储备规模仅为223.5万平方米。

对此，严跃进认为，当代置业的拿地优势正逐渐退化。

赴港上市融资或是当代置业解决土地储备短板的有效途径。对于此次IPO的目的，当代置业在招股书中称，如果招股顺利，全球发售的所得款净额中，有90%或约6.4亿港元将用于收购新土地及开发新项目，其中有3.86亿港元将用于北京及南昌的地价支付或物业开发。而2.57亿港元将用于支付发展成本。

市场份额不易提升

早在1995年前后，当代置业董事长张雷就开始参与房地产业务，彼时他成立了中际房地产开发有限公司，提供房地产咨询业务及从事小型物业发展。2000年，他担任北京当代投资集团有限公司董事长、总裁，当代置业以一个“绿色节能舒适住宅开发商”的形象面对投资者。

在招股说明书中，当代置业亦将“MOMA”作为主打品牌，但据媒体报道，今年4月，当代置业南昌项目满庭春MOMA被曝新房漏水，维修超过8次仍无济于事。

在薛迥文看来，在二、三线城市，对于“绿色环保”住宅的接受度或较低。薛迥文分析，“绿色环保”住宅通常价格比较贵。包括一线城市，顾客的需求还没有提升到这个档次。

严跃进分析，“绿色节能环保住宅”概念固然吸引人，但对于规模仅在中小房企行列的当代置业而言，仍有多重门槛阻碍着公司产品及业务的推广，从而牵制企业的发展。

他指出，作为中小房企，当代置业绕过了北京成熟市场，却将这一时髦产品强加于市场接受能力较弱的二、三线城市，有本末倒置之嫌。按其现在的销售额与土地储备量看，未来市场份额并不容易提升，市场可接受能力仍需时间检验。