房企角色转变新机遇：工业地产迎黄金十年

每经记者 杨羚强 发自上海

如果说，住宅开发已经从黄金十年，转为白银十年，那么在新型城镇化的过程中，当开发商的角色由住宅开发商转向城市运营商，那么房企的未来十年，仍然是一个黄金时代。

在工业地产领域，这一现象已经体现。上海专门研究工业物业的戴德梁行中国区工业部区域主管苏智渊说，工业地产将迎来黄金十年。

《每日经济新闻》记者注意到，不仅是工业地产，教育地产、新能源地产、现代农业等各种与城市运营有关的新型房地产开发，在下一个十年都会有机会，而这也许将是新型城镇化过程中房地产业务的最大特点。

工业地产前景看好/

最近六七年，海外基金一直对上海核心商圈的商业物业兴趣浓厚，包括353广场在内的多个核心位置商业曾被外资数度收购。然而，如今海外基金的收购兴趣发生转移，更多对物流地产产生了兴趣。

根据苏智渊介绍，在今年上半年，他不断收到来自境外基金对于工业地产市场的询问。其中一些海外基金此前从未听到过。

在这背后，是上海工业物业一系列飘红的数据。今年上半年，上海仓库的供应量整整比去年同期增加了100万平方米，但空置率却只有4.07%。由于仓库的一库难求，目前上海仓库每平方米平均租金已经从去年三季度的1.2元/平方米/天，上涨至1.26元/平方米/天，而且上涨趋势仍然在延续。

苏智渊说，由于供应无法满足需求，目前大量的投资已经开始关注这一领域。很多资金都在购买工业用地盖仓库。他表示，上海的仓库需求面积至少会达到900万平方米才有可能出现饱和。而眼前，上海的仓库存量还不足饱和数字的一半。

由戴德梁行提供的数据显示，上海的非保税区仓库租金已经超过了保税区仓库租金。出现这一现象的原因，与电商的崛起有很大关系。苏智渊说，目前租金上涨较快的仓库多靠近市中心，一定程度上与电子商务的崛起有关。

事实上，此前淘宝等电商龙头纷纷进军物流领域，大量购买工业用地来建物流园。但苏智渊却表示，这些企业最终并不会转型成为工业地产开发商。能够建设物流园的企业，仍然来自房地产行业自身。对业界来说，工业地产无疑是很多开发商在转变为城市运营商以后，可以第一时间发现的重要机会。

业主是房企业务核心/

开发商转变为城市运营商所带来的机会，并不仅仅来自工业地产的仓储建设板块。

在很多领域，开发商们都已经嗅觉到了各种商业机会。虽然戴德梁行的报告称，上海核心商业圈的租金增长已落至低于1%的水平，但很多开发商仍然发现了其中的商业机会。

戴德梁行华东区商铺主管韦泽铭称，体验式的各种商业业态目前仍然维持着较高的租金增长势头。

龙湖地产相关人士就在最近一次的聚会中，明确了龙湖对上海虹桥商业的看好。虽然电子商务对传统商业有一定的冲击，但体验式消费仍然方兴未艾。各种与社交、体验、面对面服务有关的商业未来因为城市形态的变化，将有非常快增长。

业内人士说，除了体验式的商业地产外，教育地产也有很大需要。过去十年间，上海亲子消费、教育培训消费均出现大幅增长，但眼下能满足这些消费需求的房地产项目数量并不够的，还需要大力开发。

除了上述领域外，现代农业的开发也被格外看好。目前，绿城、中华企业等都已涉足现代农业的开发，未来有机会在这一领域收取足够的收益。

不过，无论开发商瞄准哪些业务板块来发展，都有可能与自己的客户资源产生巨大关联。兰德咨询有限公司总裁宋延庆就曾透露，虽然房企进军的领域会有很多，但都有一个核心，那就是业主。