每经实习记者 罗碧 发自湛江
嘉粤集团的破产重整申请，在湛江地区引发了巨大的反响。这不仅因为其涉及的债权人达333户之多，当地地产行业龙头遭遇困境，也让人们开始关注三、四线城市开发商在地价飙升、信贷收紧情况下的生存境遇。
盈利空间收窄
在湛江市经济开发区内，随处可见还未封顶的新建楼盘，但却鲜见深圳、广州的大开发商进驻。
广东省房地产法研究会副会长刘兴桂认为，这跟湛江的投资环境、市场容量都有关系。“在粤东和粤西两头的有些地方，比如汕头，因为在面上的规则不明显，所以外面的开发商也不太敢贸然进入。”
在湛江看过不少项目的刘兴桂在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，据他观察，如果是前几年在湛江拿地的开发商还有盈利空间，今年拿地的开发商盈利空间已经很小，“能有20%的回报率就非常不错了。”
刘兴桂说，他看过的好几个开发商的项目，楼面价基本都在4000～5000元之间，而实际楼盘销售价也就在此基础上增加1000～2000元。
“盈利少，资金回笼需要时间。如果是向银行借贷，还可能盈利，但如果是向社会、民间融资，根本不可能盈利。像嘉粤集团，1年利息就达几亿元。”刘兴桂介绍道。
向民间资本伸手
嘉粤集团的融资方式并非个案。“像我们行业，都不可能靠企业的自有资本去开发项目，但银行信贷一直收紧，只能不想别的办法。”嘉粤集团主管财务的朱小华向记者表示。
正如朱小华向记者讲述，自2010年以来，银行对房地产的信贷基本没有出现过较大幅度的放松。两年多的时间，已将许多资金回笼时间长的房企推向了悬崖。
“到了关键时候，比如员工工资发不出，有好的项目但手头缺钱，这时候就不得不转向民间借贷。”刘兴桂介绍称。
据介绍，在湛江，和嘉粤集团老板朱兴明一样向社会融资的房地产商不在少数。“嘉粤集团实际关联企业将近60家，并不只有此次申请破产重组的34家。”
根据破产管理人介绍，这些公司中有很大一部分只是用来融资的平台。刘兴桂在接受记者采访时也认同这种观点。在他看来，在湛江，与嘉粤集团类似的很多公司，都是靠个人信誉来运转，“靠个人信誉运转的公司一定会向社会融资，因为向银行借贷需要抵押物。”
在嘉粤集团破产重整一案中，企业称向民间借贷约10亿元，其月利率高达5分、1角甚至3角，一年上亿元的利息额也成为嘉粤集团出现危机的主要原因。
而在这部分民间借贷资本中，大部分存在拆借。在嘉粤集团民间借贷中，就因存在的部分拆借行为导致债权认定上的困难。“比如你借给我1000万，但这1000万是通过另外三个人的账户汇到我账户上。但后来还款的时候，我直接还给你，没有还到其他三个人账上。这部分钱还是被算进了管理人公布的61亿元债权额中。”嘉粤集团内部工作人员向记者介绍称。
刘兴桂认为，在市场经济越不发达，规则越不透明的地方，民间借贷越发达。同时，他认为，在银行信贷不放松的情况下，民间借贷会成为越来越多中小开发商的融资方式。
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