每经实习记者 叶燕婷 发自深圳
*ST国商（000056.SZ）去年七月在小股东多次抗争下，终于将投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式，但公司净资产为负的局面却并未如小股东们预期中那样扭转。事实上，由于旗下核心项目皇庭国商购物广场迟迟未能完工，客观条件的不达标直接架空了公允价值计量的实现，*ST国商靠土地和子公司变卖勉强实现2012年净利润扭亏，但净资产却已连续为负两年，濒临退市的边缘。
6月28日，深国商年度股东大会上，公司再次被众股东逼问年内是否能实现皇廷广场公允价值评估，公司总裁陈小海表示，皇廷广场预计今年十月开始部分试营业，较去年年报中披露有所延误，今年内皇庭广场五层中的三层达施工完成结转后，可达到公允条件，评估才有可能进行。
皇廷广场开业再延后
“今年内，皇庭广场开业是不是定了？”股东问题一出，引起一阵议论。
“年年都定了，年年都延误”，“以前说的都一笔勾销，陈总，你再说一遍，我们再信一次。”话语刚落，哄笑声、掌声同时爆发，公司总裁陈小海、董秘曹剑、财务总监周小亮在内的公司管理层坐在发言席上，面露尴尬。
皇庭广场的开业时间已经是股东和公司之间纠缠多年的老问题。2010年年报中，公司就曾表示预计皇庭广场2011年起正式开业。而一年后，皇庭广场依旧处在施工阶段。2012年，深国商年报中再次明确，皇庭国商购物广场项目正在全面进行开业筹备工作，预计在2013年三季度全面完工。公司计划于2013年中择机分层实现开业。
如今第三季度已至，皇庭广场开业并无突破，施工进度也与半年前大致相同。陈小海在股东会上表示，目前皇庭广场施工进度较2012年年报计划有所滞后，共5层的广场中，现已完成4层的公共部分装修，首层还在装修中。
工程滞后的原因，陈小海表示，主要是因为股东大会通过的7亿元贷款本应去年11月应该到账，一直等到今年5月下旬才开始陆续放款，上半年大股东虽然也对公司有资金上的支持，但资金链还是比较紧，工程款滞后造成工期延误。
公司预计，今年8月能完成公共部分的装修，今年10月可能会依据招商和品牌门店装修情况，对皇庭广场部分层进行试营业。业内人士表示，公共区域装修结束后还需等待门店装修，一般服装类门店需1~2个月，餐饮类需要2~3个月，院线类则需要4~6个月，皇庭广场离全面开业还有一定差距。
定位高端：奢侈品层七成暂无商家入驻
此前，公司曾多次对外表示，作为核心项目的皇庭国商购物广场处于深圳中心区核心地段，具有较强突出的地域优势，定位高端。但是，目前该项目的奢侈品招商情况并不乐观。
陈小海坦言，目前奢侈品层的招商率仅三成左右，不过他强调，随着工程进度不断加快，该层的招商工作也在推进中，出于与品牌方的保密约定，目前无法透露具体洽谈中的奢侈品牌。
公开资料显示，皇廷国商购物广场总建筑面积近13.6万平方米,商业面积8.08万平方米。陈小海表示，截至6月底，已出租商铺的面积达到总面积的73.8%，43个商家已经进行收铺，陆续在进行装修。
公司在股东大会上透露，目前皇庭广场的按建筑面积来算租金为300~350元/平米，已经接近万象城开业两年后的租金水平。广场实用率为55%。如果按实用面积计算，每平方米达到600元左右。陈小海表示，租金用三种方式与商家签署，一种是每年递增的租金方式，一个是保底租金加营业额扣点的方式，一种是纯扣点的方式。
入驻品牌餐饮之一的惟膳集团内部人士向《每日经济新闻》记者表示，皇庭广场对于优秀品牌有一定优惠，租金在500元/平方米左右，相对于临近Coco Park的800~1000元/平米的月租金来说，相对便宜不少。目前皇庭广场2、3线品牌入主率不错，但奢侈品牌商方面暂未听说有进展。
公允价值评估被架空 面临退市风险
股东们对开业时间的关注的另一个原因在于，只有在皇庭广场开始营业的前提下，才能使用公允价值方式对该项目进行评估。
一旦使用改评估方式，意味着非经常性损益能在收益部分体现，皇庭广场隐藏的价值也能在账面上更直观的显现。于是，即使现金流没有任何变化，对公司的经营也没有影响，但从报表上看，净利润增加了。
对于*ST国商而言，根据去年6月公司委托中介机构进行的评估显示，采用公允价值计量投资性房地产后，在假设皇庭广场运营的状态下，截至2012年3月31日该项目的市场价值约为59.7亿元，预计完工后的成本价约15.5亿元，将增加公司2012年度净利润33.15亿元，增加归属于母公司净利润19.89亿元，不过亦会增加“递延所得税”负债11.05亿元。
去年6月15日，深国商发布公告称，决定从2012年1月1日起将投资性房地产后续计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式。公告一出，*ST国商连续4日涨停。
但是，由于皇廷广场开业一拖再拖，公允价值评估方法也一直未能实现。根据2012年年报显示，依靠变卖深圳市深国商商业管理有限公司和深圳市龙岗国商企业有限公司股权两个子公司获得为1.2亿元，净利润勉强扭亏，达1818.63万元，但公司净资产已连续两年为负，2011年、2012年分别为-9824.71万元以及-8388.81万元。根据退市规则，若连续3年净资产为负者应终止上市，已经披星戴月的*ST国商仍处于退市风险中。
公司表示，在皇廷广场进行试营业后，公司会考虑对于营业部分采取公允价值方法进行评估，在会计准则上来说，部分结转是行得通的。
盛富资本国际公司和从事商业地产的协纵国际总裁黄立冲表示，公允价值评估只是改变了账面表现，机构投资者并不看重，对股价的影响不会长远。另外，由于项目本身价值较高，在三年净资产为负的情况下，公司依然可能通过向证监会申请暂缓退市。至于未来*ST国商能否被市场看好，还是取决于皇庭广场能否开业及具体经营状况。
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