上海世博地块楼板价月降1万 央企魅力消灭溢价？

每经记者 沙斐 发自上海

一个月之前世博板块商用地平均楼板价高达4万元；仅仅一个月后，同一板块出让的两幅地块楼板价都降到了不到3万元/平方米。《每日经济新闻》记者采访的业内人士认为，这不可能是土地市场退烧，而是因为相关地块附带了拿地企业“入驻上海世博会地区国际企业总部集聚区”的承诺，此次参与拍地的企业均为央企，所以在土地出让金上会有一定程度的折让。公开信息显示，在2011年，世博9幅地块同样均以底价由中国商飞、中信建设等央企拿下。

世博板块出让均价月降一万

昨日（6月20日），世博板块再次出让两幅地块。据上海市规划和国土资源管理局 （以下简称上海市规土局）出让公告，其中A13A-02东至国展路，南至国展路、A13A-03地块，西至A13A-01、A13A-04、A13A-03地块，北至世博大道，出让面积18218.4平方米、容积率4.5；A13A-03东至国展路，南至国展路，西至白莲泾路，北至A13A-04地块，出让面积14786.5平方米，容积率5.2。两幅地块土地用途均为商办。

搜房网消息显示，中国银联股份以23.3亿元底价夺得A13A-02地块，折合楼板价28429元/平方米。而A13A-03地块由中国电子科技集团以21.85亿元底价竞得，折合楼板价28429元/平方米。

这相比5月出让的世博地块均价降低了约1万元/平方米。

5月上旬，世博A片区商办用地曾迎来三连拍，并二度刷新了2012年以来上海的单价“地王”纪录。上海市规土局网站发布的信息显示，世博A09B-02地块以9.78亿元成交，折合楼板价40079元/平方米，溢价率达48%，竞得人是远东新世纪（中国）投资有限公司。据悉，这是世博区域地块成交单价首度冲破4万元，这一楼板价也刷新了2012年以来上海土地市场的单价地王纪录。除了A09B-02地块，A09A-02同样以近48%的溢价率成交，总价为12.12亿元，折合楼板价39932元/平方米。

为何仅仅过了一个月，世博A片区商办用地楼板价就锐减了1万多元？据悉，上海商办物业价格有大幅赶上住宅的迹象。德佑地产分析报告显示，位于黄浦淮海中路板块的企业天地商业中心目前网上房地产报价12.59万~20万元/平方米，是上海报价最高的写字楼，其售价已经接近上海顶级住宅。

受此影响，上海的商业用地价格也在走高。

兰德咨询总裁宋延庆对此表示，这绝不可能是土地市场退烧造成的，即使是地价下跌，也不可能一个月左右时间降那么多。

招标方案不同致地价差异大

21世纪不动产的统计显示，自2011年10月出让首幅世博地块至今，该板块已出让了21幅经营性用地，皆为商办用途；累计出让面积为17.6万平方米，出让总金额达166.16亿元。其中，世博B片区内已出让的15幅地块，皆为底价成交。

宋延庆认为，昨日成交的地块，之所以较5月成交的其他世博A片区商办用地价格要低，主要原因还是在于招标方案的不同。

根据《每日经济新闻》记者在上海市规土局网站查到的世博地块《国有建设用地使用权挂牌出让须知》（以下简称《须知》），尽管针对竞买资格的规定是，境内外的自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加。但据克而瑞上海机构研究总监薛建雄透露，此次参与拍地的企业均为央企，所以在土地出让金上会有一定程度的折让。

《须知》中关于需提交的竞买申请文件中有一项为，上海市有关部门

（经信委或金融办或市工商联或商务委或台办、上海世博园区后续发展领导小组办公室）针对本地块颁发的认定文件原件及竞买申请人向市有关部门提交的关于入驻上海世博会地区国际企业总部集聚区 （A片区）地块的承诺书原件。

薛建雄指出，世博招商的土地要求拿地开发商把运营总部放过去，带动商贸圈的氛围，也保障了未来的税收。所以有很大一部分是针对央企的，以此来提升区域的整体价值，只有这样民企才会看好区域发展，并愿意高投入高定位开发。