北京从资金链加码调控 大户型等预售挂钩施工进度

每经记者 王杰 发自北京

近日，北京市住房和城乡建设委员会 （以下简称北京住建委）下发通知称，为进一步提高商业、办公和大户型商品住房预售许可门槛，明确了颁发预售许可证前的楼层进度。

与北京楼市调控不断收紧形成鲜明对比的是，开发商拿地热情持续高涨。中原地产研究中心统计数据显示，今年前5月，全国4个主要一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，比2012年同期的314.4亿元上涨了350%。

上海易居研究院研究员严跃进对《每日经济新闻》记者表示，最近北京楼市调控政策出台得比较频繁，在预售证上就形成了多重阻击。在出台预售资金监管政策后，如今又从工程建设角度来规范预售许可证的发放。“这表明随着‘国五条’地方细则的深入，楼市调控将深入细节，且更有针对性。暂不论是否能瞄准大户型这类靶子，单从震慑角度看，就能对房企起到警示作用。”

豪宅市场再承压

北京住建委通知称，从今年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层（含）以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上（且不低于7层）。

此前，北京市预售商品房条件是严格按照 《城市商品房预售管理办法》规定，要求已交付全部土地使用权出让金、取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证，同时预售商品房投入的开发建设资金达到总投资的25%以上，但对工程进度一直未作要求，预售许可门槛与其他省市相比偏低。

有分析人士指出，从工程建设角度来控制预售证发放，实际上是为购房者减轻了诸多风险。开发商如果轻易得到预售款，不见得会用于工程建设中，甚至会发生携款潜逃等恶性事件。对工程建设实行硬性指标后，让商品房的原型先打造出来，有利于购房者更清晰地看到相应产品的结构功能，这样减少了信息不对称性，有利于其更好地决定购买行为。对于开发商而言，产品基本成型有利于降低未来竣工的不确定性。

严跃进表示，北京上述政策的出台，会给豪宅市场带来新的压力。本身豪宅市场预售证就受到了一个关卡的影响，加上这种制度，此类房企就更加措手不及了。

房企抢地或将收敛

值得注意的是，“限价令”已初现威力。进入6月以后，北京市新房供应量出现井喷，尤其是定位快销项目的开发商选择了适当降低利润，以求尽早入市抢得市场先机。

亚豪机构统计数据显示，截至6月12日，6月份北京楼市已有18个项目新开盘，比5月份同期整整多出一倍，同时创下了今年以来各月同期放量的最高峰值。

亚豪机构副总经理高姗表示，自北京楼市新建住宅执行限价政策以来，新增供应持续吃紧已经两个月有余。同时，供应的紧缺与市场预期向好形成强烈的反差，这反而成为购房需求持续坚挺的助推器。5月和6月往往是开发商冲击全年业绩的黄金时期，在目前购房需求高涨的形势下，靠快周转赢得利润的开发商显然有些“按捺不住”了。

对于房企抢地背后的动力，一位开发商曾透露，三、四线城市土地价格虽低，但市场需求寡淡，项目利润率不高。一、二线城市虽然地价高，但市场火爆，大多数房企仍看好一、二线城市。去年的快速去库存已导致多数开发商在一线城市 “无货可囤”，现在是“补仓”。

阳光100集团常务副总裁范小冲表示，去年是土地成交的低点，今年房企都在积极拿地。一线城市土地出让量并不大，由于地价单价高，所以总价值反而高了。“库存在减少，一线城市的需求继续增大，以及一些外地公司想通过一些城市建立品牌制高点，都是房企看好一线城市楼市的原因。”

值得注意的是，有接近开发商的人士向 《每日经济新闻》记者透露，随着调控的持续收紧，多家房企在京拿地的热情有所下降。

严跃进认为，当前政策的打压对房企，尤其是豪宅及大户型的开发企业而言，未来拿地会有所掂量。资金来源的渠道进一步收窄，可运用的范围变小，从目前来看，政策打压，会使房企拿地动作有所收敛。

在他看来，对于开发此类物业的房企而言，预售证不好领、预售金不好用，会对此类房企的资金链带来沉重打击。作为豪宅的开发商，若一心“抢地”，则会陷入政策的泥潭。只有严控成本，减少繁琐环节，才能以高效、有序的工程进度完成项目，最终促使资金回笼。