房企增投商业地产 海外开发成新热点

每经记者 杨羚强 发自上海

虽然排名前二十的大部分房企今年前五月销售业绩再创新高，但是，楼市宏观调控却像悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。因此积极拓展新的业务，成为很多房地产企业关注的事，即使地产开发的龙头万科也不例外。这从万科在商业地产和海外房地产领域的动作，能看出一些端倪。

商业地产租金回报偏低/

从2010年开始，万科在商业地产领域的投资就大幅增长。2010年年末投资性房地产总账面价值仅1.21亿元，到了今年一季末已经增长至近24.72亿元。虽然截至目前，万科自持的商业地产规模尚比不上保利、金地等同行，但若以增长速度而论，万科无疑是房地产企业中商业地产规模增长较快的一家。

自从2010年限购令颁布后，包括万科在内的众多地产公司，便开始纷纷涉足商业地产开发领域。除万科之外，此前从未涉足商业地产的中海地产，也开始持有一部分商业物业。而华润、龙湖、中粮这些在商业地产领域已有一些成绩的地产企业，在最近几年更是加大了投入。国家统计局的数据显示，今年前4月商业营业用房的投资金额，已占到房地产总投资的13%以上。

一些地产研究人士说，与传统的住宅开发业务相比，租赁持有的商业地产租金收入稳定，可以在销售市场发生波动时，有效地补充房地产企业的收入，使公司顺利度过调控。

部分房企因此投入了巨量资金，有些甚至占到了公司净资产相当大一部分。以首创置地为例，其自持的投资性房地产 （主要是商业地产）账面价值已经超过了净资产五成以上。同样，今年刚被绿地收购的盛高置地所持有的投资物业的账面价值，也接近公司净资产四成。

但是，目前商业地产领域较低的租金回报水平，很快给地产公司的热情泼了一盆冷水。兰德咨询总裁宋延庆说，大部分开发商的商业地产租金回报率，都要低于银行同期的贷款利息。

与此同时，商业地产的开发、持有，又占用了企业大量的投资资金。事实上，此前盛高置地之所以在出售了多个项目公司后，仍然被绿地收购，或多或少与前者前期投入商业地产过多有关。

在这样的背景下，房企为持有商业物业所投入的资金比重，以及开发的商业物业类型，一定程度上对公司的整体经营业绩将产生重大的影响。

不过，对于万科而言，其在商业地产领域的投资如果与公司的总体规模相比，其实比例并不高，仅占净资产的2.92%。根据万科方面透露，公司开发、持有的商业地产，主要服务自己开发的住宅小区。以上海万科五街坊2049为例，其配备的儿童农庄、儿童烘培课堂、早教中心、餐饮、健身、社区讲堂等商业业态更多服务五街坊的住户。

对此，中房信研究总监薛建雄说，万科投入持有的社区商业，一方面占用的资金不高，另一方面又有租金收入持续稳定增长的特性。同时，还能提升万科住宅项目的销售附加值。事实上，其他房企也采用类似的策略，来提升住宅物业的价值。只是像万科这样主要持有自己开发的社区商业的公司，还不多见。

开发商海外投资掀热潮/

除了增加对商业地产投入，以分散房地产开发的投资风险外，上半年房企还积极参与海外项目的开发，以分散房地产开发投资的风险。

今年5月，万科置业表示，将以现金代价7.22亿港元，向母公司万科置业（香港）收购荃湾西站六区项目（TW6）20%项目权益连同所有股东贷款。资料显示，TW6项目涉及一幅邻近香港新界西港铁荃湾西站非工业发展用地，可提供不少于894套住房。

此前的4月，万科还宣布与吉宝置业有限公司签署战略合作协议，共同在中国和新加坡开发房地产项目。双方的首个合作项目位于新加坡成熟住宅区，为新樟宜路上段项目，计划建造一座有726套公寓的住宅楼。万科置业以现金约1.355亿新加坡元（约6.6亿元人民币）向吉宝置业收购该项目30%的股份。

今年2月，万科与美国房产巨头铁狮门签署协议，双方共同投资开发位于旧金山富升街的201地块。项目位于美国旧金山市东北部的湾区，总建筑面积约为7.5万平方米，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两栋多层建筑组成，共655套公寓。据了解，在合作中，铁狮门将作为项目的主要操作者，负责整个项目的设计、开发、销售和运营，万科将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目。

积极谋求在海外拓展业务的，并非只有万科一家。中国香港地政总署6月5日公布，两幅实施“港人港地”措施的住宅用地，各以22.7亿港元批予中海旗下的高龙发展有限公司。两幅用地的批租期为50年，地价总计为45.4亿港元，发展项目的住宅单位总数不得少于1145个。公告显示，两幅地块分别为位于九龙启德地盘1H1上的新九龙内地段第6516号，及地盘1H2上的新九龙内地段第6517号的土地。且两幅用地均按规定批予出价最高的投标者。中海表示，两幅地块位置便利，加上拥有海景景观，属优质地皮，预期连地价合共总投资额达90亿港元。

此前，早就在马来西亚和韩国获取了海外开发项目的碧桂园和绿地，也积极推进在当地的项目。5月28日，瑞信集团发表研究报告指出，碧桂园位于马来西亚的三个项目销售表现强劲。马来西亚项目销售，将会占到碧桂园下半年合约销售的20%。而为了提升销售率，碧桂园还在上海、北京等多个城市设立销售点，销售包括马来西亚项目在内的旅游地产。