上半年盘点：楼市盛宴下的地产商众生相

绿地购昆明最高价地块 宅地供应连续第二年减少

每经记者 沙斐 发自上海

绿地集团近日以4.86亿元的底价，拿下昆明市草海片区福海街道办三宗共173.87亩住宅用地，三宗地整体平均楼面地价约8894元/平方米，成为昆明楼面地价最高的地块。而在此前，泰禾、佳兆业、旭辉等房企都已有过高价拿地的纪录。开发商资金的充裕，和有限的土地供应，正在将土地市场的价格一步步推高。而持续上升的土地成本，势必给房企未来的房产开发和营销提出新课题。

拿地成本抬高/

6月6日下午，昆明市土地和矿业权交易中心拍卖了6宗土地，绿地集团拿下其中的草海片区福海街道办三宗共173.87亩住宅用地，交易金额14.23亿元，成交单价818万元/亩，平均楼面地价8898元/平米，其中一宗地楼面价最高达11054元/平米。

据悉，此次为绿地集团在昆明第二次拿地，据称是为绿地集团在昆明的第三个项目做储备。

计算显示，按总建面159919平方米，总成交金额14.23亿元计算，三宗地整体平均楼面地价约8894元/平方米，超过了原昆明市政府地块恒隆广场8712元/平方米的楼面价，成为昆明楼面地价最高的地块。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前昆明地区楼房的均价尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高势必会推高未来的房屋售价。

昆明中原地产策略中心总监林岚对记者表示，目前昆明超过15000元/平方米的，主要是别墅类产品，销售速度不快，多数项目一个月只能卖几套。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，昆明整体的房价增长速度还是低于收入的增长速度。从这个角度来看，该地区还是一个比较健康的房地产市场。此外，昆明旅游业非常有优势，加上昆明本身是一个单核型的城市，可以利用旅游资源吸引周边的消费。他认为，在昆明地区开发高端物业项目，关键要吸引整个云南省内以及周边的购买力，不能仅仅是昆明一个地方。

开发商“血拼”推高地价/

事实上，除了绿地在昆明摘得地王，近期地产开发商“血拼”拿地的事件早已频频上演。

5月21日，在经过41轮激烈竞价后，旭辉击退万科、滨江集团、绿地、复地等地产大鳄，以35.65亿元拿下杭州滨江区奥体单元FG03-R/C-02商住地块。

5月23日，佳兆业以79865万元的最高限价竞得广州白云区一地块，折合楼面价达24168元/平方米，与周边楼盘售价相差无几。而在这之前的近半个月时间里，佳兆业为抢地已猛砸超55亿元，其中包括一块广州“地王”。

6月5日，泰禾集团股份有限公司的全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司，以6.48亿元拿下上海闸北区103街坊27丘商办地块，出让总面积为5230.2平方米，容积率为4，初始出让价为3.14亿元，溢价率高达106.49%。

“即使是不理性的，开发商也很难控制住拿地的想法。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄表示。

业内专家表示，受房价上涨影响，开发商手上的房子少了，所以需要新的土地进行开发。与此同时，房企纷纷向海外融资。

中国指数研究院5月8日发布《中国房地产上市公司融资状况分析》，报告显示，2013年上半年共27家上市房企发债融资759亿元，已超2012全年25%。

与此同时，商品住宅用地供应却有所减少。根据今年4月国土资源部公布的数据，2013年全国住宅用地计划供应总量15.08万公顷，其中商品住宅用地10.92万公顷，与去年计划供应量相比，降幅分别为12.6%和10.7%，这是全国住宅供地连续第二年减少。

薛建雄表示，资本市场愿意向开发商提供资金，就企业自身来说也希望做得更大，因为你不扩张别人就会扩张，如果能融资就容易扩张。据了解，目前国内房地产私募融资的成本约在18%左右，而大型房企在海外融资成本要低得多。

他认为，当所有的开发商都怀着一样的心态去竞争，地价就会变得不理性，这主要还是归咎于房价的上涨。

高端物业开发需新思路/

高昂的拿地成本加大了开发商的开发成本，势必将影响未来房产的开发和营销，定位高端显然是不二之选。

陈晟对此认为，产品必须真正符合高端物业特征，只要是真正高端的项目，就不怕卖不掉。

薛建雄表示，首先从规划角度来考虑，高端物业就应该往大户型去做，比如说350平方米以上的别墅或平层，因为只有通过豪华的大户型才能吸引城市高端人群入住，这样物业才能卖出较高的单价。

此外，通过大户型吸引顶级消费人群入住的同时，也要保持有效的销售速度，同时要考虑城市中需要改善户型的人群。在以大户型为主的基础上，再开发一些高品质的中小户型改善类物业，可以保证开发商更快获得销售回款。

业内专家强调，只有好的产品才能卖出好的价格。除了豪华户型，房型结构与内部装修也决定了高端物业是否好卖。