每经实习记者 顾晟昱 发自上海
根据《香港信报》报道，5月29日，瑞安房地产(00272.HK)在香港举行年度股东大会表示，因为去年业绩表现不理想，主席罗康瑞决定回归“前线”，主导经营模式及销售策略。而黄勤道也将卸任瑞安建业公司董事总经理及行政总裁，转而出任中国新天地行政总裁。在经历了业绩不断下滑的2012年之后，瑞房进行了艰难的转型，全力加快资产周转速度，并将商业资产分拆出去，注入“中国新天地”谋求上市。但目前行业商业地产开发同质化现象明显，中国新天地是否能够成功在香港市场发行、融资是个未知数。
罗康瑞梳理旗下业务
5月29日，瑞安集团董事会主席罗康瑞在股东周年大会后表示，中国新天地已从3月开始独立运营，现正调配人手，并与大规模的国际地产公司洽谈合作，不排除获得相关企业入股，相信中国新天地明年分拆机会较大。
仅一天之后，瑞安集团旗下瑞安建业和瑞安房地产同时向外宣布，拥有超过25年从业经验的黄勤道将于7月1日起卸任瑞安建业公司董事总经理及行政总裁的职务，转而任职中国新天地行政总裁。
瑞房的公告中提及，中国新天地将专注管理瑞安房地产的商业地产。分拆中国新天地是瑞安集团进行重组，理顺业务计划的其中一环，旨在确保瑞安房地产的商业物业发展和资产管理两个分支各自有更清晰的工作重点，以及释放其优质投资物业的价值。中国新天地主要集中于中国城市繁华地段从事高端零售、办公楼、娱乐及酒店物业的管?、设计、租赁、营销与提升。
中原地产上海研究总监宋会雍认为，经过此番重组之后，瑞安集团旗下多家公司未来的道路可能会走的线条更明朗一下，业务领域收缩的更紧一些。瑞安房地产、中国新天地、瑞安建业，分别对应房地产开发、商业持有运营、建筑三个领域。
上海易居研究院研究员严跃进指出，瑞安剥离资产、重组业务等行为，其重心在于新天地这一最核心的资产上。作为支撑瑞安品牌的最大基石，新天地的全国复制之路并不顺畅。瑞安势必会借公司治理的各种手段，来为新天地的资产再造创造条件。环境、资金、人员、舆论等方面的诸多动作，体现出瑞安对新天地的备加“呵护”。
罗康瑞曾经力排众议开发的上海旧城改造项目“新天地”让瑞安集团在内地一炮打响，但随后一系列的全国复制，却使得瑞安房地产陷入了被动的局面。
瑞安房地产在本世纪初曾先后在重庆、武汉、大连、佛山等拿下大体量的土地。2006年末，瑞房的土地储备为700万平方米，到了2007年便上升至1310万平方米。大量的拿地也让瑞房承受了巨大的资金压力，为此，其之后不得不放弃数块土地。2008年，瑞安房地产多次发布公告，称其在云南的昆明、丽江、大理及香格里拉四地将会拿下总建筑面积高达660万平方米的数宗土地，但最终这些交易并未完成。
严跃进指出，瑞安在上海新天地项目中，拆迁工作相对紧凑。但后续的“天地系”项目就没有如此顺利了。随着城市房价的上涨、百姓维权意识的提高，房企拆迁的成本越来越大。陷入动迁僵局往往会吞噬大量的资金和利息，从而加剧瑞安的资金紧张程度。
瑞安房地产2012年报显示，其负债率由2011年的65%上升至70%。全年营业额为人民币48.21亿元，较2011的人民币84.84亿元下跌43%；净利润较2011年下跌41%至人民币20.29亿元。瑞房将下跌的主要原因归结于交付的物业较2011年减少。其年报同时指出，由于市况转变，瑞房于2012年未能达到第一个“三年计划”建成100万平方米的发展目标。为更有效地管理存货水平和资本性开支，多个发展项目的开发速度放缓。
为此，罗康瑞也在多个场合公开表示，未来瑞安将不再进行大规模的动迁项目。严跃进认为，各个“天地系”非但不能为瑞安赢得高回报，反而不断拖累了其发展。在光鲜的背后，却是瑞安的身心疲惫。由于“天地系”项目体量大、开发周期长、商业模式为只租不售，因此，培育期太长的特点不断绷紧了资金链。
瑞房艰难转型
面临业绩的不断下滑，瑞房似乎也意识到了自身的问题。在2013年的业绩会上，罗康瑞对股东及投资者表示了致歉，并承诺在总结教训的基础上，公司将致力于业绩的改善。而在股东大会上，罗康瑞再次表示，去年公司业绩不理想，当前市况多变，经济环境复杂，故决定复出，今后会在买地及经营模式等多方面亲自决策。
瑞房的转型体现在两方面，一方面全力加快拆迁进度，并改变此前只开发大盘的策略，加快周转速度。3月28日，瑞房发布公告，按每3股分发1股比例供股，每股供股价1.84港元，较当日收市价3.34港元折让44.9%；将发行不多于22.5亿股供股股份，集资最多41.37亿港元，将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。瑞房董事总经理及财务总裁尹焰强在股东大会后表示，供股前公司净负债比率为70%，现时已降至65%，
瑞房称，目前正积极与政府合作，加快动迁速度，并希望尽快完成现在在拆的66万平方米。预计2013年至2014年完成动迁。瑞安房地产未来将不会参与需要大规模动迁的项目，将积极物色及参与中高端的中小型项目，以加快资产周转。
另外一方面，瑞房将整体商业资产以“中国新天地”名义分拆出去，并不再坚持商业物业只租不售的策略。
2012年11月，瑞房曾将上海创智天地3.3万平方米的物业以近6亿元的价格出售给中国工商银行，从而解决了当时虹桥商务区虹桥天地项目的资金需求。瑞房近期也向记者表示，今后将增加出售资产，包括整幢/分层销售非核心商业物业，务求让资产与资金的流转更为理想，现在正就出售个别商业物业进行洽谈。
瑞房自我救赎最大的动作便是将旗下商业资产注入“中国新天地”，并分拆出去谋求上市。尹焰强称，公司希望透过加快商用物业销售及分拆新天地上市，将净负债比率进一步降至50%。目前，中国新天地已独立运营，但其具体的分拆进度，瑞房称将在恰当时机予以回应。
不过，业内多位专家认为新天地要上市还面临一些问题。宋会雍认为，新天地旗下全是商业地产，如果仅依靠收租来获取利润，那么目前较低的租金回报率，难以粉饰公司的业绩。严跃进指出，国内同质或相近的产品正对“天地系列”形成威胁，这使得部分投资者形成了观望情绪。新天地剥离出来，难免出现与瑞安的高端住宅业分道扬镳的困境，瑞安对于这两块业务的协调难度将大于过去。
从今年上半年的业绩来看，瑞房的转型还是起到了一定的作用。李进港在股东大会后透露，年初至5月底，瑞房录得合约销售额人民币54亿元，认购销售额人民币14亿元，共68亿元。年初时公司全年销售目标为人民币90亿元，即已完成了76%。加上未来出售商业地产套现的人民币20亿元，瑞房今年完成既定的销售目标问题已不大。
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