六年前销售款去年才确认 五洲国际财务处理方式引争议

每经记者 杨羚强 发自上海

本应在2007年确认的一项房产销售收入，却一直被公司处理为负债，直到去年才被确认为收入。近日，在香港招股的五洲国际集团（以下简称五洲国际；01369，HK）因被匿名电子邮件指控涉嫌违法违规，卷入舆论旋涡。

《每日经济新闻》记者在公司已披露的财务报表中发现，一项针对2007年预售物业的财务处理方式，或是造成上述争议的诱因之一。上述财务报表显示，公司将上述销售收入列为融资性负债，虽然符合国税总局的有关规定，但是在2012年上述回购承诺失效后，公司将这笔融资性负债直接处理为2012年收入的做法，却受到了财务人士的质疑。

多位财务人士向《每日经济新闻》记者表示，公司应该把上述收入重新列为2007年的销售收入，并据此对2007年以来的财务报表全部重新调整。对于上述质疑，公司委托的财经公关公司未作出解释，只是一再强调，其提供的财务资料是真实的。

回购承诺引发争议/

根据五洲国际招股说明书，为了增强潜在买家的购买信心，公司于2007年向买家承诺回购旗下首个项目——无锡五洲国际装饰城一期，并承诺购买价格的60%作为投资回报。回购总价比销售价格高出近1亿元。

不过，上述做法涉嫌与住房和城乡建设部的有关规定相悖。住建部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

五洲国际的上述回购承诺引发的争议，还不止于此。

根据招股说明书，2007年交付的上述五洲国际装饰城一期，虽然已经过户给买家，但曾经承诺过回购，因此在过去5年间，五洲国际一直将1.7亿元的销售所得处理为客户预付款，将1亿多元的成本列入待售已竣工物业。根据当时的会计准则，由于售后回购被认为实质是融资，所以公司方面将其处理为负债，这并无不妥之处。引发争议的是，上述回购承诺到期后的会计处理方式。

财务报表应重新调整/

直到2012年12月31日，由于没有买家提出回购申请，上述回购承诺因此失效。公司方面将上述1.7亿元的销售收入，确认为2012年收入。

上海一位高级会计师认为，上述财务处理不妥当。由于回购承诺失效，上述1.7亿元的销售所得确实应该重新被列为收入。但由于销售行为发生在2007年，销售收入应重新在2007年入账。相应的，2007年以来的所有财务报表应重新进行调整。

按照 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）要求，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。这一部分财务费用也需要重新调整会计科目，进而公司各年度的利润、税费进行相应调整。

另一位获得注册会计师证书的企业财务总监认为，公司需要就2007年的上述物业销售收入，重新作出财务上的调整。

财税专家马靖昊对 《每日经济新闻》记者表示，虽然公司可以将上述物业的销售所得确认为2012年的销售收入，但由于回购协议未履行，应调整财务费用，补交税费。但招股说明书却并没有显示公司自2007年以来的财务报表，因为上述收入的被确认，而有过调整前期财务费用、补交税费的痕迹。

有业内人士则认为，五洲国际将五洲国际装饰城一期的销售收入，列为2012年的收入，仅仅是不同财务人士的职业判断上的分歧。客观上讲，上述财务处理确实提高了五洲国际最近3年的资产值，并增加了2012年的销售收入和利润。

针对会计处理方式上的争议，记者通过电邮采访五洲国际财务总监陈思翰和负责审核五洲国际财务数据的安永会计师事务所公共关系部门。但截至发稿，记者均未获得回应。

五洲国际委托的第三方财经公关公司回应称，考虑到现在公司正处于招股的敏感阶段，不方便向媒体有选择性地透露公司情况。所有信息参考招股书及公司公告。