泰禾赴沪6亿拿地高负债藏财务风险

每经实习记者 顾晟昱 发自上海

昨日（6月5日），泰禾集团股份有限公司 （以下简称泰禾集团；000732，SZ）的全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司 （以下简称福州泰禾）以6.48亿元拿下上海闸北区103街坊27丘商办地块，出让总面积为5230.2平方米，容积率为4，初始出让价为3.14亿元，溢价率高达106.49%。

值得关注的是，昨日晚间，泰禾集团公告称，为其北京通州区台湖总部基地项目发行信托，融资20亿元，并为该信托担保25亿元。另外，泰禾集团还为福州泰禾新世纪项目追加36亿元的担保。

据了解，这是泰禾集团首次在上海地区拿地。截至6月5日，泰禾集团今年已花费约79亿元拿下7宗地块，而其今年的拿地目标为110亿元。

如此疯狂地拿地背后，该公司的净资产仅为24亿元，负债率约82.64%。泰禾集团披露的公告显示，公司已为旗下数个项目做了担保，担保总金额为133.2亿元。

业内人士对《每日经济新闻》记者表示，泰禾集团在“低资产、高负债”的情况下拿地，极具财务风险和经营风险。资金链环环相扣，一旦哪部分出点问题，就会发生连锁反应。

意图进军上海房地产

21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2011年至今，闸北区不夜城板块合计仅出让2幅经营性用地，均属商业用地。两幅地块的成交楼板价分别为1.2万元/平方米和1.1万元/平方米。前5个月，闸北不夜城板块合计成交新建商办房源约3万平方米，整体成交均价约为3.5万元/平方米，少部分优质项目售价超5万元/平方米。

上海易居研究院研究员严跃进认为，泰禾集团以高溢价拿地，表明公司管理层对获取该地块的渴求更为迫切。此种方式容易打败竞争者，却要面对后续经营的诸多困难。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔对 《每日经济新闻》记者表示，闸北不夜城整体的商办价值在市场上并不突出。不过，未来受闸北苏河湾建筑规划的直接辐射作用，整体商业配套的价值有望较大提升，届时其周边环境等短板因素有望得到弥补。

该地块为泰禾集团在上海地区摘得的首幅地块，不过其进军上海的意图早已显现。据媒体报道，5月21日，在没有任何项目的情况下，其位于尚嘉大厦的泰禾上海招商中心便启动。记者也在其官网的房地产页面中发现，区域查询中已经有了上海一栏，但点击进去并未出现任何项目。

高溢价拿地暗藏风险

据公开报道，1月12日，泰禾集团以18.5亿元，配建2000平方米公租房的代价摘得朝阳区孙河乡一地块，溢价率为49.79%，其楼板价相比去年9月龙湖在同地区拿地时的楼板价上涨逾8400元/平方米。4月11日，泰禾集团又以19.3亿元，溢价率112%将台湖镇六幅地块收入其下。5月20日，泰禾以11.25亿元竞得北京市通州区台湖镇B-03地块，配建公租房73000平方米，溢价率48%，成交楼面价达1.9万元/平方米，夺得北京通州新地王桂冠。

除了在一线城市高价拿地，泰禾集团在大本营福建也在大量拿地。记者查阅泰禾此前发布的公告发现，去年6月7日至今，共摘得14幅地块，除了北京、上海之外，仅有一副地块位于江阴，其余全部在福建。在一年之内，其拿地总额高达115亿元。其中今年花费约79亿元，摘得7幅地块。

泰禾集团今年第一季度财报显示，泰禾集团的净资产为24.4亿元，负债率为82.64%；总负债高达122亿元，是净资产的5倍，而现金仅为14.8亿元；另外，其2012年报显示，预付土地款项为16亿元，但事实上去年共花费了约35亿元用于拿地。记者试图向泰禾集团证券部询问土地款项支付进度，不过其并未予以回应。

严跃进认为，泰禾集团在“低资产、高负债”的情况下拿地，极具财务风险和经营风险。拿地后的资金链如何保持完整，是极大的挑战。资金链环环相扣，一旦哪部分出点问题，就会发生连锁反应了。宋延庆指出，泰禾集团未来如何经营这些地块及相应项目，存在很大变数。