净资产仅11.5亿 万泽股份何以撬动百亿造呼市新城

每经记者 王杰 发自北京

大龙地产豪夺“天竺地王”的案例，在业内被视为中小房企“小马拉大车”的样本。

无独有偶，据《每日经济新闻》记者了解，一家净资产为11.5亿元、营业总收入为6.37亿元的上市小房企，突然宣布要参与总投资百亿元，在呼和浩特建造一座新城的计划。这则消息在资本市场上引起了轰动，这个故事的主角就是“万泽地产”。

对此，上海易居研究院研究员严跃进分析，万泽地产造城运动，只是一种噱头，对于资金等资源没法得到有效补给的房企，如此大体量造城，其风险评估水平将受到市场的质疑，“在当前城镇化趋势中，造城口号有招惹市场关注之嫌，从而达到宣传的意图。”

项目资金筹措难度大/

5月30日晚间，万泽股份（000534，SZ）公告称，其全资子公司深圳市万泽房地产开发集团有限公司（以下简称万泽地产）与呼和浩特市玉泉区人民政府于5月24日举行了相关事宜的意向协议签署仪式，双方拟投建万泽紫维新城项目，总占地约3800亩，总投资规模约100亿元。但目前双方尚未完成意向协议的签署程序。

万泽股份与该区政府的意向协议约定，万泽紫维新城项目东至后八里庄路，南至南二环路，西至西二环路，北至后八里庄北路。公司就玉泉区前、后八里庄区块进行整体改造，建设包括居民住宅、商业、回迁以及基础配套设施齐全的万泽紫维新城，取得相关审批手续后3年内完成项目建设。

《每日经济新闻》记者通过万泽股份网站上预留的电话，试图采访到公司负责人，以了解其融资渠道。说明采访意愿后，万泽股份工作人员将通话转接到另一部电话中，但另一部电话处于无人接听状态。随后，记者又将采访函发至官网上预留的总经理邮箱，截至发稿，未接到该公司的回复。

纵观万泽股份的财务数据，在利润总额上，2013年一季度为2716万元，这一数值超过了2012年一季度的1959万元。但是，仍有部分财务指标揭示出了该企业的风险。从衡量企业流动性与偿债能力的诸多指标看，就暴露出这一风险。如流动比率从2012年一季度的2.62下滑至2013年1月的1.37。一般而言，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，债权人的权益越有保证。国际上公认的流动比率为2比较合适。显然，万泽股份这一指标已下滑至这个“合理水平”之下了。此外，速动比率从2012年一季度的1.09下滑至2013年一季度的0.50。而现金比率则从14.74下滑至8.30。

根据万泽股份的财务状况，截至2012年底，万泽股份净资产为11.5亿元、营业总收入为6.37亿元、净利润为1.31亿元。2013年一季度，总资产为30.80亿元。上海易居研究院研究员严跃进认为，尽管该企业或拥有一定的盈利能力，但面对100亿元这样的“庞然大物”，万泽股份很难有如此大的实力来应付，即使万泽股份拥有多种资金筹措方式，面对企业流动性下滑趋势，投资者很难相信其具备稳健的经营能力。

呼市新城建设非易事/

业内人士看来，在呼和浩特建设“万泽紫维新城”并不是一件易事。

内蒙古自治区官网数据显示，2013年一季度呼和浩特市地价总体水平为1470元/平方米，按照一亩大约667平方米计算，3800亩土地约37亿元。

严跃进告诉记者，根据中房信发布的 《2012中国城市房地产市场风险排名》的报告，在中国城市排行榜中，呼和浩特的风险排名155位，供求比为22位，人口密度近72位，房价收入比高达94位。在他看来，这些指标下的呼和浩特，地区特征反映为地广人稀、供给量大、市场真实消费能力弱等。如果城市经营不慎，则有可能再次上演兄弟城市——鄂尔多斯的楼市泡沫一幕。

众所周知，产业新城是指以一种或多种产业为主导工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离稍远。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，首先要产业先行，在产业发展基础上，再逐步推进产业新城，从而使实现城镇化。产业先行导致产业聚集必然带来土地城镇化。

因此，产业新城的发展要实现产城融合。产业新城作为产业发展的载体，仅仅靠园区发展产业很难做好，因为缺乏居住、生活等配套。如果说仅仅搞城市化，只是做房地产市场开发建一些住宅来吸引人住，在没有产业支撑的市场环境下也是不可行的。如果产业和新城之间不能够实现城市、资本、产业与人口的协调发展，不仅仅或造成城市交通负荷加重，也可能最终导致“空城”的现象发生。因此，城镇化和工业化要同步推进，也就是城镇化过程中要切实实现“产城融合”，依靠产业的发展支持城市的建设，同时城市的基础设施配套反过来促进产业结构的升级，这样相互的互动与推进，才是新型城镇化过程中防止产业新城泛滥的最有效的方法。

对于3年造产业新城，严跃进表示质疑。从企业角度看，这已不仅是几个简单房地产项目的拼凑。这将涉及建筑、社会环境构造等软硬环境的再生过程。这既要有相关部门的支持，也要有相当大的经营实力。“如果地方政府轻易放开口子，给房企涉足新城提供了便利，则是一种荒谬的政企合作模式。”