“地王”敏感症何以难治愈

徐立凡

只有土地市场归于有序和规范，购房者对“地王”才能脱敏，“地王”们对于楼市价格产生的影响，也才能由理性的市场机制主导。

5月以来，土地市场热度不减。南方某市一个月内诞生三个“地王”，为一线城市掀起的新一轮“抢地潮”做了醒目标注。

近年来，每有“地王”出现，就预示着楼市非理性预期的酝酿，和楼市上涨空间的再度打开。因此，“地王”频现，购房者焦虑，政策面敏感。如何减轻人们的焦虑、实施有效应对？

从本质看，“地王”的出现是土地招拍挂制度和企业合意的必然结果。土地招拍挂制度决定了，在一般情况下“价高者得”是出让土地的先决条件，只要企业有竞拍土地的意愿和能力，就会产生“地王”。如果“地王”是合规经济实体意愿所主导的，是市场选择和推动的，那么是否应该引导、采取什么手段引导，就需细加思量，否则有可能起到过度干预市场、扭曲市场价格的反面作用，让调控效果大打折扣。尊重市场，是让政策意愿达到预期的必要前提。

当然，这并非意味着对于“地王”现象采取视而不见的态度。各地“地王”的产生，并非全然是市场选择的结果。一方面，土地招拍挂制度的透明度还不够，土地招投标流程、评标程序和标准还留有不少人为干预的空间，加大了土地招拍挂的中间成本，使“地王”价格不能真实反映市场价格水平；另一方面，过去一段时间，由于对进入土地市场参与拿地者的资质缺乏甄别，一些不以地产为主业的大型国有企业也进入市场，寻求土地增值溢价，导致生产资源的严重错配，催生了楼市价格的非理性上涨。这种情况下产生的“地王”，必须从严治理，否则就可能导致生产和楼市的双重失序。

还要看到，“地王”现象是内外因素共同作用的结果。今年土地市场热度持续升温，既源于去年以来地产企业资金相对充足后产生的新的扩张意愿，也源于企业的投资领域仍然相对狭小，土地市场仍然具有较高投资价值。布局新型城镇化产生的新的想象空间，又进一步强化了企业在土地市场盈利的预期。

显然，治愈“地王”敏感症，不存在单一的、线性的药方。在楼市调控常态化的情况下，需要引入更多的调控思路。

一种思路是将楼市的行政调控手段引入土地市场。当然，风险也巨大。土地市场，既与地方政府的财政状况相关联，也与企业意愿和实力相关联，还和宏观经济层面相关联。仅凭行政调控手段，有可能冲击到土地的开发和使用效率，冲击到与房地产业相关的诸多行业，对宏观经济起到牵制作用。

另一种思路是尊重土地市场的自身意愿，并积极解决土地制度存在的设计漏洞，从而减少暗藏其间的非理性溢价，减少楼市泡沫的原发催动力。很明显，这种思路更能切中要害。这也意味着，既应该积极培育可以让地方摆脱土地财政依赖症的新财源，又应该对土地市场中的腐败溢价、人为干预溢价、不合规经济实体的炒作溢价等，进行有效清理。这也是对于土地制度进行更深入改革的必要前提。

只有土地市场归于有序和规范，购房者对“地王”才能脱敏，“地王”们对楼市价格产生的影响，也才能由理性的市场机制主导，而非恐慌性的想象主导。

原文链接 ：http://news.xinhuanet.com/fortune/2013-06/04/c_124807359.htm