房产税扩围应先厘清行业税费体系

◎朱大鸣

近日，有报道说房产税改革试点扩围已确定向增量开刀，下半年将是试点扩围的关键时点。此前，国务院批转发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，也提出扩大房产税改革试点范围，再次证明了这一点。

看来房产税试点扩围已经如箭在弦，问题是，一旦开弓之后，在各种条件尚未成熟的前提下，贸然扩大房产税试点范围，会不会陷入进退两难的尴尬境地？

从披露的路径来看，这次扩大试点范围从增量开征切入，目的是减少阻力，避免对房地产市场造成过大冲击，然而，其效果值得怀疑。不少人对于房产税能够平抑房价和替代土地财政的效果持怀疑态度。

从日本和美国等国的经验来看，实施房地产保有税并没有真正遏制日美房地产泡沫催生，反而对房价具有助涨助跌加大房地产市场波动副作用。原因是如果存在流动性过剩，大量资本介入房地产投资领域，房产税并不能阻止房价上涨，反而从成本上继续推高房价，一旦流动性紧张，由于从价征收的特点，房价处于峰值而缴纳房产税数额巨大，又会有助跌砸盘的功能。

从国外来看，房产税是地方政府最喜爱的税种，然而，对我国很多地方政府来说，他们并不愿意因征收房产税而影响了土地财政大收入，因此积极性并不高。

就现实来看，上海和重庆的房产税试点并不理想，原因很复杂，除了两地设计上的因素外，征收房产税会遇到很多重要障碍。在试点扩围过程中，以下障碍可能会很大。

第一，征收过程将面临无尽的冲突和烦恼。一般来说，房产税的计税依据是按市价来评估的，但是，每一处住房因区位、户型、楼层等因素不同，对一处房产评价具有很大主观性，等于为征税埋下了一个火药桶。

第二，在开征房产税的国家中，房地产市场基本上实现了供需平衡。美国在1970年城市化率超过70%，日本在1970年城市化率也超过70%，而我们城镇化率刚刚超过50%，房地产供需尚未平衡，在这种情况下，大规模开征房产税可能会给推进城镇化战略造成不可预料的冲击。

第三，影响免税标准太多，不好控制。虽然对增量征税不涉及存量房，但在算面积时，存量面积实质上还是计算在内，实质上还是覆盖存量房。

第四，房地产税体系各种税费多如牛毛，互相缠绕，重复征税。现行的房地产的税收有11种，各种收费多达100多种。其中争议最大是土地出让金，收取土地出让金实质上是一次性征收土地使用税，开发商向政府支付的土地出让金实际上摊入了商品房价格当中，最终由购房者承担，因此再征收房产税，就有重复征税的质疑，很多纳税人会感到不公正。

第五，房产税在实施过程，会遇到大量的税赋公平的问题。征收房产税影响最大的群体是中等收入者，他们很多是通过按揭贷款买房的，年年还贷款，还要额外缴纳房产税，对他们来说可能就形成很大负担。

笔者并不反对房产税试点扩围，如果能够厘清房地产税费体系，从整体上降低房地产税费，至少不增加纳税人负担前提下，开征房产税是具有合理性的，也会减少推广房产税的阻力，但在目前很多条件都不成熟的背景下，推广房产税试点扩围风险很大。