“海印模式”并非REITs 房企借鉴还需时日

每经实习记者 蒙湘林

前日，《每日经济新闻》的报道《房地产首例资产证券化：海印股份变现未来租金》刊发后，引起了房地产界的关注。不少业内人士对于海印股份（000861，收盘价12.36元）此次专项资管计划是否能成为国内第一只房地产信托投资基金（REITs）持乐观态度，那事实究竟如何呢？

房地产和资管领域相关人士认为，“海印模式”并非REITs，国内真正意义的REITs还未出现，房企何时全面铺开资产证券化的融资道路还是一个未知数。

海印模式：租赁收益权证券化/

“从本质上说，海印的计划是租赁收益权证券化，与REITs有本质区别，租赁收益权的风险仍保留在海印股份内，海印股份承担最终还款责任。”一位从事企业融资和资产管理业务的人士告诉记者。

该业务人士对此补充道：“相当于拿这笔收益作为偿还的保证，本质上是属于债权债务性质的投资产品。”

海印准备发行的产品究竟是什么类型？亚洲房地产协会会长谢逸枫分析说：“总体上看，房地产资产证券化分为抵押贷款债券的证券化和投资权益的证券化，海印的产品就是属于后者。”

公开资料显示，房地产投资权益的证券化是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物权关系转变为拥有有价证券的债权关系。由此来看，海印股份此次的计划产品具有明显的债权属性。

谢逸枫告诉 《每日经济新闻》记者，房地产资产证券化主要方式是用投资收益证券化，常见的是股票上市融资和债券融资，债券融资又分为投资债券和受益债券，海印股份计划的产品就适用于受益债券融资，即以租金的投资收益进行债务融资。

既然这部分租赁收益是公司还款付息的基础，海印股份抵押的15家物业的租赁收益靠谱吗？

据海印股份2012年年报显示，公司及下属子公司共有16处租赁屋，2012年共实现物业收益7.72亿元，同比增长12.21%，占全年营业收入的36.88%。投行人士曾向记者表示：“海印股份主要的营收就来自于商业物业运营，租金现金流比较稳定，这款融资产品的风险不大。”

房企大范围资产证券化尚需时日/

这只产品是否属于REITs？谢逸枫予认为，“REITs虽然也是资产证券化的方式，但本质是以信托基金的组织形式来运营的，组织形式可以是特殊目的再提公司（SPV）向投资者发行收益凭证，或是物业发展商以其收益向投资者派发红利，和海印通过券商发资管计划不一样。”

二者在组织形式上也有差异，我国资产证券化的投资者限定为合格机构投资者，不超过200人，而REITs要求是“不特定多数人”。

“海印这次的产品实际借鉴意义不大。”谢逸枫认为，证券市场还处于初级阶段，市场容量有限，大规模放开此类房地产资产支持证券势必会冲击趋于“饱和”的证券市场；国内目前的会计与税收处理还不能满足房地产证券化进展的需要，比如怎样才能避免双重征税问题；国内人才积累程度也远远不够。

同策房地产咨询研究总监张宏伟认为，国内产企融资的考虑方向一般不会选择资产证券化方式，毕竟地产投资金额高达万亿，会选择大的融资渠道，而这类资产证券化融资的模式，每年才两三千亿元。

德佑地产高级研究经理陆骑麟表示，国内确实有地产企业通过物业或租赁收益抵押给银行的案例，但主要集中在具有优质商业物业的大型房企，要全面铺开这种证券化融资很考验地产公司的物业资产。

也有市场人士看好“海印模式”的铺开。红塔证券投行部总经理沈春晖在微博上高呼：“商业物业成为基础资产，极大拓展资产证券化在中国的运用空间，意义重大！”