“限价令”下不降反增 京住宅预售量涨两成

每经记者 尚希 发自北京

“国五条”下的限价政策，让开发商遭遇了 “推盘难”，但在经历了一个多月的预售证监管后，北京楼市的预售量却不降反增。

根据中原地产市场研究部统计数据显示，从预售项目看，从4月1日到5月13日，北京预售期房住宅项目为18个，少于2012年同期的25个，但预售住宅的套数明显上涨，4月1日到5月13日，预售套数达5794套，同比2012年同期的4766套增加了21.6%。

“4月份出现供应减少主要是受到限价影响，大部分开发商采取了观望政策，从最近市场观察来看，这种观望有望在5月逐渐减少。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉 《每日经济新闻》记者。

前4月预售供应量微涨

限价令执行以来，“库存”成为最为牵动北京楼市神经的两个敏感字眼。相比去年1月份122915套的库存量，北京住宅库存在5月13日最新的数字为61902套，几乎是去年初的一半。

上海易居房地产研究院发布报告称，4月份北京的库存下跌值得关注。数据显示，北京库存同比跌幅为25.6%，缩水态势明显。“但库存也远非最低值。”张大伟对记者说道，2012年3月26日北京大规模剔除无效住宅库存，当天减少了33854套。“使得之后的数据无法与之前做同比。”

张大伟进一步指出，如果以目前的60995套住宅库存来看，实际应该相当于之前的库存套数为94849套 （之前未提出无效住宅库存）。“目前的库存数据相比2010年4月17日的库存要多1万套以上。”

“库存的确在减少，这主要是2012年下半年来楼市成交大涨的表现。”张大伟说道。

据其计算，按照目前的库存可以同比的数据实际为94849套，则可消化周期为11.5个月。而按照2010年4月份的库存84844套，当时的消化周期为8个月。

值得注意的是，虽然期房预售受到政策层面的把控，但整体供应量却出现了微涨。

中原地产研究部统计数据显示，2013年1~4月（1月1日截至4月30日），北京期房住宅预售合计41个单期项目，合计预售期房住宅11702套，与2012年同期的51个项目11684套相比，2013年供应量微涨。（2011年前4个月，北京预售项目为33个，合计供应期房住宅11327套）。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，从5月中旬开始，市场供应开始出现逐步回升，并且大量定价较为灵活的纯新盘开始积极入市。

新建住宅签约价格停涨

库存的持续下跌势必会助推价格上涨，然而这样的市场逻辑在如今的限价政策之后已经发生了变化。“短期看，可能会抑制供应量，但对市场的影响十分直接，一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能会从资金成本的角度考虑加快预售。”张大伟告诉记者，从目前来看，市场已经逐渐地认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。

根据中原地产市场研究部统计数据显示，截至5月12日，北京新建住宅签约套数为1837套，低于4月前12天的2299套（4月前8天网签暂停）。剔除保障房，5月成交均价为每平米20755元，与4月均价20873元相比基本持平。

同时，5月签约集中的50个项目，成交均价涨幅在2%以内的达到36个，占比72%。“大部分项目都基本保持平稳，而如果剔除项目签约不同质的影响，签约价格相比4月出现滞涨的项目高达九成。”张大伟说。

《每日经济新闻》记者在采访中发现，即将在5月份入市的项目报价基本都与周边项目持平或略高一点。“目前我们的销售均价是15700元/平方米。”位于大兴区的一纯新盘项目的销售人员告诉记者，周边在售的其他项目，销售均价大约是在14000元/平方米左右。

“新政中对于老项目后期开盘‘限价’条款的规定，使得纯新盘首期‘低价入市’的操作模式成为历史。”任启鑫告诉记者。