成都房地产投资泡沫小 任志强称房价仍存上行压力

每经网成都5月14日电（记者 杜冉乐）  前不久，地方版的新“国五条”纷纷落地执行，楼市从严调控再次定调。不过，中央再提“城镇化”概念更使众多房企对楼市充满了乐观预期，土地市场开始逐步升温。

5月13日，一场以“集智2013：‘国五条’后的成都楼市机会”为主题的区域房地产高峰论坛在成都东郊记忆举行，原华远地产董事长任志强、北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛、笛东联合规划设计顾问有限公司总裁袁松亭、锐理数据品牌营销中心总经理郭洁及四川大学不动产市场研究所所长吴丰等业内专家与会论道，此次论坛由地产中国网与笛东联合规划设计顾问有限公司联合主办。

杜猛认为，相对全国其他省份来讲，成都房地产投资比重不是太高，北京2011年占57%，成都作为西部重要城市占比33%。

任志强等多位专家也表示，成都房价不算高，目前土地开工量还在正向增长，人口红利依然存在，住宅市场空间巨大，但从发展趋势上来看，房价存在上行压力。

住房消费跃居第一

“在过去一年当中，食品消费第一次从第一位降到第二位，而住房消费成为第一。这说明人们不再以吃为主，生存性消费转化成享受性消费。”任志强表示，去年我们可以看到房地产已经成了所有单项消费当中的第一。

据2011年成都市全国第六次人口普查统计显示，成都长住1404万人，已超过了广州、深圳、天津等一线城市，仅次于京沪渝，排名全国第四。

任志强进一步指出，个人消费结构一个趋势就是不管用什么样的政策似乎都不能改变居民消费的正常规划，于是我们有了一个刚需的说法，有了一个改善型需求的说法。

如今，成都庞大的就业人口也使其刚性住房需求尤为可观。来自中国工商银行四川省分行的数据表明，2010年成都地区工商银行个人住房按揭贷款余额为304.31亿元，较2009年净增81.74，增幅达36.73%。虽然2011年上述这一指标同比增速有所放缓，但2012年较2011年净增42.6亿元，在房地产市场整体疲软的情况下增幅仍达14.46%。

熟悉成都市场的正合地产顾问有限公司董事长兼总经理毛勇表示，每年涌入成都的人口比例占到公司每年楼盘销售量的50%以上，这个数据确实是真实的，有一部分确实是在这里工作，仍一部分虽然没在成都工作但也前来购房。

“很多远郊项目被新的成都人买下，但由于生活配套不够，一些学校、产业没跟上之前，其实这些地方居住是有问题的。虽然商业量很多，但并不代表每个据点都跟住宅相匹配。有一部分商业，但住宅没跟上，我想这是未来平衡的一个重点。”毛勇建议。

房地产投资存上升空间

当前，投资驱动仍是拉动中国经济增长的三驾马车之一，尽管面对国际经济下行的压力，中央政府曾极力扭转这一被动局面，但近期各地抛所出的诸多万亿投资计划仍令人震撼不已，尤其是房地产投资。

来自锐理数据平台的报告显示，2012年成都房地产投资占固定资产投资比重的33%，成都市商品房销售金额为2100亿，成都土地出让金为648多亿，成都城市化率达到68%。

北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛表示，相对全国其他省份来讲，成都房地产投资不是太高，2011年北京房地产投资占其固定资产投资比重的57%。成都作为西部地区的重镇也是排到前几名城市，也达到了33%。“在投资拉动性经济条件下，我认为这个是好事。”

上述地产机构还透露，2012年成都商品房销售面积大概是2800万平方米，土地成都成交量25500多亩，新开工土地量大概在5000多万平方米，最高值是曾经达到8千万平方米。

任志强分析称，北京商品房销售面积最高的一年在2004年，而该年以后的每年销售总量是下降的。如果每年成都保持相当一个量增长的话，从土地情况看，去年全国土地成交量下滑24%，但成都、武汉、重庆等6个城市实现正增长。

此外，中国指数研究院在《2012年中国300城市土地交易情报》中透露，在10个受重点监控的城市中，2012年武汉、成都与宁波三城市的土地出让金实现正增长，其中成都增长45.5%，排名第二。

“如果成都后面增加的土地是扩张商业地产的，可能超过了人口增长需要的话，可能存在过剩，因为成都第三产业比重还属于中等偏下的水平。”任志强表示，发达国家第三产业的比重一般都是60%到80左右，北京的这一指标是70%左右。

笛东联合规划设计顾问有限公司总裁袁松亭认为，产业地产将对城镇化有一个大的推动，为什么以前的底特律会变成今天的底特律，其重要原因在于产业流失。因此，任何一个城市的未来离不开产业地产的发展。2012年开始至今年初，产业地产比例在逐步上涨，还出现了明显的升级换代现象，产业地产的概念已非过去的盖厂房，而是把很多综合性的东西打包在一起整体开发。

房价或存上行压力

据锐理数据平台的报告显示，今年4月份成都商品房均价为一平方米9000元/平方米而其楼面地价为2500元。不过，根据成都市的房价调控目标，今年成都房价要控制在一平方米9080块钱左右，相关人士担忧房价调控压力大。

杜猛表示，“成都土地成本占其房价约25%的比例应该是合理的，既不高也不低。有一个是肯定的，成都房价是比较低的，其中一个是成本判断，另一个是市场需求。但这两个因素之外还有第三个因素就是货币，也就是我们货币的政策”。

他进一步分析称，当货币超发时，现在房价是9000元/平方米，要是超过1万元/平方米，那等于是已有房价贬值了，如果能够让房子保值，应该变成1.8万元/平方米，这样才能持平。现在全国的房价问题也不完全是供求关系，实际上是中国特色的货币政策，就是货币影响了房价上涨。？  “我们必须承认的是，目前我们的房价跟收入比是不匹配的。”杜猛强调说。

袁松亭亦认为，成都作为一个大都市，人口红利很大，香港才八九百万人，想让成都房价降下来，那是痴人说梦。纵使全国所有二线城市都是降，但就是没有降价的理由，只要有人口红利的地方，有土地红利的地方，房价一定上涨。