房企拖欠土地增值税调查：“雪球”越滚越大 避税方法多样

每经记者 杨羚强 发自上海

一位名为李劲松的律师日前对包括万科、华远、SOHO中国在内的29家房企提出质疑。该律师通过观察这29家房企年报后发现，在这些房企的财务报表上，显示应交而未交的土地增值税累计高达640亿元。

《每日经济新闻》记者进一步调查发现，很多地产公司在会计处理时，将应交土地增值税列为流动负债。如果按照会计理解，应在一年内支付。但实际上，这部分税收并未在下一年支付，而是继续作为流动负债处理。由于一直没清算，土地增值税像滚雪球一样越滚越大。

以SOHO中国为例，公司在2005年底应交的土地增值税总额仅为5.94亿元，而到了2012年底，这一数字已经增长至64亿元，应交土地增值税总额翻了10倍多。

更有部分房企已经学会通过税收筹划，从一开始就设计如何多增费用和成本，以达到最后尽量多避税的目的。

土地增值税“滚雪球”/

李劲松对这些公司的年报财务数据进行了统计，其中有一项为应交未交土地增值税。根据他的计算，这笔房地产公司从购房人手中收上来，应交给相关税务机关的费用，总数为640亿元，其中SOHO中国为64亿元，万科为58亿元，华远地产为5亿元。

但这一说法立即遭到行业人士的反击。华远方面认为，这仅是非专业人士对财务报告误读；而万科方面则以同样的态度回应表示，“该律师实际上混淆了‘该交不交’和‘计提’两个概念，公司并未拖欠土地增值税金”。

睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文告诉 《每日经济新闻》记者，从预售到竣工，至少需要一年时间。在这一年时间里，尚没有清算的土地增值税就会被计为 “应交所得税”——土地增值税的会计科目。这部分税收不是房企拖欠的，而只是尚未清算而已。

但《每日经济新闻》记者查阅了SOHO中国、合生创展等多家地产公司的财务报表发现，上述应交土地增值税，被列为流动负债。按照一般理解，应在一年内予以支付。但实际上，上述税费的交付时间往往超过一年，导致账面上的应交土地增值税越积越多。

SOHO中国可能是其中一个比较典型的案例。2011年年报显示，SOHO中国当年度被列入须在一年内缴纳的土地增值税总金额高达44.84亿元，而2012年新增的土地增值税总额为34.1亿元。但是实际上，SOHO中国支付的总共所得税支出 （含土地增值税加上企业所得税）总额只有23.55亿元，这使得SOHO中国的应交土地增值税越来越多，已增加至64.01亿元。

年报显示，SOHO中国几乎每一年的应交所得税都在增长。根据年报，公司在2005年底应交的土地增值税总额仅为5.94亿元，而到了2012年底，这一数字已经增长至64亿元，应交土地增值税总额翻了10倍多。

只有2011年，SOHO中国的应交土地增值税较上一年有所回落。根据公司2011年报，在2011年年初，SOHO中国的应交土地增值税总额为50.68亿元，而当年度SOHO中国实际缴纳的所得税总额 （包括企业所得税和土地增值税）总额超过29亿元，使得年底时会计科目上的应交土地增值税较往年有所减少，但也只是比前一年减少了6亿元。

合生创展的应交土地增值税同样存在“滚雪球”现象。公司在2007年的应交土地增值税就已经达到15亿元港币，而根据合生创展从2007年至2012年报披露的现金流量表，在上述6年公司实际支付土地增值税总额不过10亿元港币。在这样的情况下，合生创展的应交土地增值税金额越增越多，截至2011年底，总金额已达到40.18亿元港币。

清算工作难度大/

《每日经济新闻》记者调查后发现，多数地产公司的应交土地增值税都较数年前有大幅增长。这些未能及时清算的土地增值税，某种意义上也是债务上的一个隐患。一旦地方税务部门启动对土地增值税的清算，企业就需要拿出巨额资金用于支付土地增值税。

为什么房企的土地增值税一直未能及时清算呢？

克而瑞的研究报告透露，一直以来，我国土地增值税都存在征管不力的现象。2012年，全国房地产销售额达6.44万亿，其中住宅5.35万亿。按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%~60%的四级超率累进税率进行征收。按理说，如此高的累进税率，土地增值税理论上应该不会低。

但实际上，2012年我国土地增值税征收额只有区区2719亿元，不仅远少于土地出让收入的2.69万亿元，甚至少于契税的2874亿元。

根据现行的法规，清算工作操作较难。一般情况，主管税务机关要等到房地产开发项目全部竣工并完成销售的85%以上才能对其进行清算。因为房地产开发项目是滚动开发的，从拿地、开发到竣工一般都要2~3年的周期，如果遇上销售不利，更是要等到项目取得销售许可证满三年后才能对其进行清算，因此土地增值税的清算周期短则2~3年，长则5~6年。由于认定较困难，会导致征收不利，许多土地增值税的收缴也会不了了之。

多年致力于财税研究的上海律师刘福元也向《每日经济新闻》记者证实，相比于土地增值税预征，清算的工作难度要大很多。税务人员需要一一核查房企申报的土地增值税抵扣项目。在这些申报项目中，有些按照现行法规是不可以申报的，有些则是可以的。然后，再根据申报扣除项目，计算土地增值税。上述工作不但浩繁，而且难度很大。这使得土地增值税的清算工作被大大延缓。

房企避税方法多/

征管不力仅仅是导致土地增值税清算难的原因之一。土地增值税之所以占我国全年房地产销售额比例极低的另一原因，则是很多地产商学会了如何利用税收政策上的漏洞，“合理”避税。

“很多地产公司有能力把成本‘做’得很高。”刘福元告诉《每日经济新闻》记者，在充分理解、掌握土地增值税的规定下，大幅降低土地增值税的应纳税额，是目前很多地产公司的常规做法。

他透露，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称“实施细则”），清算土地增值税时，包括前期费用、工程费用、间接费用等六项费用可以扣除，很多地产公司就在这些费用上做文章，把公司的成本做得很高。这样一来，所需要缴纳土地增值税自然而然就变得很少。

他举了一个例子，很多地产集团公司会把部分集团员工的工资和福利列入到项目开发间接费用以达到避税目的。

还有一些地产公司还根据上述“实施细则”中的“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。”的条例规定，来做高销售费用。

上述地产公司往往会选择将自己所开发的房地产项目，委托给有自己控制的代理公司实施销售，然后以“无法分摊费用”为由，要求按照总扣除项目的10%来计算销售费用。如此一来，项目的利润就大幅减少，需要实际缴纳的土地增值税也就大大降低。

刘福元说，房地产项目在实施过程中，虚增费用减少土地增值税实际缴纳额的现象，很容易被税务部门发现并处以严厉处罚。因此，多数地产公司往往是从项目开始规划时，就已经做好了前期的税收筹划工作，通过貌似“合理、合法”的方式避税，来减少土地增值税实际应交税费。