京小产权房乱象难止 通州一项目上演“6+1”

每经记者 尚希 北京摄影报道

在北京通州区德邑新时空小区的上空，盘旋了数年的拆迁传闻还未落地，转而掀起的却是一场以节能为名的大改造。

“也就是一两年的时间，小区就要拆了，现在改造就是为了多拿补偿。”小区业主李晓（化名）对《每日经济新闻》记者说道。原本的节能改造并不是坏事，但在小区业主眼里，这样的改造却是“醉翁之意不在酒”。楼与楼之间的草坪变成了停车场，原本6层的建筑升级成了7层，楼体外也安装了外挂电梯……

值得注意的是，目前该小区已经实现加盖后的11号楼，增加了20套房源，一旦整个小区全部实现加盖，将增加200多套房源，在国家已经明令禁止小产权房在建在售的形势下，这样的房源又将如何流入市场？

“6+1”：6层小楼加盖一层/

在北京，通州、顺义、怀柔、密云等区县小产权房的踪迹随处可寻，约占北京市场楼盘总量的20%左右。去年9月份，北京市国土局公布，初步清理出自2008年以来在建在售的79个违法占地的小产权房项目，这样的一场整治行动，让京城的小产权房市场暂时陷入沉寂。

在国土局公布的“黑榜”中，并没有德邑新时空小区。该小区开售是在2004年，目前小区内的12栋楼都已实现入住，但该小区由于建成时间较早、规模较小，并未成为关注的焦点。然而，该小区日前兴起的一场节能改造却让小区的业主内心忐忑。

5月8日，《每日经济新闻》记者来到了位于台湖镇的德邑新时空小区，小区并不大，12栋6层小楼分别位于小区主干道的东西两侧，初入小区并未发现有何异样，只是有很多施工人员在对小区的其中一栋楼体搭架子。

然而，当记者走到小区最顶头的11号楼，看见这栋楼与其他楼有很大不同，除了比其他楼多出一层外，每个单元前都安装了外挂电梯，部分单元的电梯已经投入了使用。记者走进其中一个单元看到，该单元电梯还未投入使用，步行到六楼后，可以明显感觉到加层的楼梯踩上去并不同于原本的楼梯，相比于其他楼层的每梯两户，7层变成了每梯四户。

而在11号楼其中一户的单元门上，记者看到了一份由物业公司发布的“致业主的一封信”，其中第一条就提到，对各单元加装观光电梯改造，同时还包括下水管道、楼体保温等一系列改造。

《每日经济新闻》记者从小区物业了解到的信息是，该小区11号楼的加盖工程是在两年前进行的，现在在做的只是停车场和楼体保温的改造。

“我们是有这个意向 （整体加盖），但首先要把小区的环境改善之后才行。”该小区物业公司的负责人对《每日经济新闻》记者说道。

对于加层的意图，该人士直言，是为了用这部分钱维持小区的物业开支。公司去年预算过，如果按照目前本地的房价卖，90%的收入将用于支付设计建设费用，物业方面收取剩下的10%。

然而，目前该小区11号楼已加盖的房源并未售出，当记者提出，对于小产权的政策把控已经越来越严，禁止在建在售，这些新房源又将如何流入市场时，该人士透露，如果想卖也有办法。据记者了解，目前该小区的二手房销售均价是在8000元/平方米。

对于接下来是否会对整个小区剩余的11栋楼都进行加层，该负责人表示，如果想要维持开支，必须加层。

可过户 小产权禁售难根治/

这样的“信心”并非空穴来风。《每日经济新闻》记者随后走访了通州区的多个小产权项目发现，即便是已经登上国土部门黑榜的 “太玉园”小区，依然可以进行过户。

“89平方米的大约是65万元，不包括过户费。”太玉园小区附近的一家中介门店的工作人员告诉记者，该小区的过户费统一都是6万元。而当记者追问，小产权原本就不缴纳税费，为何还需要过户费时，该中介人员表示，过户费要交给过户办理处，也就是小区开发商，而小产权项目的开发商实际就是村委会。

据记者了解，不同的小产权项目过户费也略有不同，“太玉园都是6万元，还有一些小区是总房款的3%，有些比较低可能就两三万元，这都是小区自己定的。”中介人员告诉记者。

北京市规划委的便民热线工作人员告诉记者，如果小区进行楼体加盖以及外挂电梯的建设，必须看是否通过区一级规划局的审批，否则属于违建。

记者随后分别拨打了台湖镇政府及通州规划局的电话，工作人员均表示已派人到现场了解情况。“是否通过审批，需要去现场看了之后才能知道。”通州区规划局的工作人员称。

由于地处通州文化旅游城的规划用地范围内，德邑新时空面临拆迁的传闻从未停息，“去年的时候提过一阵，但现在也没有确切的消息，”小区物业负责人对记者说道。

对于物业公司有意借突击改造来获取更多的拆迁款，北京房地产秦兵律师团的徐斌律师告诉记者，“国家有关拆迁的主要有两个体系，包括集体土地的拆迁和国有土地的征收，还有由此衍生的各种体系，而和小产权最相关的是城乡规划法，对于违章建筑是不予补偿的。”

不过徐斌律师也表示，实际上多数也会给一些补偿。对此，物业方面也表示，一旦拆迁，肯定会有相应的补偿。

“国家目前还未出台明确具体的清理小产权房的政策。目前来看，规模较大的项目拆除的可能性不大，而且不同小产权项目有不同特点，所占土地涉及林地、耕地和旧村改造的建设用地等，这些不同因素可能导致将来小产权清理方法执行差异化政策。”中国房地产学会副会长陈国强曾对此表示，小产权房的销售、扩建如果再不得到遏止，将来清理小产权的难度会更大。