天房集团融资回购款来源谜团：可转让土地超可开发面积上千亩？

每经记者 沙斐 发自上海

于近期发行的 “天房集团团泊示范镇项目系列投资基金”（以下简称团泊示范镇项目基金）因为其天津国有企业的背景，而受到很多投资者的关注。然而，上述基金还款来源中关于可出让土地的面积，与其官方网站的描述有较大出入。

《每日经济新闻》记者了解到，团泊项目基金称团泊示范镇有3776亩置换土地可供出让，并将获得53亿元的土地出让收入。但天津市房地产开发经营集团 （以下简称天房集团）网站关于团泊示范镇的介绍显示，项目总计开发土地面积约2460亩。可供出让的土地面积超过总计开发面积上千亩。

上述两处所指项目土地范围是否完全重合？《每日经济新闻》记者对此向天房集团及团泊湖公司的相关人士处寻求解答，但截至发稿，公司电话一直处于无人接听状态。记者又拨打了团泊湖公司网站上刊登的电话，被告知该号码不存在。

由于并无任何实物抵押，上述基金的投资风险可能存在不确定性。

仅靠回购承诺发行产品/

据了解，该项目定向投资于天津团泊湖投资有限公司 （是天房集团为团泊新城示范镇建设设立的子公司）开发建设的“团泊湖示范小城镇项目”的项目收益权。团泊示范镇项目是天津市新农村建设第二批“以宅基地换房”试点项目之一。项目基金总规模10亿元，分10只发行，单只基金规模1亿元。

根据销售人员的透露，截至目前，团泊示范镇项目已成功发行了3期，共募集3亿元资金，项目的第四期目前也正在紧锣密鼓进行中。

该基金投资期限一年，到期后由天津团泊湖投资发展有限公司回购项目收益权，项目没有任何实物抵押，只有天房集团为回购提供不可撤销的连带责任担保。

仅有回购承诺，没有实物抵押，团泊示范镇项目到期要用什么来偿还投资者的本金和收益？

项目介绍书显示，团泊示范镇项目尚有3776亩置换出的土地待出让。团泊新城区域内最近成交的地价为135万元/亩，保守估算，团泊示范小城镇整理置换出的储备地尚可以带来约53亿元的出让收入。

如果有这部分收入作为回购保障将相当充裕。但蹊跷的是，公司网站关于团泊示范镇的介绍显示，项目总计开发土地面积约2460亩。其中项目还迁安置区占地约700亩，计划安置人口约为8000人，于2008年2月开工建设。团泊示范镇总建筑面积45.6万平方米，其中安置住宅40万平方米，配套公建5.6万平方米。那项目介绍中3776亩的土地又是从哪里来的？

多个项目需要投入资金/

事实上，团泊湖公司曾于今年1月通过中融信托发行了“中融-天津团泊新城保障房建设项目集合资金信托计划”，将4亿元信托资金向团泊湖公司发放贷款，用于支持该公司的团泊新城保障房项目建设。信托投资期限2年，其还款来源同样由团泊湖公司在团泊新城保障房项目建设中形成的土地出让收入拨付。

信托说明书项目介绍显示，“中融-天津团泊新城保障房建设项目集合资金信托计划”和“天房集团团泊示范镇项目系列投资基金”的标的项目都是位于天津市静海县团泊镇示范小镇。那么，中融信托和团泊示范镇项目基金的还款来源是否均属于团泊示范镇的土地出让收入？

蹊跷的是，团泊湖公司曾于2012年4月通过北京信托向社会募集4亿元，信托资金用于对团泊湖公司增资扩股4亿元，最终用于团泊保障房项目的开发建设。该项目同样没有任何抵押，其还款来源完全由天房集团为信托本金安全及收益实现承担差额补足责任。据悉，该信托投资期限12个月，于今年3月正式分配利益。

兰德咨询总裁宋延庆表示，这几个项目之间有可能是通过成立新信托还旧信托。通常情况下，前后两期信托至少有半年的重叠期，以保障后期募集的资金能还上即将到期的资金。类似“拆东墙补西墙”的还款模式目前在信托行业内很常见。

据了解，团泊湖公司总资产333157万元，目前主要开发建设项目有天津市静海县团泊镇示范小城镇及增建项目、团泊现代农业示范园项目、天津市光合谷有机农业文化示范园项目、团泊示范镇配套基础设施建设项目、团泊新城东区土地一级开发项目。

说明书称，团泊示范镇项目总投入40亿元，已完成投资28亿元；官方网站则透露，团泊新城东区土地一级开发项目总投入44.2亿元。如果上述两项关于投资的介绍都是准确的话，那么总投资将超过80亿元。

北京正略钧策管理咨询公司合伙人薛迥文表示，团泊湖公司主要从事一级土地开发，并主要通过信托等融资形式拿地，对资金的需求量相对较大。