国开行收购中国著名小城镇 美兰湖地产价值或被低估

中国新城镇(01278，HK)3月中旬拟向国家开发银行控股公司配售30亿股新股，国开行由此将持有中国新城镇40%经扩大后的股本，成为实际控制人；仅仅20天之后，国家开发银行又与上海签订《加快推进上海新型城镇化发展战略合作备忘录》，共同推进包括包括罗店美兰湖在内的上海新型城镇化建设。 值得注意的是，罗店美兰湖正是中国新城镇旗下的最重要资产之一，中国新城镇发展的第一个项目就是罗店美兰湖。国开行近期的一系列动作，对罗店美兰湖——这个“中国著名小城镇”来说意味深远。在金融资本大规模介入罗店开发后，整个上海北部房地产市场的格局也许会被颠覆。 新型城镇化开发的样板 某种意义上，罗店美兰湖可以被视为是中国新型城镇化的样板，不仅因为它被国家和有关部门评为“上海新城市景观生态城镇”、“中国绿色生态文化示范城镇”、“中国著名小城镇”，也不仅因为从2009年在上海举办第一届“中国城镇化高层论坛”至今，国内迄今为止最高层次的城镇化国际论坛活动一直在罗店举行，更因为罗店美兰湖集居住、教育、医疗、行政、商业、旅游、休闲等功能为一体，是一个高尚的生态居住区域、理想的商业投资场所、美丽的旅游休闲景点。有关部门目前极力倡导的新型城镇化建设中的很多内容，在罗店美兰湖可以找到现实中可以学习和效仿的样板。 只不过此前，控股中国新城镇建设的股东——上置集团本身的自有资金不足，开发罗店时，心有余而力不足，很多开发建设投资项目没有能够迅速推进。因此，当国开行成为中国新城镇的控股股东之后，有媒体发出了“穷爸爸变富爸爸”的感叹。 事实也的确如此。在国开行的大量城镇开发资金流入之后，已经初具规模的罗店美兰湖显然会在短期内迅速繁荣起来，成为北部上海的又一个热点板块。 若以生态环境论，整个北上海目前可以和美兰湖相提并论的，仅有新江湾城。但新江湾的房价早已是美兰湖不能望其项背。目前新江湾在售的公寓的售价多在4万元/平方米左右，部分公寓的售价甚至超过了6万元/平方米，而独栋别墅的售价更是已经超过了12万元/平方米。而在美兰湖最顶级的独栋别墅——远洋博堡雅墅的成交均价却只有不到5.9万元/平方米。 如果以地理位置而言，两者均距离人民广场有10公里以上的距离。在行业人士眼中，两者真正的区别是美兰湖相比新江湾较少的资金投入。与受到上海市政府高度关注的新江湾开发不同，美兰湖的城市配套建设很多是由资金实力并不雄厚的上置集团来完成。 然而，当美兰湖的“爸爸”变成了“富爸爸”——国家开发银行。两者在城市开发投入上的差异，也许在短期内会迅速缩小，后者甚至有可能后来居上，在投入上超过新江湾。中房信研究总监薛建雄说，美兰湖地区的开发投入一旦大幅增加，其和新江湾地区巨大的房价差距也会缩小。 31栋上海唯一城堡 事实上，美兰湖有很多在上海乃至全国范围内极为罕见的元素，这些元素使整个板块的房地产价值更为独特。比如，美兰湖是上海唯一一个拥有双高尔夫球场的板块，地区唯一的36洞USGA标准球场，也是亚洲唯一Audubon国际自然生态协会认证的会员球场。球场占地3390亩，传承苏格兰特色的地域布局，有南湖泊球场、北森林球场两个18洞球场。 同样，它还拥有国家发改委培训中心和欧洲领先商学院——法国巴黎HEC高等商学院的板块。它的商务总部也成雏形，海峡两岸企业家协会的商业巨擘们纷纷驻足美兰湖；另外，由于美兰湖特色的建筑和生态，它更已经成为亚洲第一婚纱摄影基地。 美兰湖还是目前上海乃至全国唯一有城堡可供销售的地块。总共只有31栋大独栋别墅可售的远洋博堡雅墅，最小一栋别墅的面积都超过600平方米，而实际空间都超过1000平方米，与其说是别墅，不如说是城堡。其建筑风格是原汁原味的欧洲城堡，甚至连内部设计都秉承古城堡的特色，个别房间所设计的直通楼梯的暗门，甚至让人联想起电影《佐罗》里的某些镜头。 在欧洲的古城堡动轧需要花费每年上百万欧元修缮费用和税费的背景下，美兰湖的31栋在售城堡显然非常有吸引力。多家上市公司流露出对远洋博堡的兴趣。一家总资产超过6万亿元的特大型金融机构的高管就曾前往远洋博堡。在北美上市的一个中国信息服务业领导者也曾造访远洋博堡，询问购买后作为企业会所的可能性。 （文/杨羚强）