抵押土地是房价重要推手

◎谭浩俊

土地抵押是企业获得贷款最主要的手段之一。凡是土地资源比较丰富的企业，获得贷款的难度就小。对银行来说，土地抵押则是风险最小、可控性最强的一种贷款方式。

从过去的情况看，土地抵押贷款，一般都发生在实体企业身上。因为，只有实体企业才会掌握一定的土地资源，才能通过土地抵押获得相应贷款。更重要的，由于实体企业的土地一般都是按照实体产业的价格进行评估，价值很低，获得的贷款数量也很少。对银行来说，基本没有风险。即便企业因为经营不善出现关闭、歇业和破产，银行也能从土地上将风险降到最低点。

随着房地产业的快速发展，特别是城市建设步伐的加快，土地抵押不仅成为贷款的主要发放渠道，而且土地的抵押价格也在不断上涨，绝大多数土地的抵押价格都达到了过去的几倍、十几倍，甚至几十倍。

据国土资源部近日公布的《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积已达34.87万公顷，抵押贷款总额则高达5.95万亿元。按照这一数据测算，每亩土地抵押贷款的金额已达到110万元以上，比起过去十多二十万一亩的贷款金额，高出了过去实体企业贷款幅度的5~10倍。

贷款折价幅度大幅提高的主要原因，在于这些土地绝大多数都是建设用地、开发用地，商业价值远高于实体产业用地。

众所周知，这些年，房价出现大幅上涨的现象，最关键的原因，就是土地价格的过快上涨。一方面，土地价格的上涨，能够给地方政府带来巨大的收益，可以为政绩工程、形象工程等提供强有力的财力支撑；另一方面，银行为了确保贷款不出现风险，也会助推土地价格的上涨。因为，在这些充当了抵押物的土地上，还有大量的居民用房、经营用房等，如果土地价格不拉上去，贷款的风险就会很大。

正因如此，34.87万公顷的抵押土地，就极有可能成为下一步房价上涨的重要推手。特别是掌握在政府融资平台手中的土地，更会成为地方政府抵制楼市调控、推高地价和房价的一种隐形力量。开发商为了将掌握在手中的土地升值，也会与地方政府结成利益共同体，共推地价和房价上涨。

要确保房价不再上涨，需采取强有力的手段，将政府通过融资平台抵押在银行的土地释放出来，将掌握在开发商手中的土地以调控和执法的方式尽快开发，不然，就依法没收或收取土地占用费，而不让开发商在捂地中获取暴利。只有这样，房价上涨的内在动力才会降低，房价也才会回归理性。