京甲级写字楼遇15年来最低供应 地产基金偏爱“改造旧楼”

每经记者 尚希 发自北京

第一太平戴维斯研究报告指出，2013年第一季度，由于仅有两个自用型项目竣工入市，北京甲级写字楼可租赁存量稳定在914万平方米。年后3个季度，仅有4个项目预计将交付使用，为市场新增15.6万平方米可租赁供给。

“这将令2013年供给量跌至过去15年最低值。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司北京研究及顾问咨询部董事王琼告诉《每日经济新闻》记者，北京甲级写字楼预计将继续面临可租赁供给短缺的状况。

对此，高和资本董事长苏鑫告诉记者，“过去10年，中国房地产市场在城市化的推动下，主要以快速开发为主导，但随北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业配套几近饱和，一线城市已进入以存量房交易为主的‘存量时代’。”

供需矛盾推高租金

供需矛盾的持续增长，导致甲级写字楼的租金依然“高烧不退”。

戴德梁行的统计数据显示，2013年第一季度，北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比上涨7.46%。同时，在无新项目入市的情况下，写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79个百分点。

近年来，北京甲级写字楼供应愈加稀缺，据了解，2013年新增供应量预计仅为5年来年均供应量的一半。“环比涨幅受到进一步抑制，仅为0.4%”王琼告诉记者，鉴于众多业主迫于需求放缓提供更多租金以吸引租户，截至第一季度末，北京甲级写字楼租金为每平方每月318.8元。

“东部传统商务区租金甚至出现近3年来首次小幅下跌，但西部市场及新兴区域租金仍保持增长。”王琼补充说。

第一太平戴维斯发布的报告显示，截至2012年12月，北京甲级写字楼可租赁存量为914万平方米。由于写字楼总供给量严重不足，而需求稳定增长，使得全市写字楼整体空置率一直维持在较低水平。尽管有新项目入市，但是2012年第四季度北京写字楼整体空置率为3.0%，同比下降1.2个百分点。

高和投资分析人士指出，除了供应量稀缺，一线城市写字楼的需求构成已发生实质性改变，“租客群体在不断变化，同时核心位置面临再聚集趋势。”

王琼告诉记者，过去北京70%~80%的写字楼需求都是由外企带动，尤其是世界500强企业，而现在内资企业的租赁需求已经占据很大比例。“今年1月份北京甲级写字楼租赁成交3.75万平方米总量中，内资企业占比为60%，外资企业为40%。”

基金化运作模式

“随着一线城市核心地段土地供应的饱和，核心位置的商办物业已经进入存量时代，并且这种趋势将不断被强化。”苏鑫指出，“以上海为例，目前核心地段的写字楼市场现状是甲级写字楼占比约为20%，而纯乙级写字楼占比高达70%，这些乙级写字楼大多建成年限较久，而甲级写字楼租金每天每平方米高达11元，乙级写字楼每天每平方米不足5元，这两者之间存在巨大的市场空白。”

苏鑫告诉记者，目前地产基金的快递发展，商业投资也逐渐出现了“资产精装修”。

其实，早在2003年前后，摩根斯坦利、黑石等外资基金便开始收购多个一线城市核心区域的写字楼和服务式公寓，“不过这些收购大多是不良资产并购，或者是烂尾楼收购，还没有出现人民币基金这种形式。”苏鑫告诉记者，这种模式主要是在收购后，通过资产改造完成对资产的升级，然后再统一招租，销售给机构或者其他投资者，同时接受投资人委托进行长期资产管理权。

苏鑫告诉记者，类似黑石、铁狮门等基金化运作模式，将在存量市场中迎来快速发展机会。